도로 뜻 개념 종류 토지 투자 시 건축 행위 개발 유무 중요성

토지 투자를 고려할 때 가장 먼저 확인해야 하는 것이 바로 도로입니다 아무리 입지가 좋고 개발 가능성이 높은 토지라도 도로가 없다면 건축 행위를 할 수 없으며 개발이 어려워 투자 가치가 크게 떨어집니다 오늘은 도로의 개념과 종류 법적 요건 등을 이해하는 것이 중요합니다

도로란 무엇인가?

1. 도로의 개념

 

도로는 일반적으로 보행자와 차량이 다닐 수 있도록 설계된 공간을 의미합니다 법적으로 도로는 여러 가지 기준에 따라 구분되며 건축법과 도로법 등에 의해 규정됩니다 특히 건축법에서는 건축물을 짓기 위해서는 일정 요건을 충족하는 도로에 접해야 함을 규정하고 있습니다

 

2. 건축법상 도로 요건

 

건축법 제2조 및 제45조에 따르면 건축물의 대지는 폭 4m 이상의 도로에 2m 이상 접해야 합니다 이는 차량과 보행자의 원활한 이동을 보장하고 화재나 응급상황 발생 시 소방차와 구조차량이 접근할 수 있도록 하기 위함입니다 다만 도시계획상 예정도로 등도 일부 인정될 수 있습니다

도로의 종류

도로는 법적 구분 기능적 구분 관리 주체 등에 따라 여러 가지로 나눌 수 있습니다

 

1 법적 구분에 따른 도로 종류

 

(1) 건축법상 도로

건축법에서 인정하는 도로는 지적도상에 등록되어 있고 폭이 4m 이상이며 공공도로로 활용될 수 있어야 합니다 건축행위를 위해 반드시 충족해야 하는 도로입니다

 

(2) 도로법상 도로

도로법에 의해 관리되는 도로로 국토교통부 또는 지방자치단체가 관리하며 공공성이 인정되는 도로입니다 국가나 지방자치단체가 유지 보수하며 사유지가 아닌 공공용 재산으로 사용됩니다

 

(3) 사도

사도는 사유지 내에 조성된 도로로 공공도로와 연결되지 않은 경우가 많습니다 사도를 통해 건축허가를 받으려면 해당 도로가 일정 요건을 충족해야 하며 별도의 사도 개설 허가가 필요할 수 있습니다

 

2 기능적 구분에 따른 도로 종류

 

(1) 고속도로

고속도로는 자동차 교통망의 중추 역할을 하며 도시 간 장거리 이동을 위한 도로입니다 차량만 통행 가능하며 보행자는 이용할 수 없습니다

 

(2) 일반국도

일반국도는 국가가 지정한 주요 간선도로로 고속도로와 함께 국가의 주요 교통망을 구성합니다

 

(3) 특별시도 및 광역시도

특별시나 광역시에 지정된 주요 도로로 도시 내 교통 흐름을 원활하게 조절하는 기능을 합니다

 

(4) 지방도

지방도는 도 단위에서 관리하는 도로로 시 군 읍 등의 주요 거점을 연결하는 역할을 합니다

 

(5) 시도 및 군도

시도와 군도는 각각 시와 군에서 관리하는 도로로 지역 내 교통망을 구축하는 역할을 합니다

 

(6) 구도

구도는 특별시 및 광역시 내에서 구 단위에서 관리하는 도로입니다.

3 도로의 물리적 형태에 따른 분류

(1) 포장도로와 비포장도로

포장도로는 아스팔트나 콘크리트로 포장된 도로이며 비포장도로는 자갈길이나 흙길 형태로 유지되는 도로입니다 투자 시에는 포장 여부도 중요한 요소가 됩니다

 

(2) 대로·중로·소로

도로 폭에 따라 대로(폭 20m 이상) 중로(폭 8~20m) 소로(폭 8m 미만)로 구분됩니다

현황도로와 지적도로의 차이

건축법상 도로는 지적도상에 등록된 도로이어야 하지만, 실제로 현장에서 사용하는 도로와 다를 수 있습니다.

• 지적도로: 공식적으로 지적도에 등록된 도로로 법적 인정이 되는 도로입니다.
• 현황도로: 실제로 사람들이 이용하는 도로지만 지적상 도로로 등록되지 않은 경우가 많습니다.

현황도로만 있는 경우 건축허가를 받을 수 없는 경우가 많으므로, 반드시 지적상 도로인지 확인해야 합니다.

진입로와 도로 확보의 중요성

토지 개발을 위해서는 도로와 직접 연결되는 것이 가장 좋지만 그렇지 않은 경우 진입로를 확보해야 합니다 진입로는 공공도로에서 해당 토지까지 연결되는 경로를 의미하며 사도 개설허가를 통해 확보할 수도 있습니다

토지 투자 시 도로 체크리스트

토지를 투자할 때 도로와 관련하여 반드시 확인해야 할 사항은 다음과 같습니다.

1. 해당 토지가 건축법상 도로에 2m 이상 접해 있는가?
2. 지적도상 도로와 현황 도로가 일치하는가?
3. 도로의 폭이 4m 이상이며 건축허가 요건을 충족하는가?
4. 사도 개설이 필요한 경우 허가가 가능한가?
5. 도로의 관리 주체가 누구이며 향후 확장 가능성이 있는가?
6. 도로가 포장도로인지 비포장도로인지 확인해야 한다
7. 현황도로만 있는 경우 도로로 지정될 가능성이 있는지 조사해야 한다

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토지 투자에서 도로의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다 건축법상 도로 요건을 충족하지 못하면 건축허가 자체가 불가능하며 이는 개발 가능성을 원천적으로 차단하는 요소가 됩니다 따라서 토지를 매입하기 전에 반드시 지적도 및 현황을 확인하고 필요한 경우 사도 개설 허가 등을 검토해야 합니다 도로를 제대로 이해하고 투자하면 토지의 가치를 높이고 안정적인 개발이 가능할 것입니다