법원 부동산 경매 개시결정 말소기준권리 경매기입등기란 압류의 효력 발생 이후 가압류 유치권 최우선변제권 소액임차인

경매 기입등기란 본 해당 부동산은 경매개시 등기가 설정되어서 경매가 진행 시작된다는 뜻입니다 보통 다른 말소기준 권리 대표적 근저당 이런 게 없을 때 경매 기입등기 자체가 경매에서 말소기준권리가 될 때가 있습니다 

경매기입등기

 

경매 관련 카테고리 만들고 계속적 포스팅하고 있는데요 맨 첫 번째 임의경매와 강제경매 차이점 내 돈 달라 저당권과 같이 등기돼 있는 건 바로 경매 진행시킬 수 있는걸 임의경매라 했고 강제경매는 일단 판결문 받아서 채무자 부동산에 경매 진행하는 걸 말하고 그다음 말소기준 권리 종류와 개념에 대해서 설명드렸는데요 오늘은 말소기준 권리 중 한 가지 경매 기입등기에 대해 알아보아요

 

말소기준 권리 총 6가지 저당권 근저당권 압류 가압류 담보가등기 조건에 맞는 전세권 그리고 경매 기입등기라 말씀드렸는데 이 중에서 대부분 말소기준 권리가 근저당이며 오늘 포스팅할 경매 기입등기도 말소기준 권리가 되긴 하는데 거의 나오지 않는 케이스 이긴 합니다 간단히 체크해 볼게요

 

말소기준권리 경매개시 결정기입등기

내 돈 달라 부동산에 강제집행을 진행되게 되면 부동산 등기부에 경매 기입등기가 등재되는데요 법원에서 경매개시 결정을 하고 이 결정문이 채무자의 부동산에 송달이 되며 그 사유를 등기부에 기입할 것을 등기관에게 촉탁 명령이 떨어지고 등기관은 경매개시 결정 기입등기를 기재하게 됩니다 이 과정 한 2주 정도 소요가 되며 이때 다른 말소기준 권리가 아무것도 없을 때에는 경매 기입등기가 말소기준 권리가 되기도 합니다 말소기준 권리 뒤에 후순위 권리들은 모두 말소가 됩니다 

 

 

 

강제경매기입등기

 

다른 말소기준 권리 하나도 안 보이고 강제경매 기입등기만 보이는데 이때 조재영 씨의 12월 12일이 말소기준 권리가 됩니다 임차인과 비교해 보면 말소기준 권리보다 앞선 선순위여서 대항력이 있겠습니다 낙찰자는 정대현 씨 보증금 육천만 원을 인수해야 합니다 경매 입찰할 때 정대현 씨 보증금 육천만 원에 대해 반환해줘야 하므로 이 금액을 빼고 입찰에 참여해야겠죠

 

경매 기입등기 이후 압류의 효 이후의 임차인 보호 안 해줌 또 하나 알고 계셔야 할게 경매 기입등기 이후에 들어오는 임차인은 경매 기입등기 자체가 경매를 진행한다는 압류의 효가 발생하는데 이걸 알고 들어오는 임차인은 대항력도 인정해주지 않고 최우선변제권 소액임차인도 해당이 안데요 경매가 진행된다고 다 알려주었는데도 이후에 들어오는 임차인은 보호해주지 않습니다

 

 

 

한때에 신축빌라 실입주금 오백만 원~ 천만 원에 입주 가능한 신축빌라 거의 대출만 해서 집 사는 거 이때 대출이자 안 갚으면 경매 진행되기 직전인 빌라 전단지나 명함 같은 거 돌려서 경매 기입등기 전에 소액임차인 최우선변제권 법의 맹점을 활용하던 중개인들 걸려서 크게 뉴스도 나온 적이 있습니다

 

경매기입등기 이후 점유를 개시한 유치권자 가압류 압류 시

 

실제 공사를 하던 안 하던 즉 유치권이 실제로 존재해도 경매기입등기 이후 유치권자 점유가 시작되었다면 압류의 처분금지효에 저촉이 되어 유치권이 발생하지 않습니다 즉 위의 임차인처럼 압류의 효가 인정되는 반면 압류가 아닌 가압류 이후의 점유에 의한 유치권은 압류의 처분금지효에 저촉되지 않습니다 부동산 가압류등기는 그냥 등기돼 있을 뿐 현실적인 매각절차가 이루어지지 않는 상황에서는 제삼자가 유치권을 취득하더라도 이를 처분행위로 볼 수 없다는 대법원 판례가 있습니다 즉 가압류 이후 유치권자 점유는 압류의 처분금지효에 반하지 않아서 유치권자의 점유를 인정하고 있습니다

 

 

경매 말소기준권리란 뜻 종류 대표적 근저당권 예시

 

부동산 경매 말소기준권리 가압류 압류 등기 의미 필요성

 

부동산 소유권이전청구권가등기 아닌 담보가등기 채권계산서 배당요구신청서 제출시 말소기준

 

말소기준권리 전세권 건물전체 전세권설정 배당요구 하거나 전세권자 경매신청 단독주택 안데

 

 

 

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