경매 부동산 감정평가 방법 원가법 거래사래비교법 환원법 감정가격 믿지 않기로 해요

법원 부동산 경매 입찰할 때 감정평가액이 도출된 감정평가서가 제공되는데 법원은 감정평가사한테 부동산을 평가하게 하고 그 가격을 최저매각가격으로 채택해서 경매를 진행하게 되는데 이때 이 가격을 통해서 입찰 시 중요한 판단근거가 되게 됩니다

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이때 감정평가액을 너무 맹신하지 말고 단순 참고만 하고 가격은 현장에 답이 있습니다 경매 입찰할 때 감정가격이​ 실제 어떤 과정으로 책정되는지​ 과정을 이야기해 보면​ 왜 믿으면 안 데는지​ 손쉽게 이해가 갑니다​ 감정평가사분들 어렵게 공부해서 자격 취득했는데​ 모든 부동산 경매 다 나온다고​ 감정평가사가 직접 하나하나​ 다 쫓아다니면서 감정평가​ 하기가 쉽지 않습니다 

 

대부분 감정평가회사에​ 근무하는 일반 직원이 해당​ 매물 주변 중개업소에서​ 탐문하는 수준에 그치는데요​ 부동산 감정평가 하는 방법은 여러 가지가 있습니다​ 원가법이니 환원법이니​ 거래사래 비교법 등등​ 그중에서 주거용 부동산​ 아파트나 빌라 같은 경우​ 거래사례비교법을 통해서​ 비슷한 매물의 표본을 선택하여​ 감정가격을 책정하고 있습니다 

 

거래사례비교법 말은 어렵지만​ 그냥 경매당하는 물건​ 주변 비슷한거 뽑아서​ 대충 이 정도에 거래 되써네​ 그게 끝입니다 어떤 물건이 경매에 나올 때 법원은 감정평가기관한테 그거 얼마나 하는지 감정평가 시키고 나온 평가액을 최저 매각가격으로 산정합니다 그리고 매각기일을 정해서 유찰이 되면 저감률 20~30% 시켜서 다음 기일에 나오게 됩니다 이 감정가격이 부동산경매 입찰자한테 얼마로 입찰할지 결정할 때 중요한 문제이다 보니 감정가격도 다른 경매권리분석만큼 중요할 텐데요 간혹 감정가격을 너무 시세와 동일선상에 놓고 판단하실수 있는데 감정가격은 시세와는 일단 상관이 없다고 원칙으로 정하세요

 

 

 

첫 번째로 해당물건 경매 나왔을 때​ 감정평가직원은 현장에 나가​ 다양한 정보를 취합해서​ 감정평가사한테 서류를 전달하는데요​ 그 직원이 정보 취합할 때​ 대부분 경매물건 현장 주변 부동산에 탐방을 기초로 많이 하는데​ 중개업소가 막 시작한 초보중개사나​ 일부러 거짓정보를 흘리는​ 중개사도 있을 것이고 그러면​ 처음부터 잘못된 상황을 오판하게​ 되어 시세와의 가격의​ 괴리감이 생길수 있습니다

 

두 번째로는 경매의 평가목적에​ 따라 감정평가사는 포인트를​ 조금 달리 주는데요​ 은행에서 부동산 등​ 담보평가 같은 건 위험을 반영하여​ 시세보다 낮은 평가를 하고​ 경매평가는 부동산 환가처분으로​ 채권자등에게 피해를 최소화하기 위해​ 감정평가사는 최대한 높은 가격으로​ 감정가를 진행하고 있습니다​ 어차피 한번 유찰될꺼 알기 때문에​ 암묵적으로 시세보다 더 높은​ 가격으로 감정가격을 진행합니다

 

세 번째로 거기다 사람이 하는 일​ 인지라 실수도 생깁니다​ 도로가 붙어있는 땅인데 맹지로도 감정할 수 있고 맹지인걸 또 ​ 도로가 인접하다고 잘못평가할 수도​ 있고 그래서 경매물건은 감정가는​ 그냥 한번보고 나서 이렇게 책정했구나​ 정도로만생각하시고​ 정확한 시세는 현장에 답이 있습니다

 

마지막으로 감정시점과​ 경매입찰기일하고 기간이​ 상당히 흘를 수도 있습니다​ 경매감정가격 나와 진행하려 했는데​ 불가피한 사항 때문에​ 경매가 한참 뒤에 진행될 수도 있습니다​ 즉 감정가격이 그때에는​ 합리적이었으나 시간이 한참 흐른 뒤에는 가격이 어떻게 변해있을지 모르는 것입니다

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결론적으로 말씀드리면​ 감정가격이 시세와 비슷할 수도​ 있지만 경매평가는 시세보다 십 프로에서 삼십 프로 업이 되었다고​ 미리 가정하셔야 합니다​ 때로는 감정가격이 잘못 책정되어​ 정확한 시세를 아는 분들은​ 1차에서 바로 단독입찰로​ 낙찰받는 모습도 보입니다​ 경매의 감정가격은 참고사항입니다​ 정확하게 부동산 시세를 아는 게 경매에서 최고 중요합니다

 

 

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