부동산 등기부등본 등기 공신력 뜻 법적효력 없음 공시력만 등기소 형식적심사주의

공신력은 어떤 외형을 믿고 거래한 사람들 보호되는데 우리나라 부동산 등기부등본은 공신력이 없어서 그 등기를 믿고 거래해도 추후 문제가 생기면 보호받지 못합니다 등기소도 형식적 심사주의로 서류만 맞으면 등기 이전이 손쉽게 가능해요

 

등기부등본 공신력 공시력

그 집에 주민등록증 같은 부동산 등기부등본은 내 집인걸 확인할 수 있는 대한민국 공적장부여서 신뢰할 수밖에 없는데요 등기는 국가기관이 법적 절차에 따라 일정한 권리관계를 적는데 이런 등기의 효력을 믿고 등기부에 기재된 주인이랑 거래해서 어떤 땅을 샀는데 나중에 보니깐 실제 주인이 아닌 것입니다

 

우리나라는 등기부등본에 공신력을 인정하지 않아서 우리나라에서 법적 효력이 없습니다 즉 등기부등본 믿고 거래했는데 추후 이 등기부등본이 허위나 위조해서 거래가 됐을 때에 사기 선의의 피해자가 나오더라도 즉 등기소 부동산 등기부 등본 믿고 사도 추후 문제가 생긴다면 보호해주지 않습니다 

 

등기부등본에는 공신력이 없어서 보호해주지 않는다고 하는데요 공신력은 없고 공시력은 있습니다 일종의 창과 방패 같은 관계인데요 우리나라에서는 공신력은 인정하지 않고 공시력만 인정합니다 백 프로 인정하는 게 아니라 추정 약하게만 인정해주고 있습니다 공시력은 간단히 얘기하면 등기부등본 같은 공적장부 등기부상에 권리관계 변동되면 즉 집을 샀을 때 내 명의로 등기를 해야 하는데 변동된 사실을 표시하면 즉 등기부등본상에 권리를 등기하게 되면 효력이 발생합니다 이 효력은 추정적 효력으로 간주와 추정이 다른데요

 

 

추정이란 것은 소유권이 갑에서 을로 바뀌거나 이걸 인정한다는 얘기고요등기에 기재된 내용은 일단 인정해 주는데 이걸 부인하는 쪽에서 반대쪽에서 증거를 통해 증명해라 그럼 인정해 주겠다 좀 약하게 네 거라는 걸 인정해 주겠다 정도입니다 그 안에 속뜻은 그 사람에게 등기 넘어가 따고 해서 나중에 백 프로 진정 소유자라고는 인정해주지 않습니다

 

등기권리증 위조하고 다시 팔고 사기치고 구속되고 하는 뉴스 종종 봤을 거예요 집을 사고팔 때 등기권리증이 있어야 하는데 없어도 매매가 가능하신데요 아이러니하게 등기권리증 없을 때 법무사가 신상에 대한 확인 서면 첨부하게 되면 이걸로도 소유권 이전이 가능하답니다 웃자고 한소리지만 진짜 가능해요 키가 백팔십에 안경 끼고 콧수염 나있네 신상 확인서로도 등기명의 이전이 가능하니 등기 넘어가다고 해서 그 등기자가 진짜 주인이 아닐 수도 있습니다 생각보다 등기제도 허술합니다

 

만약 갑에서 을로 등기 소유권이 넘어갔는데 이 부동산에 진정한 소유자가 선의의 피해자 병이라면 편의상 갑 명의로 등기해 놨는데 갑이 을에게 팔았다면 진정 명의자 병은 나중에 알게 되면 이 집이 내 집인데 가만히 있지 않겠죠 상대방 을로부터 등기 말소하고 다시 내 앞으로 소유권 가져오겠죠 이건 갑께 아니라 내 거입니다 계약 상대방 선택을 잘못한 거예요 이거 말소하고 소유권 내 앞으로 넘겨주세요 이게 가능한 게 우리나라 대한민국 등기부등본의 성격입니다

 

