상가 전세 월세 임대차 계약갱신청구권이란 뜻 10년 행사방법 기간 예외 거부 거절사유 임대료인상 5%

임차인의 계약 갱신 요구권 내용 정리해 볼게요 상가임대차 보호법 제10조 1항 2항 3항 상가건물 임차인은 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있다 상가건물 임차인이 계약 갱신 요구를 하면 임대인은 특별한 요인이 없으면 계약 갱신을 거절할 수가 없습니다

상가임대차보호법 10조 계약갱신요구권

하단 부분에서 정리할 계약 갱신이 안 데는 8가지 사례를 제외하면 최초 상가 입주해서 10년 동안은 계속 장사할 수가 있는데요 오늘은 크게 임차인의 계약 갱신 요구의 의의 범위 그리고 갱신된 임대차의 조건 그리고 계약 갱신이 거절되는 경우에 대해서 정리해 볼게요 상가건물 임차인의 계약 갱신 요구권에 대해서는 다음과 같은 목차로 체크할게요

 

• 임차인의 계약 갱신 요구의 의의
• 계약갱신의 범위에 대해서
• 갱신된 임대차의 조건
• 계약갱신이 거절되는 경우

임차인의 계약 갱신 요구의 의의

 

임차인은 임대차 기간 만료 전 6개월 전부터 1개월 사이에 임대인에게 계약 갱신 요구를 할 수 있습니다 이것은 상가임대차 보호법 제10조 1항 명시가 돼있는 내용입니다 이렇게 임차인이 계약 갱신 요구를 하면 임대인은 정당한 사유가 없는 한 받아들여야 합니다 거절할 수가 없습니다 거절할 수 있는 이 정당한 사유는 마지막에서 8가지 체크할 거고요

 

 

 

상가건물임대차보호법은 원칙적으로 임차인의 보증금이 지역별 환산보증금 범위 내 있어야 상가건물 임대차 보호법 적용을 받아서 임차인이 보호를 받을 수가 있는데 이 상가 건물 임대차 보호법에 계약 갱신 요구권도 마찬가지로 지역별 환산보증금 초과해도 임차인이 이 법을 적용을 받아서 보호를 받을 수가 있습니다 6가지의 경우에 대항력 포함해서 이 상가건물 계약 갱신 요구권도 포함됩니다

 

계약 갱신의 범위에 대해서

임차인이 계약 갱신요구를 몇 년 동안 할 수 있는지 보면 임차인의 계약 갱신 요구는 최초 임대차 기간을 포함해서 10년 동안은 행사할 수가 있습니다 이것도 상가임대차 보호법 제10조 2항에 명시가 돼있습니다 10년 동안은 사용할 수다는 말이죠 따라서 임차인이 계약 갱신 요구를 해서 임대차 계약 기간이 갱신이 되면 임차인은 최소 10년간 상가 임대차의 존속기간을 보장받을 수가 있습니다

 

갱신된 임대차의 조건

임차인이 계약 갱신 요구권을 행사해서 갱신이 될 때 어떤 조건으로 갱신이 되냐면 갱신된 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다 상가건물 임대차 보호법 10조 3항에 명시가 돼있습니다 그런데 갱신시점에 경제 상황이 크게 변동이 된다거나 부동산에 대한 부담 상황이 변동이 되는 경우에는 차임의 증감을 신청할 수 있습니다 그런데 임차인이 차임을 감액 요청하게 되면 그 비율이 정해져 있지 않습니다 합의에 의해서 감액 요청할 수 있는데 임대인이 임차인을 상대로 증액 요청을 한다 그런 경우에는 증액 비율이 제한돼 있습니다 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%를 초과할 수 없다 이렇게 딱 명시가 돼있습니다 무조건 변동사항이 생겼다 해서 갱신될 때 많이 올려달라고 할 수는 없다 5% 범위 내에서만 인상할 수 있다는 소리입니다

 

계약 갱신이 거절되는 경우

임차인이 계약 갱신 요구권을 행사해서 계약 갱신을 하면 임대인은 특별한 경우가 없으면 이를 거절할 수가 없습니다 그런데 다음 8가지 경우에는 계약 갱신 요구를 하더라도 임대인은 거절할 수가 있습니다 이 8가지 간단하게 체크해 보면 임대인은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우 임차인은 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다 10조 1항에 나와있어요

 

 

 

1. 임차인이 3기 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우

 

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

 

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

 

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적물의 전부 또는 일부를 전 대한 경우에 거절할 수가 있다

 

5. 임차인이 임차건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

 

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성할 수 없을 경우에 임대인이 계약 갱신을 거절할 수가 있다

 

7. 그 밖의 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

8. 임대인이 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 점유를 회복할 필요가 있는 경우 -임대차계약 체결 당시에 공사 시기나 소요시간 등을 포함한 철거 또는 재건축 추진 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따라서 추진하는 경우 -건물이 노후 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고가 우려되는 경우 -다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 당초에 임대차 계약을 체결할 때 임대인이 임차인에게 향후에 이 건물을 재건축하겠다 이러한 재건축 계획을 정확하게 안내를 해주었어요 이런 경우에는 계약 갱신 요구를 하더라도 거절을 할 수가 있습니다 임차인도 미리 다 설명 듣고 들어온 건데 계약 갱신 요구를 하지도 않을 거고요 이런 경우 임차인이 계약 갱신을 요구하더라도 계약 갱신을 할 수가 없는 경우입니다

 

위 8가지도 해당이 된다면 임차인이 계약갱신 요구를 사용할 수가 없게 됩니다 지금까지 상가건물 임대차 보호법에 의해서 임차인이 계약 갱신 요구를 할 경우에 원칙적으로는 임대인이 거절할 수가 없지만 지금까지 말씀드린 8가지 이유가 있을 경우에는 부득이하게 계약 갱신 요구가 있더라도 임대인이 거절할 수가 있다 이 8가지 사항에 체크해 봤는데요

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큰 포인트 정리해서 보면 어떤 상가로 내가 계약을 해서 들어가서 영업을 한다면 윗 8가지 계약 거절 조건에 해당하지 않는다면 10년 동안은 장사할 수가 있고 차임 또는 보증금의 증감에 대해서도 5%의 상한선을 두고 있습니다

 

 

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