토지거래허가제도​ 유동적무효 서울 강남 경기권​ 토지거래허가구역 이란 지정 해제 확인 확정적무효 상대적무효 구분

유동적 무효인 토지거래허가제도는 국토부 장관이 투기가 예상되는 지역을 5년 이내 지정하고 그 지역에서 일정 면적 이상 토지를 거래하려면 계약 전에 관할관청 허가를 받어야 하며 허가 없이 계약한 것은 그 계약이 무효가 되며 허가증을 첨부하지 않으면 등기도 못합니다

 

토지거래허가제도

얼마 전 뉴스에서 토지거래허가제 뉴스가 간혹 나오던데 한참 문재인 정부에서 토지거래허가구역 지정했었는데 이번 새로운 정부에서도 의외로 풀 줄 알았는데 토지거래허가구역 연장시키고 기준도 강화시킨다는 뉴스 봤는데요 토지거래허가구역 관련 예전 뉴스도 생각나는데요

 

강남구청 공무원이 대치동 아이파크 아파트​ 30평대에서 왜 40평대로 옮겨요​ 식구가 몇 명인데요​ 4인 식구는 30평대가 적당한데​ 이거 허가 못내죠요​ 40평대로 이사 갈 생각으로​ 관할 구청 담담자와 전화통화​ 내용 뉴스 기억하는데요​ 이거 사회주의 국가도 아니고​ 개인이 집을 옮기는데​ 허가를 받어야 하다니​전에 없던 이런 뉴스가 왜 나오는지​ 토지거래허가제 한번 알아볼게요

 

우선 무효 중에는 상대적무효 절대적무효 유동적무효 나눌 수가 있는데요 절대적 무효는 제3자가 선의여도 무효이고 상대적 무효는 당사자사이에서 무효인데 제삼자가 선의인 경우 보호받습니다 제3자에게도 무효인 절대적 무효와 차이가 있습니다 확정적 무효는 법률행위가 반사회적질서 불공정한법률행위 강행법규위반은 머 이리저리 묻지도 따지지도 않고 법률행위 자체가 무효입니다 

 

유동적 무효는 현재 지금은 무효지만 추후에 추인하게 되면 소급해서 유효한것으로 되는 걸 유동적 무효라 합니다 토지거래허가구역 내의 토지계약처럼 현재는 무효지만 추후에 해당관청의 토지거래 허가받으면 계약이 유효한 것으로 봅니다

 

 

 

목차

＊1. 토지거래허가제도란?
＊2. 토지거래허가 절차
＊3. 토지거래허가에서 유동적 무효란?
＊4. 토지거래 허가 받지 않아도 되는 경우
＊5. 토지거래허가 위반하면

1. 토지거래허가제도란?

ⓐ투기 or지가상승 토지 ⓑ시도지사가 지정 ⓒ니들 계약은 자유지만(유동적 무효) ⓓ허가받어라(확정 유효) 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 ​ 지가가 급격히 상승하거나​ 상승 우려가 있는 지역을 설정하는 구역으로 1979년 처음 도입된 제도입니다​ 국토교통부 장관 시 도시사가​ 5년 이내로 지정할 수 있는 조치로​ 투기가 과열되거나 갑자기 지역의​ 거래가액이 상승될 것으로 우려되는​ 지역의 토지거래에 대해​ 거래당사자 공동으로​ 시장 군수 구청장 허가를 받는 제도입니다 ​ ​ ​ ​

2. 토지거래허가 절차

거래당사자 합의 ▼ 허가신청서 제출 ▼ 서류 검토 ▼ 관련부서 업무협의 및 현장조사 ▼ 허가 또는 불허가 결정 ▼ (불허가 통보 시 1개월 이내 이의시청) ▼ 허가증 교부 또는 불허가처분 통지​ 토지거래허가제도는 말 그대로​ 어떤 토지는 거래할 때 당사자는​ 시장 군수 구청장으로부터​ 허가를 받아서 거래를 해라인데요​ 보통 신청하게 되면 15일​ 이내에 허가받으면 허가증이 나옵니다​ 매도인 매수인이 공동으로​ 허가신청을 냅니다 신청서류로는​ 허가신청서와 토지이용계획서​ 토지 취득자금 조달계획서​ 농업경영계획서(농지취득 시)​ 임업경영계획서(임야 취득 시) ​

3. 토지거래허가 유동적 무효란?

