부동산 경매 말소기준권리 근저당권 가압류등기 경매개시결정기입등기 담보가등기 공동주택 전세권 인수주의 소멸주의

부동산 경매 입찰할 때 권리분석 맨 처음 말소기준권리 찾는 것인데 근저당권(저당권) 압류(가압류) 담보가등기 경매기입등기 공동주택 중에 전세권 만이 말소기준등기가 됩니다 등기부에 말소기준권리에 앞선 권리는 인수 뒤에 권리는 말소가 됩니다

경매에서 말소기준권리 종류및개념

 

어제부터 경매 내공 쌓기 기초부터 포스팅하고 있는데요 어제는 임의경매와 강제경매 차이 체크해 봤고 오늘은 경매 말소기준권리에 대해 포스팅해 볼게요 말소기준권리 말소기준등기라 부르고 있는데 법률적인 용어는 따로 아니고 어디 따로 민사집행법에서도 정한 것은 아니지만 어떤 부동산이 경매가 진행되었을 때 낙찰된 경우에 그 부동산에 전에 있었던 권리가 소멸되는지 아니면 살아서 낙찰자가 인수해야 되는지 하는 기준이 되는 권리를 말소기준권리 혹은 말소기준등기라 칭하고 있습니다 

 

경매 말소기준권리 종류 6가지

1.근저당권(저당권):대부분 말소기준권리가 이 근저당권이 되는데 어떤 아파트를 살 때 보통 은행에서 그 부동산에 담보를 잡고 설정한 권리를 근저당권이라 하는데 채권최고액을 설정하고 그 돈을 갚게 합니다 

경매 말소기준권리 뜻 종류 찿는법 근저당권 예시 후순위 임차인 전입일자 임차권 비교

 

2. 가압류(압류) 등기:가압류는 채무자의 부동산을 처분하지 못하도록 강제하는 것을 말하는데 갚지 않은 채무에 대해 처분금지명령효가 발생되고 그 부동산에 가압류등기가 기재되는데 이것도 말소기준권리가 됩니다

부동산 경매 공부 말소기준등기 뜻 가압류 압류 예시

 

3. 경매개시결정등기:채무 불이행에 따른 이를 압류하고 경매개시한다는 등기가 기입되는데 이걸 경매개시결정등기라 하며 이것도 말소기준권리가 됩니다

 

 

 

 

법원 부동산 경매 개시결정 말소기준권리 경매기입등기란 압류의 효력 발생 이후 가압류 유치권

 

4. 담보가등기:저당권 하고 비슷해 보이는데 형식인데 담보가등기로 합니다 추후에 갚지 않는다고 했을 때 가등기 함으로써 채권자가 가지고 있는 부동산을 경매로 넘어간 것에 대한 채무만큼 소유권을 보전한다는 내용인데 미리 가등기해 두었으므로 우선순위를 보전하는 의미이며 이것도 저당권과 같은 개념으로 취급하며 말소기준권리가 됩니다 

 

 

담보가등기 경매 말소기준권리 부동산 소유권이전청구권가등기 아닌 채권계산서 제출 근저당

 

5. 전세권설정:아무 전세권이나 말소기준권리가 되지 않고 집합건물처럼 건물전체에 대한 전세권이 설정되 있어야 하고 전세권자가 배당요구하거나 전세권자가 경매신청한 전세권만이 해당 요건에 충족한다면 이것도 말소기준권리가 됩니다

 

말소기준권리 전세권 찿는법 건물전체 전세권설정 배당요구 하거나 전세권자 경매신청 공동주

 

말소기준등기 소멸주의 인수주의

경매에서는 말소기준권리를 6가지가 있는데요 근저당권(저당권) 압류 가압류 담보가등기 강제경매개시결정등기 어떤 조건에 부합이 맞으면 인정하는 전세권 이렇게 경매에서 말소기준권리가 되는데요 실제적으로 경매 사건 검색해 보면 대부분의 경매 진행되는 거 보면 팔구십% 가 근저당권이 말소기준권리가 되고 있고 강제경매개시결정등기가 되는 경우는 거의 없으며 나머지 부분들이 20~10%가 부분을 이루고 있습니다

 

어떤 부동산이 경매가 진행돼서 낙찰되면 그 부동산에 있던 권리들은 대부분 낙찰로 소멸하게 되는데요 그런데 어떤 권리들은 낙찰 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 되는 권리들이 있습니다 이러한 인수되는 권리들 때문에 경매 권리분석을 해서 입찰을 하는 게 당연사임으로 낙찰자에게 말소되지 않고 인수되는 권리 어떻게 결정해야 하는지 이 말소기준권리가 가장 큰 포인트가 됩니다 

 

윗 6가지 나열한 권리들 중에서 등기부에 기재된 순서에서 가장 빠른 권리가 말소기준권리가 되는데요 이 말소기준권리일보다 세입자의 전입일이 빠르면 대항력이 있고 전입일이 늦으면 대항력이 없습니다 즉 대항력 있는 임차인이 되면  전 계약되로 살다가 새로운 낙찰자한테 자기 보증금 챙겨 받고 이사 가던가 혹은 배당에 참여해서 내 보증금 전액을 받고 이사 가던가 할 수 있으며 대항력이 없으면 배당에 참여해서 순위배당으로 내 보증금을 배당순서에 따라 챙기고 그 집을 명도 해줘야 합니다 말소기준권리 전에 권리들은 낙찰자가 인수하며 말소기준권리 이후에 있는 권리는 소멸하게 됩니다 그러나 법정지상권 분묘기지권 유치권 등은 다른 권리들은 다 말소가 되는데 이러한 권리들은 따로 권리분석 체크해야 합니다

 

 

 

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