아파트 부부공동명의 ​변경 양도세 상속세 증여세 취득세 종부세 재산세 장단점

부동산 아파트 구입할 때 부부​ 공동명의 하는 게​ 좋다고 하는 이야기​ 많이들 들어봐서 인지 실제적으로 필드에서도 주거용 부동산 취득할 때​ 단독명의가 좋은지 공동명의가​ 좋은지 신혼부부 많이들 물어보세요 부부공동명의 취득세 양도세 상속세 취득세 종부세 재산세등 관련해서 어떤 게 더 나은 것인지​ 장단점 각각 따져볼게요

부부공동명의 장단점

 

단독명의이든 공동명의 이든​ 부동산 관계된 세금 나열해 보면 제일 먼저 취득세가 있을 것이고​ 주택 보유하면서 내는 보유세는​ 재산세와 종부세가 있으며​ 추후 매매할 때 양도차익이​ 있으면 양도소득세가 있습니다​ 이 과정에 단독명의​ 공동명의 시 별 차이가 ​없을 때도 있고​ 유리할 때도 있습니다 세금으로 보면 결론적으로​ 취득세 x 재산세 x 종합부동산세 0 임대소득세 0 양도소득세 0 공동명의 시 대출과 권리행사 유리 공동명의 시 만약 경매가​ 진행된다면 방어적 경매 대처 조금 더 가능합니다

 

목차

1. 취득세 단독명의 공동명의 똑같습니다
2. 재산세도 부부공동명의 차이가 없습니다
3. 임대소득세 발생 시 공동명의가 유리합니다
4. 종합부동산세 대상자라면 부부 공동명의 시 절감됩니다
5. 부부공동명의 하는 가장 큰 이유 양도소득세입니다
6. 부부공동명의 시 상속세 절감 효과가 있습니다
7. 배우자 동의 없이 해당 주택 권리행사가 쉽지 않습니다
8. 추후에 경매 진행 시 방어적 경매 취해요

1. 부부공동명의 취득세 단독명의나 공동명의 차이가 없습니다

부동산 아파트 취득하면​ 취득세라는 세금을 내야 합니다​ 취득세는 단독명의 이든 공동으로 하시든 나오는 세금은​ 비례세율로 똑같습니다​ 비례세율 보면​ 6억 원 이하는 1.1~1.3%​ 6억 원 초과 9억 원 이하 1.3~3.5%​ 9억 초과 3.3~3.5%​ 즉 3억짜리 일산 아파트를​ 구입하게 되면 취득세 비용만​ 단독명의이든 부부 공동명의 이든 취득세 3백3십만 원​ 같은 세금을 내게 됩니다

 

 

 

추후에 혼자 단독명의였다가​ 공동명의가 좋다는 말이나​ 내 남은 부동산 이거 하나인데​ 죽기 전에 와이프도 공동명의로​ 넣어주자 변경을​ 고려하시는 분들도 있는데요​ 부부간 공동명의 변경 시에는​ 당국은 증여로 보고 처리합니다 증여로 처리 시 증여세가​ 발생하게 되는데​ 부부간 증여액은 10년에​ 6억 원까지 공제받는데​ 6억 원을 초과하는 경우​ 증여세가 발생하게 됩니다 ​

 

증여세 말고 따로 매매로​ 처리하는 경우도 있는데요​ 매매로 처리할 때에는​ 매수금액 정확하게 입증해야 합니다​ 매매로 했다가 나중에​ 증여로 판정받을 수 있습니다​ 또한 매매든 증여든 그 지분만큼​ 취득세는 따로 내셔야 하니 이럴 때에는 전문가와 상담 후 진행하세요

2. 재산세도 부부공동명의 차이가 없습니다

아파트 분양받고 나서​ 1년에 한 번 내는 재산세는​ 과표 기준일 6월 1일​ 해서 부과 납부해야 하는데요​ 단독명의나 공동명의 재산세 역시 내는 세금은 같습니다 즉 단독명의 하든 공동명의 하든​ 취득세 부분과 재산세 부분은​ 둘 차이가 없습니다​ 부과되는 세금은 동일합니다 ​

3. 임대소득세 발생 시 소유자별로 과세되기 때문에 부부 공동명의가 유리합니다

임대소득세는 내 건물​ 임차 내주고 여기서 나는​ 임대 소득에 대한​ 세금을 말하는데요​ 임대소득 같은 경우에​ 소득공제를 한 후 과세표준을​ 산정해서 구간별 누진세율이​ 적용되기 때문에 공동명의를 ​하게 되면 각각 낮은 구간의​ 누진세율로 절세가 가능합니다​

 

연간 임대소득세가​ 삼천만 원이라면​ 단독명의는 연간 이천만 원​ 초과되어 종합합산과세​ 대상에 포함되나​ 공동명의의 경우 반반씩​ 천오백만 원이 되어​ 종합합산과세를 하지 않고​ 분리과세로 나뉘어 절세효과가 있습니다 ​다만 주의할 점은​ 부부 중 한 명이 소득 없이​ 피부양자로 등재돼 있다가​ 일정 수준을 초과하게 되면 ​소득 능력이 있는 것으로 보아​ 피부양자 자격이 박탈되고​ 건강보험료 지역가입자로​ 납부 전환될 수도 있습니다​ 손익을 잘 따져봐야 합니다

