담보가등기란 경매신청 가등기권자 배당요구 안하면 확인 방법 선순위 소유권이전청구권가등기

담보가등기는 말 그대로 채무 담보에 목적으로 경료된 가등기가 바로 담보가등기입니다 그 내용을 예을 들어서 설명하면 갑이 사업 자금이 필요해서 을로부터 1년 뒤에 갚는 조건으로 1억 원을 차용하면서 시가 3억 원 땅을 담보로 제공을 하고 그때 근저당권을 설정한 게 아니라 담보가등기 형태로 설정을 해주었습니다

소유권가등기 vs 담보가등기

이때 갑이 변제기에 빌린 돈을 상환하지 않았고 을은 다음에 2가지를 선택해서 상환청구를 할 수가 있는데 첫 번째로는 땅에 3억-대여금 1억=2억 원을 갑에게 지급하고 소유권을 이전하는 방법 두 번째로는 담보가등기가 저당권과 똑같기 때문에 물권에 기해서 경매신청을 하는 방법 이렇게 2가지 선택 실행할 수가 있습니다

 

두 번째 방법으로 이런 담보가등기는 물권인 저당권으로 보기 때문에 직접 가등기권자가 임의경매를 신청할 수가 있습니다 채권은 채무명의를 받아서 강제경매를 신청해야 하는데 담보가등기는 저당권으로 보기 때문에 바로 임의경매를 바로 신청할 수가 있습니다 또 담보가등기가 경료된 때에 저당권이 설정된 것으로 보기 때문에 이 담보가등기가 그 날짜 기준으로 해서 배당순위가 결정이 됩니다

소유권 이전청구권 가등기와 담보가등기의 구별 경매 권리 분석

담보 가등기권자가 배당요구를 하면 담보가등기가 말소기준 권리가 되기 때문에 담보가등기를 포함한 후에 모든 권리는 소멸이 되므로 문제가 되지 않습니다 담보 가등기권자 배당요구를 안 하게 되면 낙찰자는 인수를 해야 하는 문제가 생깁니다 소유권을 잃을 수가 있습니다

 

(갑) 가등기 2019년 1월 1일

(을) 임차인 2020년 1월 1일

(병) 저당권 2021년 1월 1일

(병) 경매신청 2022년 1월 1일

 

2021년 병이 돈을 빌려주면서 저당권을 설정했는데 그 돈을 갚지 않아서 병이 2022년 경매 신청을 했는데요 이런 경우는 두 가지로 살펴봐야 하는데 갑 가등기권자가 배당요구를 했을 때 안 했을 때 이 2가지로 체크해봐야 합니다 먼저 가등기권자가 배당요구를 하면 이 가등기는 담보가등기가 되어서 말소기준 권리가 됩니다

 

 

 

갑을 포함한 후순위 권리는 모두 소멸이 됩니다 그래서 입찰하는데 전혀 문제가 발생하지 않습니다 근데 가등기권자 갑이 배당요구를 하지 않으면 그렇다는 애기는 순수한 소유권 이전청구권 가등기란 말인데요 그럴 경우에는 누가 말소기준 권리가 되냐면 병 저당권자가 말소기준 권리가 되어서 낙찰자는 병보다 앞선 가등기권자 갑하고 임차인 을을 인수해야 합니다

 

그래서 추가 부담이 생길 수 있고 불행한 경우에는 가등기가 본등기로 전환해 버리면 소유권을 잃을 수도 있습니다 이럴 경우는 가등기에 현황 상황을 정확히 파악해서 전혀 문제가 없을 경우에 입찰을 하고 불확실한 경우에는 입찰하지 말아야 합니다 당연한 말이죠 소유권이 날아가 버릴 수도 있으니깐요 가등기권자가 배당요구를 했을 때 하고 안 했을 때 하고는 입찰자 입장에서는 부담하는 것은 천지차이니 불확실한 경우에는 절대 입찰하지 말아야 합니다

 

보전 가등기를 담보가등기 이렇게 엄연한 차이가 나는데 부동산 등기부를 보고 외부에서 단순히 부동산 등기부로는 어떤 가등기인지 구별할 수가 없습니다 등기 목적란에 대부분 소유권 이전청구권 가등기라고만 표시가 돼있습니다 대물변제 예약이라고 그렇게 등기를 돼있는 경우도 있는데 거의 잘 안 보여요 이런 부동산이 경매가 진행되면 그 절차 과정에서 결국은 경매 법원에서 구별을 해줍니다

---

집행 법원은 가등기가 되어 있으면 그 가등기 권리자한테 이 등기가 담보가등기인지 이것을 좀 알려달라고 그 가등기권자에게 통지를 합니다 그 내용이나 채권의 전부 원인 금액 등 상당기간 내에 신고를 하도록 통지를 합니다 그래서 그 기간 내에 신고가 있을 경우에는 담보가등기로 보는 거고 신고가 없을 경우에는 일반 소유권 이전청구권 가등기 매매예약에 의한 가등기로 봅니다

 

 

(1)부동산 경매 말소기준권리 근저당권 가압류등기 경매개시결정기입등기 담보가등기 공동주택 전세권

부동산 경매 말소기준권리 근저당권 가압류등기 경매개시결정기입등기 담보가등기 공동주택 전

(2) 부동산 가등기 소유권이전가등기 담보가등기 경매 권리분석

부동산 가등기 뜻 종류 효력 매매 소유권이전가등기 담보가등기 경매 권리분석

(3) 경매 담보가등기 말소기준권리 채권계산서 제출 근저당 비슷한 가등기담보로 봄

담보가등기 경매 말소기준권리 부동산 소유권이전청구권가등기 아닌 채권계산서 제출 근저당