주택임대차 전세 임차인 보증금 지키기 전입신고 대항력 동사무소 확정일자 우선변제권 차이 비교

주택임대차 보호법에서는 임차인이 이사가서 전입신고 하면 후순위 권리자에 우선하여 대항력을 발생시켜 주고 있습니다 전세나 월세 임대차 계약 시 임차인 보증금액 지키기 위한 수단으로 제일 중요한게 전입신고 이고 거기에 확정일자 받으면 경매시 우선변제권이 생겨서 내 보증금 순위별 배당받게 됩니다

 

전입신고 대항력 우선변제권

전입신고 확정일자 그리고 근저당권 설정 효력 발생 시점에 대해서 말해볼게요 임차인이 이사 가서 전입신고하면서 확정일자를 함께 받아두었다면 대항력과 별도로 우선변제권이라는 권리가 발생하는데요 이 우선변제권은 추후에 경매 진행 시 순위에 따라 내 보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다 물론 전입신고 하고 확정일자 받어다고 임차인 보증금 다 받는건 아니고 그 익일 0시부터 임차인은 효력이 발생하게 되어서 그전에 권리들이 있으면 순위별로 돈받을사람 나열하게 됩니다 대부분 주거용 부동산 임차할때 보면 1순위 근저당이 있고 그다음이 임차인 보증금 이게 됩니다 여기서 근저당 금액이 해당 부동산 시세비교해서 많게 되면 먼저 가져가니 내 보증금이 다 받을지 조금 못받을지 한푼도 못받을지는 배당표 짜봐야 합니다 깡통전세란 말이 여기서 나옵니다 근저당비율이 낮을수록 내 보증금은 안전하게 됩니다 

 

임차인 전세 보증금 전입신고 대항력 생기고 확정일자 받으면 우선변제권 

전입신고하면 그다음 날 익일 0시에 대항력이 발생 확정일자 근저당권 설정은 당일날 주간에 효력 발생​ 대항력과 확정일자 두 개 중요도만 따져보면 대항력이 발생하는 전입신고가 만 배 이상 중요합니다 전입신고해서 대항력이 발생해야 우선변제권의 의미가 있는 것이지 확정일자만 먼저 빠르게 받아두었다 하더라도 후 순위 임차인이라면 별 의미가 없습니다

 

전세 월세 임차인들 내 보증금 지키기 위한 방법인데 몇 가지 사례별 전입신고 우선변제권 근저당권과 함께 몇 가지 사례로 정리해 볼게요 위에서 말한 데로 전입신고가 가장 중요합니다 전입 신고을 주민등록이라고도 하는데 대항력 있는 임차인이 되기 위해서는 전입신고와 그 집에 점유 살고 있어야 합니다 혹여나 이렇게 대항요건 갖추어서 대항력이 발생하고 있는데 집주인이 1주일만 빼 달래서 전입을 뺀다 이런 말도 안 데는 행위 절대 하시면 안 됩니다 종종 전세 금액 증액하면서 재계약할때 집주인이 머 어쩌구 저쩌구 애걸복걸 부탁해서잠깐 주소 빼달라고 해서 아무 생각없이 해주는 임차인이 종종 과거에 있었습니다 

전입신고 대항력에 동사무소 도장 확정일자 받은 일자 다양한 케이스 정리

1. 전입신고 확정일자 근저당권 모두 같은 날자인 경우​ 대항력

2021년 1월 26일​ 임차인 전입신고 확정일자 근저당권 설정일 같은 날 임차인 A는 전입신고 확정일자를 2022년 1월 12일 받았는데 임대인도 2022년 1월 12일 은행에 근저당권 대출받았다면 임차인 A는 근저당권보다 후 순위입니다 보증금 전액 반환이 어려울 수도 있습니다

 

 

 

전입신고하면 대항력은 다음날 0시에 효력이 발생합니다 근저당권은 설정된 날 주간업무이기 때문에 당일 효력이 발생합니다 그래서 전입신고 확정일자 날이 같다면 근저당권 발생 시점이 더 빠르기 때문에 임차인의 대항력은 소멸하고 보증금을 지키기 어렵습니다 그래서 전세 계약 시에 반듯이 특약 사항란에 임대인의 계약 당시의 등기부상 권리관계를 잔금 익일까지 유지하기로 한다 실무상 이런 특약이 들어가고 있습니다 ​

 

주택을 임차하여 이사 간 후 사정이 생겨 며칠이 경과한 후에 주민등록 전입신고 마쳤다면 즉 전입신고를 하기 전에 임대인이 금융기관에서 돈을 차용하면서 근저당권을 설정하였고 그 후 경매 절차가 실시된다면 임차인은 임차주택을 매수한 사람에게 대항할 수 없습니다 근저당 설정 등기 전에 주택의 인도 및 주민등록을 모두 갖추어야만 주택 임차인이 매수인에 대하여 대항력을 취득하게 되는데 이경우 임차인은 근저당권이 설정된 이후에 전입신고를 하였기 때문입니다

 

2. 임차인 전입신고 확정일자는 같은 날짜이고 그다음 날 근저당권이 설정된 경우​ 보증금 대항력

전입신고 확정일자 2022년 1월 12일 근저당권 설정 2022년 1월 13일 첫 번째와 동일하게 2022년 1월 12일 날 전입신고와 확정일자 받고 임대인은 그다음 날 근저당권이 설정되었다면 임차인의 대항력은 효력이 발생합니다