4. 종합부동산세(종부세) 대상자라면 부부 공동명의 시 절감됩니다

우스갯소리로 종부세​ 한번 내보고 싶다는 사람 많은데​ 종부세는 재산세와 마찬가지로​ 과표 기준일 6월 1일 기준으로​ 국내 주택 공시 가격 합산한​ 금액이 6억 원을 초과하는​ 경우 중부세 납부 의무자가 됩니다​ 1세대 1 주택자의 경우에는​ 9억 원을 공제한 금액에​ 80% 곱한 금액으로​ 누진세율을 적용하고 있습니다 만약에 1세대 1 주택자의 경우​ 부부 공동명의를 하게 되면​ 9억 원이 아닌 개인별 각각​ 6억 원씩 되기 때문에​ 종부세를 절감할 수 있습니다

 

한 명 단독명의일 경우 종부세가​ 6억 원이 초과되는 경우​ 과세가 되지만 부부 공동명의로​ 하면 12억 원을 초과해야 합니다​ 즉 12억짜리 아파트 보유한​ 부부 공동명의 부동산이 있다면​ 1세대 1 주택 9억 원 넘은​ 종부세 대상이지만​ 부부 공동명의를 했다면​ 각각 6억 원씩 아파트를 ​ 보유한 것으로 인정하기 때문에 ​ 종부세 대상에서 제외됩니다 ​ 즉 남편 6억 아내 6억​ 각각 공제되므로 12억-6억-6억=0원 ​ 종부세가 부과되지 않습니다 ​

5. 부부 공동명의 해야 하는 가장 큰 이유 양도소득세를 절감

​소득금액이 낮아지는 효과가 발생하고 각각 명의자 별 기본공제 250만 원 공동명의 하는 대표적 이유가​ 이 양도소득세 절감입니다​ 부부 공동명의가 항상​ 절감되는 아니고요​ 여러 조건에 부합돼야 합니다​ 만약 1 가구 1 주택 비과세 요건​ 갖춘 경우에는 양도세 세금이​ 없기 때문에 단독명의이든​ 공동명의이든 별 차이가 없습니다​ 하지만 1 가구 1 주택이라도​ 9억 원을 초과하는 주택인 경우​ 초과분에 대한​ 양도세를 내야 하므로 공동명의가 유리합니다

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양도세는 소유자별로 과세되기​ 때문에 부부 공동명의가​ 훨씬 유리합니다​ 양도소득세는 각각의 지분에​ 따라 부과되므로 누진세율에서​ 과세금액이 둘로 나누면​ 낮은 구간의 세율이 적용됩니다​ 10억 원의 양도차익이 있을 때​ 부부 공동명의 한경우​ 각각 5억 원식 양도차익을​ 가지고 있어 누진세율이 더 낮습니다​

 

예를 들어 단독명의 35% 적용​ 단계에서 공동명의로 하게 되면​ 더 낮아진 24% 세율 낮은​ 구간의 세율로 적용이 가능하니​ 그만큼 절세가 됩니다​ 또한 양도세에서 누구나 기본공제​ 이백오십만 원 적용받는데​ 부부 공동명의로 할 경우​ 각각 이백오십만 원 기본공제받기 때문에 총오백만 원의​ 공제를 받을 수 있습니다​ 하지만 양도차익이 너무 높을 때​ 즉 내가 취득하고 나서​ 팔 때 그 금액이 큰 경우​ 공동명의라 하더라도​ 최고세율이 적용되는 경우에는 별 차이가 없게 됩니다​

6. 부부 공동명의 시 상속세 절감 효과가 있습니다

상속세는 개인별 재산을 기본으로​ 산정되는데 재산이 분산될수록​ 세금도 분산되는 구조입니다​ 즉 아파트 빌라 주택 등 부동산​ 단독명의로 등기한 경우​ 사망했다면 그 건물 100% 지분에​ 대해 상속세가 부과되는데​ 부부 공동명의로 오십 대 오십으로​ 지분을 설정해서 등기한 경우​ 배우자 사망 시 지분 50%에​ 대해서만 상속세가 부과됩니다

7. 부부 일방이 배우자 동의 없이 해당 주택 권리행사가 쉽지 않습니다

민법 264조 조문에​ 공유물 처분 변경에는​ 다른 공유자 동의 없이​ 공유물을 처분하거나 변경하지 못합니다​ 즉 일방 당사자가 대출받거나​ 담보용으로 제공하려 해도​ 공유자인 배우자의​ 동의를 받아야 하므로 재산권 행사에 제한을 가할 수 있습니다​ 즉 몰래 지맘대로 해당 아파트를​ 처분하거나 담보로 제공하는데 ​ 배우자 동의 없이 할 수가 없습니다 ​ ​

8. 추후에 경매 진행 시 방어적 경매로 다른 입찰자보다 유리합니다

공동명의로 등재된 주택이 ​ 경매 진행 시에는 아파트 전체가 아닌​ 그 해당 배우자 지분만큼만​ 경매가 진행됩니다​ 만약 자기 지분만큼 담보로​ 대출을 받아 사업을 진행하다​ 문제가 생겨 경매가 진행된다면​ 5억 원 아파트에 지분 오십 프로​ 이억오천만 원에 대한 지분만​ 경매가 진행됩니다​

 

내가 살고 있는 그 집에​ 대한 전체적 경매 진행이 아니라​ 그 지분만큼 경매가 진행되어​ 즉 다른 사람이 입찰해서​ 낙찰받는다 해도​ 재산권 행사가 쉽지 않아서​ 그만큼 방어적​ 경매를 취할 수 있습니다​ 또한 민사집행법에서는 공유자가​ 우선적으로 우선매수신고를​ 할 수 있어서 그 주택 지분만큼​ 먼저 매수신고도 가능합니다

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