형제간 가족간 특수관계인 부동산 매매 거래 교환 전세 증여 무상임대 등 주의점

정부에서 내놓는 부동산 다양한 정책으로 다주택자들 고민이 많아졌을 거예요 다주택자 양도소득세 부담으로 차라리 자녀들한테 증여하겠다는 분들 부동산 카페에서도 종종 보이더라고요 오늘은 가족 간 형제간 특수관계인 부동산 거래 알아두어야 할 점 기본 체크해 볼게요

 

특수관계자와의 거래

우선 가족 간의 부동산 거래할 수 있는 경우 상속 증여 매매 크게 3가지로 나누어 볼 수 있는데요 상속은 돌아가셔서 받는 거고 증여는 생전에 이쁜 놈한테 주는 거고 매매는 가족 간에 거래 정말 할 수도 있겠지만 일반적이지는 않습니다 가족 간의 부동산 거래 증여하면 세금이 많이 나오고 자녀에게 증여가 아닌 매매로 거래를 하는 건데 우리나라 세법에서는 배우자나 부모형제 등 가족 간 부동산 거래 세무당국은 특수관계인으로 봅니다 증여세 회피할 목적으로 매매를 가장해 재산을 이전할 개연성이 아주 높기 때문입니다

 

당국은 일단 증여로 생각하고 비정상적인 거래라 생각해요 불법행위는 아니지만 세무서는 의심의 눈초리로 쳐다봅니다 설마 가족 간에 돈 주고 부동산 거래했겠냐 너네들 증여한 거 아니냐 당신이 정말 매매라는 걸 입증해 바라 그럼 인정해 주겠다 진짜 가족 간에 부동산 거래를 한 사람도 입증 못하면 증여로 보니 여러 증빙자료 챙겨야 합니다 다양한 입증자료로는 매매계약서 통장간 거래내역 자금출처 나한테 돈 어떻게 벌어서 나 그 돈으로 잔금처리한 거야 이런 거 준비해 놔야 매매로 인정받을 수 있습니다 알든 몰르든 가족 간 부동산 거래 시가와 동떨어진 가격 너무 갭 차이 나는 집 가족 간 거래할 때는 섣불리 해서는 안됩니다 세금 폭탄 맞을 수 있습니다 꼭 세무 전문가와 진행하셔야 해요

 

1. 특수관계인 가족 간 부동산 거래 매매 거래임을 입증 증여가 아닌 매매로 인정받아 양도소득세 과세를 받으려면 증빙을 통해 입증해야 합니다 입증은 매매대금 수수 여부 매수자 자금출처 입증 가능해야 하며 표준 매매계약서 계좌이체 등 금융거래 내역과 매수자 소득증빙 서류 챙겨서 준비해 두세요

 

ⓐ매매계약서 ⓑ금융거래내역서 ⓒ소득증빙서류 배우자나 직계 존비속간에 부동산 거래가 있으면 세법상 증여로 추정합니다 양도소득세에 비해 증여세 부담이 커서 이를 회피하기 위한 목적으로 매매를 가장해서 재산 이전 가능하겠죠 당국은 세법상 가족 간에 부동산 거래 행위는 양도가 아닌 증여의 개념으로 간주합니다 정말 가족 간에 아파트 매매를 했어도 먼저 증여로 판단하고 입증하라 합니다 증빙을 통해 매매 거래의 사실을 적극적으로 입증해야 하며 입증자료로는 매매대금 수수 여부 매수자 자금출처 등이 있으며 부동산 거래계약서 계좌이체 등을 통해 금융거래 내역과 매수자 소득 증빙 서류를 준비하세요 가족 간 부동산 거래를 할 때도 적정한 매매 가격으로 거래해야 합니다 거래 당사자가 모두 가족이다 보니 양도소득세 줄일 목적으로 시가에 비해 낮은 가격으로 거래할 수 있기 때문입니다

 

2. 가족 간 부동산 거래 정상 가액 벗어나면 시가로 양도소득세 계산 거래가액이 시 세법상 시가의 5%와 기준금액 3억 원 중 적은 금액 범위 내에서 거래해야 함 시가보다 너무 높거나 낮은 경우 부당행위계산 규정을 적용해 세법이 정한 가액으로 양도소득세 계산 가족 간 부동산 거래 시에는 시가의 5% 또는 3억 원 중 더 낮은 금액의 범위 내에서 거래가 이루어져야 합니다

