미등기주택 불법 위반 건축물 무허가 옥탑방 공장건물등 임차인 주민등록 전입신고 대항력 취득 효력여부

전월세 계약 시 해당임차인은 대항력 취득하기 위한 조건 전입신고 해야 하는데 만약 해당 임차물이 무허가나 미등기주택 위반건축물 옥탑방등 외부에서 불가능해 보이는데 가능한가 보면 결론적으로 실지 주거용으로 사용하고 있다면 전입신고 가능합니다

 

주택임대차보호법 제2조

주택 임대차 보호법의 주거용으로 보호를 해주느냐​ 안 해주느냐 즉 대항력이​ 있느냐 없느냐 중요한 문제이고 대항요건인 전입신고가 가장 중요한 포인트가 됩니다 그래서 공부상 용도가 상가에서 주택 임차 주하던가 혹은 무허가나 미등기 건물 등기가 없는 건물 외부에서 보면 이상해 보이고 또 서울에 많이 보이는 다가구주택 옥탑방등 임차인이 이사 가서 전입신고 가능한지 좀 애매할 수 있는데요 일단 주택임대차보호법에서는 사실상 주거 용도로 하고 있다면 주임법 적용받습니다 주택임대차보호법법 2조에는 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라야 한다고 했습니다

 

공부상 용도는 상가이나​ 현재 주거로 사용하는 경우에​ 건축물관리대장상의 용도는 상가로​ 되어 있지만 현재 내부구조를​ 변경하여 주거로 사용하고 있는​ 건물을 임차하여​ 입주와 전입신고를 마쳤습니다​ 이러한 건물도 주택임대차 보호법의​ 적용을 받을 수 있는지 여부는 어떤 건물이 주택임대차 보호법의​ 적용의 대상이 되는 주거용 건물인지​ 여부는 등기부 건축물 관리대장 등 공부상 표시만을 기준으로 할 것이​ 아니라 사실상 주거로 사용하는지​ 여부를 기준으로 결정합니다​

 

 

즉 상가나 공장 등 건축물대장에는 주거용이 아니더라도 사실상 주거용으로 사용한다면 주임법 적용받을 수 있습니다 사실상 주거용이라고 했는데요 상가 같은 데에도 전입신고 하면 사실상 잠도 잘 수 있고 물도 사용할 수 있어야 하고 사람살기 애매한 곳에 전입신고 하면 관리처에서도 건물주한테 확인도 합니다 부득이하게 사실상 실지 주거가 아닌 단순히 전입신고해서 우편물 받으라는 목적이라면 쉽지가 않습니다 건물주도 상가 임차인이 전입신고 하면 불 측에 손해를 입을 수도 있으니 잘 동의하지도 않고요 하지만 상가도 실제 주거용으로 사용하고 있다면 전입신고 가능하세요 따라서 공부상 용도가 상가 공장으로​ 되어 있어도 이미 건물의 내부구조 및​ 형태가 주거용으로 용도 변경된​ 건물을 임차하여 그곳에서​ 일상생활을 영위하면서​ 사실상 주거로 사용하고 있다면 주택임대차보호법이 적용됩니다

 

다만 주의할 점은 임대차계약을​ 체결할 당시에 이미 사실상 주거로​ 사용하고 있어야 한다는 것입니다​ 계약을 체결할 때에는 상가나​ 공장으로 했는데 그 이후에 장사가​ 안되거나 사업이 안되어서 주거용​ 사용하는 경우에는 보호가​ 안된다는 것을 명심하여야 합니다

 

주택 임대차에서 그 등기가 없는​ 경우 즉 미등기주택에도 임차인이 주택을​ 인도(입주) 받아 전입신고를 마치면​ 그다음 날부터 제3자에 대하여​ 대항력을 취득하며 나아가 계약서상에​ 확정일자를 받아둔 때에는​ 경매나 공매 진행 시 임차주택의​ 낙찰대금에서 후순위 권리자 기타 채권자보다​ 보증금을 우선하여 우선변제받을 권리가​ 있으며 이를 확정일자에 의한 임차인의 우선변제권이라고 합니다​ 

 

옥탑방 주택임대차보호법 적용

가장 많은 질문하시는 경우가 서울에 ​ 많이 있는 다가구주택의 옥탑방입니다​ 다가구 단독주택에서 옥탑방을​ 종종 볼 수 있는데 이러한 경우​ 옥탑방을 임차하여 실제로 주거용으로​ 사용하고 있으면 위 해당사항에 해당되면​ 주택임대차 보호법 적용을 받습니다

 

이때 주택임대차보호법을 적용받기 위한​ 임차주택이란 건축물대장이나 등기부등본상의​ 용도와는 관계없고 임차인이 실제​ 입주해서 주거용으로 사용하고 있으면​ 주택으로 인정받는 것입니다​ 그러므로 용도가 근린생활시설이든​ 등기에 없는 옥탑방이라고 해도​ 입주해서 전입신고를 하고 계약서​ 확정일자를 받아두면 안전하겠습니다 ​ ​

 

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