전세계약시 주의사항 등기부등본 채권최고액 120~130% 깡통주택 을구 근저당 70%

부동산을 매매 임대차등 계약서​ 작성할 때 반듯이 체크하는 게​ 그 집의 등기부등본입니다​ 등기부등본에는​ 갑구에는 소유권의 사항을구에는 근저당 같은​ 채권 최고액이 기재됩니다​ 내 전세 보증금 만원까지​ 다 안전하게 돌려받으려면 등기부등본 채권 최고액을​ 확인해서 추후에​ 임대인이 무슨 일이 발생해도​ 돌려받을 수 있겠군​ 계산을 하고 계약을 해야 합니다

 

등기부등본 채권최고액

제가 파주 고양 일산 지역 신축빌라 분양 매물을​ 취급하다 보니 이쪽 한 지역​ 실제 표준 시세 거래 가격으로​ 전세보증금 챙기는 방법​ 예시를 들어 설명드릴게요​ 서울 마포 월세에 살던 민팀장은 경의선 야당역​ 통해 자기 근무지 상암도​ 가깝고 해서 이번에​ 야당동 신축빌라 전세를​ 알아보고 있는데요​ 주말 내내 발품을 팔아서​ 마음에 드는 빌라 전세매물을​ 찾아서 계약을 하려고 합니다

 

마음에 드는 빌라 전세매물​ 해당 부동산 등기부등본을​ 열람해 보면 그 집에 대한​ 내력을 알 수 있는데요​ 대부분의 부동산들은​ 담보받아서 취득하다 보니​ 등기부등본 열람해보면​ 채권 최고액이 표시돼 있을 거예요​ 다만 그 금액이 매물에​ 따라 다 다르겠지요​ 대출 진행 안 했으면​ 선순위 근저당 없을 수도 있고요​ 당연히 선순위에 무슨 권리 같은 거 아예 없으면​ 추후 문제가 생겨도 경매 시​ 내가 1순위가 되니​ 어느 정도 안전한 매물이 됩니다

 

 

그렇다고 선순위에 근저당이​ 있다 하여 내 보증금 못 지키는 건​ 다 아니고 어느 정도 계산을​ 해봐야 유추할 수가 있습니다 채권+최고액​ 좀 더 쉽게 말해 위 채권과​ 최고액을 합쳐놓은 말로​ 은행들이 받아야 할 원금에다 비용 및 이자​ 최대한 잡아놓은 걸​ 채권 최고액이라 합니다​ 임대인이 즉 집주인이 그 집에 대해 담보로​ 은행한테 돈을 빌렸는데​ 만약에 집주인이 그 돈에 대한​ 돈을 안 갚을 시 은행은​ 그 집을 경매에 부쳐서​ 채권 최고액 이 금액만큼은​ 내가 1순위로 가져갈 거라고 ​ 모든 사람한테 공시해 놓은 것입니다

 

보통의 채권 최고액의 한도는​ 실제 채권보다 이십에서 삼십 프로​ 높게 책정하고 있습니다 필드에서는 보통 원금에 110~130% 설정을 합니다​ 채권 최고액은 일억이천이면​ 실제 1억을 빌리지만 등기부에는​ 1억 2천만 원이 찍힙니다​ 채권 최고액은 처음에 잡혀있어도 시간이 흐르면서 집주인도​ 원금 원리금 함께 갚아​ 나간 경우 실제로 채권자가​ 받아야 할 채권 최고액은​ 등기부등본에 표시된 경우와​ 다를 수 있으니 이 부분도​ 계약하실 때 정확히 물어보세요 실제로는 채권 최고액이​ 1억 원으로 표시돼 있으나​ 실제 금액은 3천만 원일 수도 있습니다

 

집주인 아무개 씨가 야당동에서 빌라​ 분양을 받고 살다가 자기 빌라는​ 전세를 주고 자영업 하다가 생계 곤란으로​ 이자를 연체하게 되자 은행은​ 경매에 부치게 되었습니다​ 경매가 진행되게 되면​ 내 전세보증금 반환받을지​ 어느 정도 예측할 수 있는데요​ 깡통주택 이란 말도​ 채권 최고액이 높아 보증금을​ 다 돌려받지 못하는 주택인데도​ 겉 외관만 보고 채권 최고액​ 계산 안 하고 입주했다가​ 보증금 날리는 주택을​ 깡통주택이라 칭하고 있습니다

파주 야당동 빌라 전세 경매 사건예시

 

 

야당동 빌라 전세매물을​ 발품 팔아 여러 가지를 봤는데​ 각각 전세매물에 따라​ 어떤 곳은 채권 최고액이​ 1억 원 일 수도 있고​ 5천만 원일 수도 있고​ 1천만 원 일수도 있다면​ 어떤 집 전세 매물 계약했느냐에​ 따라서 추후 문제가 생겨​ 경매가 진행된다면​ 내 전세보증금을​ 다 받을 수도 있고​ 못 받을 수도 있습니다

 

현재 시점 야당동 빌라​ 전세로 들어갈 집 대부분이​ 현재 매매 거래 시장 가격은​ 평형 입지별로 2~3억대 전세 가격도 2억 중 후반대가 대부분입니다​ 내가 전세로 들어가는 야당동 매물이​ 채권 최고액이 1억 원이고​ 내 전세보증금은 1억 5천이라 치고​ 낙찰 가격은 2억 원이라 가정하면​ 2억 원-1억 원=1억 원 남은 1억 원에서 내 전세보증금​ 챙겨야 하므로 오천만 원은​ 못 받게 되는 상황입니다

 

보통 채권 최고액 높다 치면​ 계약 시 내 전세보증금으로​ 근저당 어느 정도 갚는 조건으로​ 감액 등기해서 낮 쳐야​ 전세보증금을 지킵니다​ 위 똑같은 상황에서​ 채권 채고액이 오천만 원이라 치면​ 2억 원-5천만 원=1억 5천만 원​ 내 전세보증금 1억 5천 챙길 수 있겠네요​ 위 똑같은 상황에서​ 채권 최고액이 천만 원이라 치면​ 2억 원-1천만 원=1억 9천만 원​ 내 전세보증금 1억 5천​ 챙기는 데는 아무 무리 없겠네요 ​

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결론적으로 전세 계약 시 선순위에​ 근저당이 설정되었다면 실제로 은행에 얼마 정도가​ 남아있는지 사실관계를 파악하며  내가 전세매물이 마음에 들어​ 이사를 갔는데 내 의지가 아닌​ 집주인 재정이 나쁜 상황에​ 경매도 될 수도 있다는 가정하에​ 현재 매매 가격은 이 정도 한다는 건​ 전세 계약 시 어느 정도 파악하시고​ 대부분 낙찰가액은 시세에​ 85% 낙찰가율이 보이니​ 어느 정도 낙찰가액도 유추하시고​ 내 보증금 계산해 보면 ​ 안전하게 지킬 수 있는지​ 유추를 할 수 있습니다

 

ⅰ. 빌라 아파트 등 전세 계약 시 주의사항 저렴한 좋은 매물은 없다 깡통전세 근저당 비율 높은 거 조심 유의

빌라 아파트 등 전세 계약시 주의사항 저렴한 좋은매물은 없다 깡통전세 근저당 비율 높은거 조

ⅱ. 깡통전세란 뜻 확인 전세보증금 근저당비율 70% 경매 시 예시 전세보증보험 가입

깡통전세란 뜻 확인 전세보증금 근저당비율 70% 경매시 예시 전세보증보험 가입