부동산 환매권 등기 뜻 환매권자 행사 요건 기간 방법

부동산 환매권이란 매도인이 해당 부동산을 매매계약을 체결하면서 장래 어떤 시점까지 매매대금을 다시 반환하게 되면 그 해당 부동산을 다시 취득할 수 있는 권리를 말하는데 매매 등기 하면서 환매권 등기하면 그 이후 제삼자에게 대항할 수 있습니다

 

부동산 환매권

환매는 소유권을 이전하는 형식으로 부동산을 담보로 제공한 후 환매 기간 내에 채무를 변제하게 되면 환매권자는 남에게 팔았던 부동산에 대한 소유권을 되찾아 올 수 있는 권리를 가진 사람으로 소유권 이전등기의 부기등기 형식으로 하는데 환매권은 양도가 가능합니다 환매권은 환매기간 내에 행사해야 하며 채무자는 환매대금을 환매 의무자에게 지급하고 환매권에 의한 권리 등기를 해야 하며 환매 기간은 5년을 넘지 못합니다

부동산 환매권 특약 등기 행사 요건

우리나라 법률용어가 대부분 한자인데 한자 뜻풀이해보면 부동산 용어 이해하기가 쉬운데요 환매 단어만 간단히 생각해 보면 환불 환전 등 다시 뭘 한다는 건데 환매특약도 다시 산다 매는 매매할 때 사고팔다 인데 다시 사는 특약을 넣는 등기입니다 즉 내가 집을 팔았는데 그 집을 일정 기간 후에 다시 살 수 있는 권리입니다

 

환매특약 등기는 한마대로 매도 매수자가 일정 기간에 다시 해당 부동산을 살 수 있는 권리인데요 환매권은 A가 B한테 돈을 빌리는데 빌리면서 자기 집을 파는 거처럼 매수자와 매도인 약속으로 합니다 3년이든 5년이든 그 안에 그 돈을 다 갚으면 이 집을 다시 파는 걸로 약정을 하는 게 환매권입니다

 

 

환매권과 살짝 비슷해 보이는 게 매매예약 가등기가 있는데 이거와 다른 게 매매예약 가등기는 미래에 불확실하게 매매를 할 거다 가등기를 해놓은 매매예약이고 환매 특약 등기는 정확한 시점과 기간 금액이 명시돼 있습니다 정확히 다르고 추후 이런 집이 문제가 생겨 경매가 진행되더라도 법률적 지위도 달라지게 됩니다

​부동산 환매권 등기 포인트 4가지 

1. 환매특약 등기를 한 상태에서 B가 새로운 매수자가 됐고 소유권이 넘어갔습니다 A는 환매특약 등기를 해놓고 B한테 팔았습니다 B가 내 집이 됐으니깐 전세 들어온 사람한테 전세권 설정도 해주고 대출도 받아서 근저당권 설정을 했습니다 B 이름으로 빛이 생겼죠 만약에 환매등기를 한 상태에서 그 이후에 빛이 생기는 거잖아요 근저당권을 받은 사람과 전세 전 설정을 받은 사람 이 사람들은 등기를 봤을 때 환매특약 등기가 사전에 있기 때문에 환매를 할 수 있다는 걸 알고 들어가는 거죠 그 이후로 환매특약 등기를 한 사람한테 빚을 다 갚고 다시 사 왔어요 그랬을 때 그 뒤에 근저당권과 전세권은 효력이 사라집니다 많지는 않지만 중개시장에서도 환매특약 등기된 집이 나올 수 있는데 기한 잘 보셔야 하고 들어가 있는 집은 조건부 잘 확인하시고 들어가셔야 합니다 굳이 있는 것은 제외하는 것도 좋겠네요

​2. 환매권은 매매와 동시에 등기해야 합니다 부기등기라고 있는데 등기부등본 열람해 보면 번호가 1번 2번 3번 각 건별로 나누어져 있는데 부기등기는 1번 이소 유권 이전했어요 그럼 1-1에 부종 해서 따라오는 등기입니다 1번 이소 멸하면 1-1도 소멸하는 세트라고 보시면 되는데 반드시 소유권 이전 동시에 환매특약등기 부기등기로 설정됩니다

3. 환매특약 등기된 등기부등본 열람해보면 반드시 기간과 금액을 명시돼 있는데요 환매특약 등기는 5년이 넘을 수 없는데요 둘이 약정해서 7년을 해도 효력이 발생하지 않습니다 5년이 최고치이니 넘는 것은 유효하지 않습니다 최고 기한이 5년이기 때문에 5년 이내 환매특약 등기를 권한을 행사하지 않으면 이 또한 권한 행사는 할 수 없게 됩니다 환매특약등기 약정하신 분은 반듯이 5년 이내 사용하셔야 합니다 이때 5년은 강행규정으로 5년을 초과하는 환매 기간은 인정되지 않고 5년으로 단축합니다​

4. 이런 환매권 있는 집이 법원 경매로 나왔어 누군가가 낙찰을 받았다 해도 환매권 있는 사람은 인수 대상이 됩니다 즉 환매특약등기 당사자는 추후에도 열심히 돈 갚아서 새로운 집주인 낙찰자한테 나한테 넘겨라 권한 행사할 수가 있습니다 입찰자 입장으로 환매권이 있는 등기는 기간을 잘 살펴보고 인수해야 되는 권리이니 사전에 미리 다 체크해 보고 입찰해야겠죠 환매권이 실행될 수도 있으니깐요