허가를 받지 않은​ 계약은 무효로 규정합니다​ 허가를 받을 때까지는 유동적 무효라고​ 허가대상 토지에 대한 허가 전 계약은​ 아직 효력이 없지만 허가를 받으면서​ 그 계약이 소급하여 유효한 계약이 됩니다​ 토지거래허가는 인가적 성격을 띠는데요​ 토지거래허가 인가를 받지 않으면​ 기본 행위는 효력을 발생하지 않는​ 무효인 상태이지만 인가를 받음으로써​ 무효인 법률행위에서 효력이 발생​ 계약을 체결한 당사자는​ 효력이 생기도록 서로 간에 ​ 협력할 의무가 있고요​ 일단 토지거래허가구역이 지정되면​ 일정 토지 이상은 허가권자의​ 허가를 받아서 5년 범위 이내 ​허가받은 목적대로 사용해야 합니다​ 이를 위반하면 제제를 가하고요

 

토지거래허가구역 서울​ 강남과 송파 경기권에 토지거래허가구역을 지정했는데요​ 우리나라에서 가장 비싼 지역을 토지거래​ 허가구역으로 지정돼 있어요 서초구 강남구 송파구 용산구 등의 일부 지역이 지정되었습니다​ 경기도는 도내 고양시 수원시등​ 23개 시군에 외국인과 법인 대상으로​ 토지거래허가구역을 지정했고요​ 외국인 법인 실수요자 취득목적이​ 아니라 무분별한 투기에​ 대한 차단으로 봅니다

4. 이럴 때 토지거래허가를 받지 않아도 된다고

1. 상속 증여 2. 수용 경매 3. 각종 법률에 의한 토지공급 농지매입 등 4. 하단 아래 면적 미만의 토지거래​ 대가가 없는 상속 증여​ 경매에 의한 취득은​ 따로 토지거래 허가받지 않아도 됩니다​ 위 뉴스 아파트 40평대 이사 갈려고​ 하는데 경매물건으로 나온 거는​ 토지거래 허가 안 받고 취득이 가능합니다​ 서울 강남지역​ 아파트도 대지지분이 있기 때문에​ 주거지역 18제곱미터 약 5.44평​ 넘으면 허가를 받아야 하고​ 넘지 않으면 허가를 받지 않을 텐데​ 아파트도 대지권이 있다 보니​ 면적 초과면 허가를 받아야 합니다

 

 

 

단독주택 같은 경우는 대지​ 크기가 있어 지정되었다면​ 모두 거의 허가를 받아야 하고요​ 해당 면적 미만의 토지 도시지역 도시지역 외 면적 주거지역 180㎡초과 농지 500㎡초과 상업지역 200㎡초과 임야 1000㎡초과 공업지역 660㎡초과 기타 250㎡초과 녹지지역 100㎡초과​ 용도미지정 90㎡과​​ 도시 재정비사업지구 내 주거지역 18㎡ 상업지역 20㎡ 공업지역 66㎡ 녹지지역 10㎡ 평으로 계산 대충 3.3으로​ 나누면 평이 나와요​ 농지 500㎡ 151평​ 임야 1000㎡ 302평​ 해당 지역 이면적 미만​ 경우에는 허가를 받지 않습니다

​ 5. 토지거래허가제도 위반하면

부당한 방법으로 허가를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시 토지 매매 가격 100분의 30에 상당하는​ 금액(개별공시지가) 이하의 벌금​ 토지거래허가를 받아서 취득한​ 토지를 허가받은 목적대로 사용하지​ 않을 시 3개월의 이행기간을 부여하고​ 취득가액의 10% 범위 내에서​ 매년 이용의무기간 종료 시까지​ 이행강제금을 매년 1회 부과 이용목적 위반 5% ​ 불법임대 7%​ 미이용 방치 10% 이해 강제금 부과합니다

토지거래계약에관한허가구역

토지거래허가지역 지정을 알아보려면​ 토지 이음 토지이용 규제정보서비스 홈페이지에서도 토지의 다양한 규제 확인하실 수 있는데요 포털 검색에서 토지이용 규제정보서비스 치면 사이트 주소 나옵니다 그 사이트에서 내가 원하시는 주소 값 치면​ 내용에 나오는데요​ 저는 청담동에 임의 주소 넣어봤는데 토지거래허가구역​ 지정돼 있다고 확인을 해봤어요

 

그런데 이쪽 말고 어디 경기 시외지역에서 사실 토지거래허가 지정된 토지 가지고 계신 분은​ 오히려 더 기분 좋을 거 같은데요​ 토지허가 거래제도 자체가​ 개발 가능성이 있고​ 가격 상승이 클수록 지정되니 오히려 내 땅 어딘가 토지거래​ 허가 지정한다 하면​ 관심을 두고 봐야 합니다 어디 내 땅 관심도 없다가 자꾸 중개업소에서 땅 임자 나타났으니 팔라 하면 잘 알아보세요