가등기란 뜻 효력 종류 경매 소멸시효 소유권가등기 담보가등기 구별

가등기란 장래에 하게 될 본등기 순위를 보전하기 위해서 미리 해두는 예비 등기의 일종으로 소유권 가등기와 담보가등기로 나누어집니다 가등기에 의한 본등기가 행해진 경우 본등기 순위가 가등기 한때로 소급하게 됩니다

 

가등기란 소유권가등기 담보가등기

우리가 법원 부동산 경매 권리 분석을 하다 보면 등기부에 가등기가 돼있는 경우가 가끔 있습니다 필드에서 소유권 이전 청구권 가등기 흔한 경우는 아니지만 경매 입찰에서 보전 가등기는 경매 권리 분석에서 상당히 중요합니다 가등기의 종류는 순수한 소유권이전청구권가등기 와 담보가등기가 있는데 담보가등기 같은 경우에는 말소기준 권리가 되기 때문에 담보가등기를 포함한 후 순위 권리는 모두 소멸이 됩니다 

​그런데 문제는 소유권이전청구권가등기입니다 말소기준 권리 이전에 소유권 이전 청구권 가등기가 등기돼 있다면 낙찰자가 인수를 해야 하므로 권리 분석 제대로 하는 것은 매우 중요합니다 이 권리가 담보가등기인지 아닌지 소유권 이전 청구권 가등기 면 그 순위에 따라서 낙찰자 부담의 차이가 상당히 있는데 이러한 가등기의 의미와 종류 및 등기 순위에 따른 권리에 차이에 대해서 체크해보려고 합니다

가등기종류 소유권가등기 담보가등기 경매 권리분석

본등기를 할 수 있는 법적 요건을 완비하지 못한 경우 장래 그 요건이 완비된 때에 행하여질 본등기를 위하여 임시로 미리 그 순위를 보전해두는 효력을 가지는 등기입니다 매매예약 현재는 본등기를 할 수 있는 법적 요건을 완비하지 못해서 향후에 법적 요건이 완비해지면 그때 본등기를 하겠다 그런데 그때 향후에 본등기를 하게 되면 순위가 뒤로 밀리게 되겠죠 그래서 그 순위를 보전하기 위해서 미리 하는 등기가 가등기입니다 ​순위 보전의 효력만 있지 물권변동의 효력이 있는 것이 아니며 나중에 본등기를 마치면 그때 물권변동의 효력이 발생합니다

 

가등기는 단지 순위 보전 효력만 있습니다 지금 현재에 소유권 이전 청구권 가등기를 했다 해서 소유권이 나한테 넘어오는 것은 아닙니다 이것을 본등기 해야 소유권이 나한테 넘어온다는 소리예요 매매예약 물권변동의 효력이 발생한다 순위는 가등기 때 그대로 보전이 된다는 말입니다 매우 중요한 효과입니다 본등기를 하면 본등기의 순위가 가등기한 때로 소급하여 가등기 이후 본등기 사이에 이루어진 중간 등기는 직권말소가 됩니다 그렇기 때문에 가등기를 하는 것입니다

 

부동산의 물권 소유권 저당권 또는 임차권의 설정 변경 이전 소멸의 청구권을 보전하려 할 때 또는 그 청구권이 시기부 조건부 이거나 장래에 있어서 확정한 것일 때 그 본등기의 순위 보전하기 위하여 미리 해두는 예비 등기라고 부동산 등기법 88조에 규정 소유권 이전 청구권 가등기 위에서 체크한 사항과 비슷한데 이것이 가등기의 본류라고 볼 수 있습니다

 

 

 

지금 현재는 요건 충족이 안돼서 본등기를 못한다 그래서 그 요건이 충족할 때 본등기를 하는데 그 본등기에 순위 보전을 위해서 미리 해두는 등기가 가등기입니다​ 실제 매매 잔금은 다 지불했으나 사정상 이전등기를 하지 못한 상태에서 당초 소유자가 부당하게 제3자에게 이중매매를 하는 경우가 있습니다 이럴 때 이중매매하면 소유권 넘어가면 내가 먼저 매매예약을 했는데 소유권을 얻지 못할 수가 있겠죠 그래서 계약을 하고 나서 또 잔금을 다 납부하고 나서 사정상 이전등기를 못할 때 가등기를 합니다 그래서 가등기를 해놓고 다음에 어떤 부당한 등기가 돼있을 경우에는 그 이후에 본등기를 하게 되면은 그 가등기 본등기 사이에 등기는 직권으로 말소돼 되니깐 매매예약 가등기 이런 경우에 사용을 합니다

 

가등기는 등기용지 중 해당 사항란에 기재하고 장래의 본등기를 위하여 아래쪽에 여백을 둡니다 그래서 후에 본등기를 할 때 그 여백에다 기록을 합니다 가등기를 한 경우에는 본등기 순위는 가등기 순위에 의합니다 가등기 순위에 따라갑니다 소유권 이전 청구권 가등기를 2021년 1월 1일 날 했고 본등기를 2022년 1월 1일 날 했다면 이때 물권변동 효력은 본등기를 한 2022년에 발생하지만 그 순위는 가등기한 날 2021년 1월 1일 날 발생합니다 2021년 1월 1일부터 2022년 1월 1일 중간에 등기된 권리들은 또한 직권말소가 되고요

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이러한 물건이 경매 진행 시 말소기준 권리보다 선순위:매수인이 인수 말소기준 권리보다 후 순위:매각으로 소멸하게 됩니다 제일 먼저 보전 가등기 그다음에 말소기준 권리인 근저당권 가압류 순로 등재돼 있다면 이런 경우가 제일 큰 문제인데 소유권 보전 가등기가 말소기준 권리인 근저당권보다 뒤에 등기가 돼있다면 당연히 낙찰대금을 납부하면 다 소멸이 되는데 그런데 말소기준 권리인 근저당권보다 먼저 등기가 돼 있기 때문에 이 경우에는 낙찰자가 인수를 해야 합니다

 

그래서 굉장히 조심을 해야 합니다 보전 가등기의 내용이 먼지 소송을 해서 소유권 잃을 수 있는지 아닌지 이런 경우 철저히 검토를 하고 전혀 문제가 없을 때 입찰을 해야 합니다 그렇지 않으면 입찰하시면 안 됩니다 담보가등기 같은 경우에는 근저당과 같은 걸로 인정해서 말소기준 권리가 되고 함께 말소가 됩니다 외부에서 보면 이 가등기가 보전과 등기인지 담보가등기인지 구별할 수가 없습니다 단 경매 진행 시 사건 내역 열람해보면 가등기권자가 나 얼마 받아야 해요 채권신고를 하게 되면 담보가등기로 권리 분석해서 입찰하시면 됩니다

 

ⅰ. 경매 담보가등기 소유권 이전청구권 가등기 구별

경매 담보가등기란 소유권이전청구권가등기 구별 근저당권설정 차이

ⅱ. 말소기준권리 근저당권 비슷한 담보가등기 경매 권리분석

부동산 가등기 종류 효력 소유권이전가등기 담보가등기 경매 권리분석

ⅲ담보가등기 경매 말소기준권리  채권계산서 제출 근저당 비슷한 가등기담보로 봄

담보가등기 경매 말소기준권리 부동산 소유권이전청구권가등기 아닌 채권계산서 제출 근저당