등기는 실질적 심사 형식적 심사 두 개로 나누는데 우리나라우리나라 등기부등본은 등기 넘어갈 때 형식적 심사주의를 취하고 있습니다 그 등기가 진정한 등기인지 확인하지 않고 필요한 서류만 맞게 된다면 등기소는 실질적 권리관계를 확인하지 않고 갑의 등기를 을의 등기로 변경해 줍니다

 

 

이게 광복되고 혹은 6.25 전쟁 이후 그때 처음부터 실질적 심사를 취하고 그 등기 믿고 산사람 보호해 주었으면 머 이런 일이 발생하지 않겠지만 지금 현실화시키는 건 쉽지는 않을 거예요 우리나라 부동산 관련 못 건드리는 게 아무리 돈 들여서 실질적 심사로 바꾸고 등기소 직원 많이 뽑고 하더라도 이 등기 제도하고 토지 경계측량 문제는 해결하기 쉽지가 않습니다 괜히 글거부스럼 만들 이유가 없으니깐요 특히 토지 경계측량 제대로 하면 이웃 간 피 터지는 싸움이 벌어질 거예요

 

등기소는 서류 제대로 받아서 있는 그대로 했는데 우리는 아무 문제없다 위조한 나쁜 놈은 따로 있다 하지만 그걸 믿고 거래한 선의의 피해자가 발생하고 있으니 그래도 등기소는 최소한 갑이나 을 혹은 은행 같은데 등기의무자 권리자들이 바뀐다면 서류만 보고 확인할게 아니라 당사자나 은행 관공서 등 실질적 심사까지 조사하는 거 아니더라도 이런 거 확인하는 시스템을 만들어야 할 거 같습니다 갑은 을한테 정말 판 건지 갑은 은행한테 빌린 돈은 정말 갚았는지 요즘 시대가 어느 때인데 온라인으로 이게 확인하는 시스템이 어려울까요 

 

아무쪼록 현재 우리나라 등기부등본은 등기소에서 신청에 필요한 서류가 잘 제출되었는지만 판단해서 기재하는 거지 그 서류가 당사자들 실제 권리관계에 맞는지 심사할 권한이 없습니다 만약 우리나라 등기부등본에 공신력이 있으면 등기부등본 믿고 거래하면 확정적 효력이 생겨서 거래가 완료되니 등기부등본 믿고 거래한 사람 보호해 주겠죠

 

아무쪼록등기부등본 100% 절대 믿을 건 안 뎁니다 어느 정도 신뢰를 하데 공신력은 인정 안 데므로 등기명의가 최신에 바뀐 것 바뀌자마자 매물 다시 파는 거 이런 거는 한 번 더 체크해봐야 합니다 어떤 부동산이 내 마음에 들어서 거래할 때 등기부 열람해 봐서 부동산 특성상 고액에 장기간 소유가 맞는데 최근에 명의자 바뀌자마자 다시 중개시장에 나온 매물은 조심 더 조심해서 거래해야 합니다 이런 부동산 취득하실 때에는 비용은 들지만 부동산 권리보험도 한번 알아보시고요 몇억씩 하는 부동산 보호해 주는 비용치고 알아보시면 의외로 비용이 많이 들지 않습니다 

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등기부등본 공신력 문제 저 공인중개사 처음 공부한 15년 전에도 선의의 피해자 나와서 실질적 심사주의 법률 바꾼다고 했는데 매해마다 공신련 관련 기가 막힌 뉴스가 나오는데요 실질적 심사 바꾼다 해도 선의의 피해자 안 나올까요 실질적 심사 바꾸면 지금 등기소 10배는 더 있어야 할 거 같은데 이런 예산 쓸 거 같으면 공신력문제 사고 100건 중 0.1% 도 안 델 거 같은데 그냥 등기소에서 전체 등기에 대해 공제 들어서 보호해 주던가 이런 비용도 힘들다 치면 등기 치는 사람한테 몇천 원씩 더 받아서 보험으로 좀 선의의 피해자 안 나오게 할 수 없나요