 

이를 넘을 시 매매 가격을 인정하지 않고 시가를 기준으로 양도세를 부과합니다 가령 시가 10억 원짜리 아파트를 매매할 경우 신고하는 금액이 9억 5천에서 10억 5천이 돼야 인정해 주는 거지 10억짜리 아파트를 5억에 매매했다고 하면 가족 간 부동 거래로 보아 그 가격을 인정하지 않고 시가 10억 원 기준으로 양도소득세를 부과하게 됩니다 가족 간 증여세를 피하기 위해 저렴하게 매매한다면 양도세 폭탄을 맞을 수 있습니다 거래가액이 시가보다 너무 낮거나 높으면 부당행위계산 규정이 적용되기 때문에 시가의 5% 범위 내 또는 기준금액 3억 원 중 적은 금액에 거 거래가액으로 정해야 합니다 이보다 너무 높거나 낮게 거래되면 거래가액이 아닌 세법상 정한 가액으로 양도세를 부과하게 됩니다 특히 부동산중 아파트가 거래가 많고 매매 사례 가격이 다른 주택 단독주택이나 빌라보다 많기 때문에 위에서 10억짜리 5억 매매했다고 신고하면 그대로 시가 내려서 양도세 때려버리수 있습니다 가족 간의 부동산 거래 시는 꼭 세무 전문가와 함께하셔야 해요

 

 

3. 가족 간 계약 정상 가액을 벗어나면 증여세 과세 거래가액에 세법이 정한 가액보다 높거나 낮은 금액으로 거래를 해 이익을 본 자는 증여세가 과세됩니다 증여세 과세를 받지 않으려면 세법상 시가 ± 30%와 기준금액 3억 원 중 적음 금액의 범위 내 거래를 해야 합니다

 

증여세법상 정상 가액은 시가 30% 내 금액을 말합니다 가족 간 부동산 매매 거래 가격이 시가의 30% 또는 3억 원의 범위를 벗어나서 거래를 한경우 거래를 통해 이득을 취한 자에게는 증여세가 과세됩니다 세법상 시가 10억 원인 부동산은 7억 원~13억에 거래 시 정상거래로 보아 증여세 과세하지 않습니다 시가 10억 원 부동산을 자식에게 5억 원에 양도했다면 자식은 7억 원-5억 원 =2억 원에 대한 증여세를 과세합니다 정상 가액은 시가의 30%와 기준금액 3억 원 중 적은 금액의 범위 내에서 거래돼야 합니다 그 범위를 벗어나면 증여세가 부과됩니다 보통 시가는 국토부 부동산 실거래가 조회를 통하여 지난 3개월 데이터 활용하시면 될듯합니다

 

4. 가족 간 아파트 전세계약 ⓐ전세계약서 ⓑ전세금 납입증명 ⓒ전세금 출처 확인서 ⓓ부모 자식 간 별도세대 증명 가족 간에 아파트 전세계약 인정해 줍니다 단 확실한 서류가 준비돼야 합니다

 

위에서 설명한 매매과정과 비슷하게 실제로 전세계약서가 작성되어야 하고 전세금도 계좌이체하도록 하고 그 전세금 출처도 확인되야 합니다 가족 간 부동산 거래에 있어서 가장 중요한 부분은 실제로 부동산 표준계약서 작성하고 일반적인 시가 범위 내에서 거래하고 부동산 계약서 매매임을 명확하게 작성 후 금전이 와따가따 한 증명할 수 있는 서류가 있어야 할 것이며 매매대금은 현금이 아니라 반드시 계좌이체해서 대금에 대한 기록을 남기고 매수자 자금 출처는 신고된 소득증빙 근로소득이나 사업소득 재산 처분내역 주식 처분내역 등등 잘 준비하세요 가족 간의 거래 시 세무사 회계사등 전문가와 꼭 상담하시고요 잘 참고하셔셔 억울하게 세금 내는일 없기를 바랍니다