 

임차인의 대항력은 전입신고일 익일 0시에 대항력이 발생하고 임차인의 대항력 발생 시점은 근저당권 설정 일보다 빠르고 대항력 있는 임차인이라고 보시면 돼요 근저당권의 경우 설정한 당일 주간 업무시간에 권리가 발생하므로 전입신고가 발생 시점이 근저당권 발생 시점보다 더 빠르다는 결론이 나옵니다

 

3. 확정일자를 먼저 받고 그 이후에 전입신고와 근저당권이 같은 경우 우선변제권​

2022년 1월 12일 확정일자 2022년 1월 13일 전입신고, 근저당 설정 이와 같이 확정일자를 먼저 받는 케이스도 있는데요 2022년 1월 12일 날 확정일자 받고 그다음 날 전입신고하였는데 그날에 임대인이 근저당권을 설정하였다면 우선 대항력 발생 시점은 1월 13일 날 전입신고하였기 때문에 익일 0시에 대항력이 발생하고 근저당권은 1월 13일 주간에 설정하였기 때문에 1월 13일 당일 발생하고 근저당권 설정 일이 더 빠르기 때문에 임차인의 대항력은 없고 임차권은 소멸하게 됩니다

 

​확정일자를 먼저 받았는데 선순위가 되느냐 하는데 확정일자는 법적 효력이 없습니다 다만 보증금을 우선변제받을 수 있는 권리 우선변제권이 발생하는데 우선변제권이 발생하기 위해서는 대항요건 전입신고와 점유 확정일자를 갖추어야 합니다 전입신고 이전에 확정일자를 먼저 받더라도 그 우선변제권 발생 시점은 전입신고 대항력 맞춘 시점으로 보시면 됩니다 따라서 확정일자를 먼저 받고 그 이후에 전입신고 근저당권 같은 경우에는 근저당권 발생 시점이 대항력 발생 시점보다 더 빠르기 때문에 임차인의 대항력과 임차권은 소멸하게 됩니다

 

 

 

4. 전입신고를 먼저 하고 확정일자와 근저당권이 같은 경우에는 대항력 우선변제권​

2022년 1월 12일 전입신고 2022년 1월 13일 확정일자, 근저당권 설정 2022년 1월 12일 전입신고하고 다음날 13일 날 확정일자 받았는데 같은 날 근저당권이 설정되었다면 임차인의 대항력은 1월 13일 0시에 대항력이 발생하고 근저당권 설정은 1월 13일 주간 업무시간에 발생하므로 임차인의 대항력이 있는 임차인이라 볼 수 있습니다 확정일자 역시 1월 13일 주간에 발생하므로 근저당권과 동일한 순위로 볼 수 있는데 그렇게 되면 그 주택이 경매가 진행되더라도 근저당권과 우선변제권이 같은 순위가 되므로 채권 금액에 비례해서 평균하게 배당을 받게 됩니다

 

만약 여기서 보증금 전액을 못 받게 되더라도 선순위 임차인이기 때문에 배당받지 못한 보증금 일부를 낙찰자한테 받을 수 있습니다 낙찰자는 이 보증금을 인수해야 합니다 주택 임대차 계약을 체결하고 먼저 입주 및 주민등록을 모두 갖춘 다음날에 계약서에 확정일자 받았는데 우연히 확정일자를 받은 날에 근저당권 설정 등기가 종료되었다면 임차인과 근저당권 사이의 우선순위는 동 순위입니다 즉 임차인이 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 최종 시점 근저당 설정 등기를 마친 시점의 전후에 의하여 결정됩니다 따라서 임차인은 근저당권자와 같은 순위에서 채권액에 비례하여 평등 배당을 받으면 됩니다

---

전세 임차인은 이사 가서 동사무소 전입신고 하면 익일 0시부터 후순위권리자에 대항할 수 있는 대항력이 발생합니다 이전에 선순위권리들 대표적 근저당이 있으면 근저당설정일이 임차인 전입신고한 익일 0시보다 빠르면 선순위 근저당이 먼저 우선합니다 임차인이 전입신고 하면서 확정일자 받으면 우선변제권 생기는데 추후 이러한 부동산이 경매가 나오면 내보증금은 설정된 선순위부터 배당받게 되고 만약 부족하면 내 보증금 다 못 받을 수 있습니다 그래서 근저당비율이 높은 전세매물은 피해야 하며 대항력과 우선변제권 중요도로만 따지면 전입신고의 대항력 날짜가 가장 중요합니다 확정일자 아무리 먼저 받아봐야 대항력날짜에 따라가게 됩니다

 

1. 대항력이란 뜻 요건 전입신고 경매 전세 우선변제권 대항력 있는 임차인

대항력이란 뜻 요건 전입신고 경매 전세 우선변제권 대항력 있는 임차인

2. 임차권등기 명령제도 신청 실무 전월세 보증금 돌려받지 못할 경우

임차권등기 명령제도 신청 실무 전월세 보증금 돌려 받지 못할경우

3. 대항요건 주민등록 전입신고 동사무소 확정일자

대항력이란 대항요건 주민등록 전입신고 동사무소 확정일자 인터넷은 정부24 경매 우선변제권