경매 말소기준권리 뜻 종류 찿는법 근저당권 예시 후순위 임차인 전입일자 임차권 비교

경매 권리 분석 제일 기본이 말소기준권리 찾아서 앞선 권리는 인수 뒷에 권리들은 말소 소멸되는데 어떤 집을 취득할 때 대부분 은행에 근저당 담보 잡히고 취득하는 게 일반적인데 이때 근저당이 말소기준 권리가 되고 있습니다

 

말소기준권리 근저당

주거용 부동산 경매 입찰자는 경매권리분석 첫 번째가 말소기준권리를 찾고 해당부동산에 임차인이 거주한다면 말소기준권리가 설정된 날과 임차인의 전입신고 한날 대항력 유무 날짜를 찾아서 말소기준권리뒤에는 말소 말소기준권리 앞선 날짜는 인수 이렇게 접근하는 게 제일 첫 번째입니다

 

말소기준권리보다 앞선 날짜 임차인은 선순위임차인이라 칭하고 말소기준권리 설정일보다 뒤에 임차인은 후순위임차인 자격으로 패턴이 달라지는데 선순위임차인이 배당요구 했으면 추후 내 보증금 다 배당받고 나가야 하고 배당요구 하지 않으면 전 계약한 데로 살다가 낙찰자 새로운 소유자한테 보증금액 받고 이사 가면 됩니다 후순위 임차인은 말소돼서 입찰자는 명도만 신경 쓰면 되는데 보통 무조건 배당에 참여해서 근저당금액 배당받고 남는 금액으로 임차인 보증금을 충족하게 됩니다

 

 

경매 내공 쌓기 카테고리 첫 편에서 임의경매와 강제경매의 차이 두 번째로는 말소기준 권리에 대해서 포스팅했는데 오늘은 말소기준 권리가 총 6가지라고 했는데 이중 말소기준 권리 하나하나 경매사건번호 예시를 들어 체크해 보려고 합니다 우선 말소기준 권리 6가지로는 근저당 압류 가압류 경매 기입등기 담보가등기 선순위 전세권 등이 말소기준 권리가 된다고 했는데요 그중에서 근저당이 실제 경매 사건 검색해 보면 90%는 말소기준 권리가 근저당인걸 확인하실 수 있습니다

 

말소기준권리 6가지 근저당 압류 가압류 경매기입등기 담보가등기 전세권

 

그만큼 대부분의 말소기준 권리가 근저당이 높고 실제 경매사건 권리 분석해 보면 처음에는 어려울 수도 있지만 패턴이 거의 비슷합니다 특별히 많이 다른 케이스 경매 권리분석은 10%밖에 안데요 거의 다 근저당이 말소기준권리가 되고 임차인이 있으면 임차인의 전입신고일 비교해서 권리분석 하게 되는데요 말소기준 권리 이후에 권리들은 소멸이니깐 임차인이 거주한다면 전입일자를 확인해서 임차인은 말소되는구나 말소기준 권리 이전의 인수되는 권리는 무엇이 있나 주거용 경매 90%가 거의 이런 비슷한 패턴이라고 보시면 돼요 그래서 처음 경매 공부할 때에는 권리분석 실수하면 어떻게 하나 이쪽에 목숨 걸듯이 공부하는데 그냥 권리분석은 하다 보면 알게 되고 일반적인 패턴은 거의 비슷하고 그래서 경매의 꽃은 명도라는 걸 느끼실 거예요

 

근저당권이라는 키워드 처음 들어보신 분은 없겠죠? 근저당권 설정 등기는 우리가 아파트를 하나 사게 된다면 자기돈 현금 다 있어서 사는 사람이 거의 없잖아요 은행권에서 담보 통해 돈을 빌리게 됩니다 은행이 아니어도 사업하시면서 물품 대금이나 금전 차용하면서 담보로 아파트 부동산에 근저당 잡히고 돈을 융통하기도 합니다 즉 저당권이나 근저당권이나 어떤 특정한 채권을 담보로 부동산에 저당권을 설정하는 걸 말하는데요 추후에 상대방도 돈을 빌려주면서 딸랑 종이 차용증 아닌 부동산 물권 등기 저당권 설정했으니 쉽게 큰 금액의 돈도 빌려주는 거고요 아무쪼록 담보로 잡힌 부동산 담보를 저당권이라고 통칭합니다 이 저당권을 가진 자는 돈 앞 갚을 시 경매 신청할 수 있고 경매에서 낙찰받은 돈에서 우선적으로 회수할 수가 있습니다 여기 저당권에 앞에 근자가 붙어있는데 근저당권은 아니면 매번 상황이 변동될 때마다 최초 저당권을 다시 설정해야 하는 불편함이 있어요 근저당권 통해 1억 빌리면 1억 2천만 원 채권최고액 통해 근저당 일부나 전액 상황 후에 따로 재설정이 필요가 없어요 보통 채권최고액 내에서 자유롭게 담보 진행이 와따가따 가능하세요 그래서 부동산 등기부등본 보면 거의 은행에서 근저당권이 설정된 것을 보실 수가 있습니다

 

 

근저당 말소기준권리 예시

 

경매에 기초 말소기준권리 찾으라고 했는데 여기서 말소기준은 국민은행 고척동 지점이 말소기준 권리가 됩니다 말소기준 권리 뒤에 권리들은 모두 소멸이 됩니다 국민은행 근저당 신용보증기금 근저당 다양한 가압류 압류 등 뒤에 있는 이 권리들은 모두 말소가 되십니다 대부분의 등기는 이렇지 않은데 말소기준 권리 뒤에 후순위 권리들은 모두 말소가 된다는 예시를 들기 위해서 지저분한 등기 찾아본 건데 추후에는 말소기준 권리 뒤에 지저분한 등기부가 깨끗해집니다 말소기준 권리 뒤에 근저당 6개 가압류 6개 압류 4개 경매 기입등기 등 모두 말소돼요 임차인도 있어서 보증금 안 내어주어서 임차권 설정하고 이사 간 임차인도 있다면 뒤에 후순위라면 말소기준권리뒤에는 모두 말소가 되어서 등기부가 깨끗해집니다

---

부동산 경매 입찰할 때 권리분석 제일기초 입찰물건에 임차인이 살고 있다면 일단 말소기준권리일 찾아서 임차인 대항력 날짜를 확인해 보고 비교해 봐서 말소기준 권리보다 앞선 전입신고일은 대항력이 있을 것이고 말소기준 권리 뒤에 전입신고한 임차한 임차인은 대항력이 없습니다 순위 배당에만 참여해서 배당받고 명도 해줘 야 합니다

 

 1. 말소기준권리 6가지 종류 뜻 인수주의 소멸주의

경매 말소기준권리 근저당권 가압류등기 경매개시결정기입등기 담보가등기 공동주택 전세권 인

2. 말소기준권리 예시 가압류 압류

부동산 경매 말소기준권리 가압류 압류 등기 의미 필요성

3. 말소기준등기 담보가등기

부동산 소유권이전청구권가등기 아닌 담보가등기 채권계산서 배당요구신청서 제출시 말소기준

4. 말소기준권리 공동주택 전세권

말소기준권리 전세권 건물전체 전세권설정 배당요구 하거나 전세권자 경매신청 단독주택 안데

5. 말소기준권리 경매개시결정기입등기

법원 부동산 경매 개시결정 말소기준권리 경매기입등기란 압류의 효력 발생