전세계약 주의사항 깡통전세 피하고 전세보증보험 가입

전세 알아보고 이사 갈 때 제일 중요한 것은 아무쪼록 전세 만료 시 내 보증금 안전하게 모두 다 반환받는 게 가장 중요할 텐데요 일단은 요즘에는 기본으로 전세보증보험 가입 꼭 알아보시고 당연히 깡통주택 전세 매물은 피해야 합니다

전세계약 주의사항

깡통전세는 일단 피하고 전세보증보험 가입 이젠 기본

전에는 전세권등기 하시는 분들도 있지만 주택임대차보호법에서 돈얼마 안들이고 전세권과 맘먹는 권리행사 할 수 있는 전입신고 확정일자 받는 게 아주 기본이지만 등기부등본 모두 확인해도 요즘에는 하도 불안하니 전세보증보험도 기본적으로 가입하는 게 이젠 기본 필수적이 되었습니다 

 

일단은 머 전세 보험 보증이든 머 이런 걸로 보호받는 것도 중요하지만 그래도 가장중요한건 깡통전세를 피해야 합니다 그 집에 부동산 등기부 열람해서 근저당 비율을 보고 현재 시세 가격 체크해 봐서 추후에 경매되더라도 내 보증금 얼마나 받을 수 있는지 체크해 보는 게 가장 중요합니다 현재 집값보다 그 집에 근저당금액과 전세금 합해서 금액에 웃돌거나 높을 경우 깡통주택이 될 확률이 높은데요 그 집이 경매가 진행되면 근저당 설정금액 먼저 배당해 주고 나머지 전세보증금 배당해 줄 텐데 앞에 근저당 금액이 높아서 전세금 일부분을 반환받지 못하게 됩니다 주택담보대출에 전세금 합쳐서 현재 집값의 70% 넘게 되면 전세계약을 진행하지 않는 걸 추천드려요

 

누군가 아파트를 처음 분양받았을때 대부분 은행에 근저당 안 받고 취득하는 분은 거의 없으실 텐데 대부분 어느 정도 담보 끼고 취득하게 됩니다 해당 집이 10억 원일 때 이 담보금액하고 내 전세보증금 합한 금액이 보수적으로는 70% 약 7억 원선일 때는 그래도 안정적이라고 보는데요 이게 합쳐서 8억이다 9억 원 혹은 매매가격을 넘어서는 매물도 있으니 추후 문제가 생겨 경매가 진행된다면 내 전세보증금 다 못 받을 수가 있습니다 

전세 계약시 주의 사항 몇 가지 체크

첫 번째는 공인중개사를 통해서 계약을 하고 해당 계약서에 공인중개사 서명과 도장 날인이 됐는지 꼭 확인하셔야 해요 가장 중요한 계약서에 공인중개사 서명과 도장 날인이 없는 경우가 있어요 분명히 공인중개사 통해서 계약을 했는데도 말이죠 이 경우에는 문제가 발생하더라도 공인중개사에게 책임을 묻기가 어렵기 때문에 꼭 확인하셔야 해요 필드에서는 중개보조원이 공인중개사 대신 자기가 서명하고 도장을 찍는 경우가 있는데 이런 부분도 위험해요 공인중개사법에서는 중개보조원은 매물을 보여줄 수는 있지만 그 이상은 허용하지 않고 있습니다 누가 서명하든 상관있나 있을 수도 있지만 문제가 발생했을 때 중개보조원이 사라지고 내용에 대해서 전혀 모르는 공인중개사가 얼마나 도움이 될듯싶네요

두 번째는 계약금과 잔금은 꼭 명의자에게 넣어야 한다는 점입니다 명의자가 살지 않거나 시간을 내기가 어려워 대리인이 대신 계약을 하는 경우도 있는데요 간혹 임대인이 직접 보지 않으면 대리계약 그 자체가 문제가 되는 것은 아니지만 중요한 것은 그 대리계약 자체가 아니라 계약금이나 잔금을 대리인이나 타인계좌로 넣지 말아야 합니다 임대인이 해외에 있다거나 연락이 잘 안 되거나 이럴 때면 그냥 공인중개사 계좌 쪽으로 입금하시고 그에 대한 보관증을 받는 걸 추천드려요 

세 번째는 중개대상물 확인설명서 공제증서 사본을 받는 것입니다 중개사 사무실에서 계약을 하면 계약서와 별도로 중개대상물 확인서와 공제증서 사본을 필수적으로 제공하게 되어 있습니다 보통 서류가 별거 아니라고 생각하시는 경우가 많은데 계약서는 임대인과 직거래하더라도 작성할수 있습니다 꼭 중개사가 없다고 못쓰는 게 아닙니다 중요한건 공인중개사가 별도로 제공하는 중개대상물확인서와 공제증서 사본은 임차인의 위험을 덜어줄 수 있는 보험입니다 임대차 문제가 발생하면 중개사가 작성한 중개대상물 확인서가 책임 입증에 기본이 됩니다

네 번째는 확정일자와 전입신고를 꼭 해야 합니다 확정일자와 전입신고는 주민센터에서 할 수 있습니다 인터넷에서도 할 수는 있으나 이삿날 바쁘고 정신없다고 빠트리지 마시고 그 이삿짐 정리하는 것보다 백배 중요하니 꼭 하셔야 합니다 전입신고하게 되면 후순위권리자에 대항해서 대항력을 취득하게 됩니다 전세계약서에 동사무소 가서 도장 확정일자 받으면 전입신고하면서 생긴 대항력에 우선변제권에 생성되어 추후 그 집에 문제가 생겨 경매가 진행되더라도 해당 순위별로 배당을 받게 됩니다 전입신고 날이 그만큼 중요한 날이니 이사 가시면 바로 전입신고 주민 등록하세요

다섯 번째 원룸 건물이나 상가주택 같은 경우에는 가입이 어려 원경 우가 많으나 아파트나 오피스텔 도시형 생활주택 경우에는 가입이 상대적으로 용이합니다 보험료가 그렇게 부담 되는 금액이 아니니 꼭 가입을 권해드려요 깡통 전세라는 말이 있는데 조심하셔야겠죠 어떤 집에 임차해서 전세 들어갈 때 그 집이 근저당권 담보 금액과 내 전세보증금 합쳐서 그 집 시세에 70~80%가 넘는다면 주의를 해야 하는데 추후 문제가 생겨 내 보증금 다못받을수 있으니 특히 이런 집에 임차 전세하였을 때에는 전세보증금 반환 보증보험을 꼭 알아보세요

내용을 정리하면 부동산에서 계약하면 다 알아서 해주겠지 이렇게 생각되실 수도 있겠지만 부동산에서 계약해도 놓치시는 부분들이 많아서 해당 내용만 참고하셔도 많은 리스크를 줄일 수 있어요