경매 전입신고 세대합가 세대분리 뜻 방법 전대차 소유자 매도후 임차인 대항력 다양한 사례

대항력이란 계약기간 중 집주인이 바뀌더라도 주거 존속과 보증금을 보호받을 수 있는 권리인데 대항요건으로 이사 가서 전입신고하게 되면 그 익일 0시부터 후순위 권리자한테 대항력이 발생하는데요 이게 기본 원칙인데 다양한 임차인들 전대차 세대합가 세대분리 소유자였다가 매도해서 임차인이 됐을 때 등 관련 대항력이 다르게 적용됩니다

 

대항력이란

만약 어떤 집에 소유자가 집을 팔면서 나 그대로 이 집에서 2년 동안만 전세든 월세로 살게 합의가 돼서 소유자가 임차인이 돼버리면 새로운 매수인이 등기 친 날 그 익일 0시부터 그 사람은 대항력이 발생합니다 이렇게 대항력 발생 부분이나 조금씩 다를 수 있는 부분 몇 가지 체크해 보려고 합니다

 

전 소유자가 임차인 되는 경우는 전 소유자가 주택을 매도 후 임차인으로 재계약을 한경우 매도 전에 전입신고가 돼 있어도 대항력은 새로운 매수인의 소유권 이전등기를 한날을 전입신고한 것으로 보고 있습니다 따라서 대항력은 소유권 이전등기를 한날 익일 0시가 되고 소유권 이전등기와 동시에 근저당권이 설정된 경우 임차인이 된 전 소유자는 후순위가 됩니다

 

경매 권리 분석해 볼 때 어떤 집에 소유자가 팔고 다시 임차인이 되었는데 그 집이 경매가 진행이 되면 보통 그 매수인이 살 때 다 자기돈으로 사지 않기 때문에 전대출 승계를 받든 다시 근저당 설정을 하든 그 소유자 등기 친 날 익일 0시부터 임차인 대항력이 발생하다 보니 대부분 말소기준 권리 뒤 후순위 임차인 가능성이 큽니다 말소대상이고 대항력 없는 임차인으로 명도 대상입니다

 

 

전대차 관계에서 전대차 계약은 원래 있었던 임대차 계약을 전제로 하는 건데요 임대차 계약은 임대인과 임차인이 있는데 이 임차인이 전대차 계약에서는 다시 빌려주는 사람 전대인이 되고 이 전대계약에서의 새로운 임차인을 전차인이라고 합니다 즉 임대차 계약에서 임차인과 전대차 계약에서의 전대인은 같은 사람이죠 임대인의 동의 없는 전대차는 무효입니다 이걸 위반했을 때 임대인이 계약해지할 수 있도록 법률 조문이 있습니다 단 일부 사용을 위한 전대차는 예외입니다 즉 임차인이 자기가 빌린 공간 전체가 아니라 이 일부만을 타인에게 빌려주는 것은 임대인의 동의가 없어도 가능합니다 ​전대차 관계에서 전대차 계약은 원래 있었던 임대차 계약을 전제로 하는 건데요 임대차 계약은 임대인과 임차인이 있는데 이 임차인이 전대차 계약에서는 다시 빌려주는 사람 전대인이 되고 이 전대계약에서의 새로운 임차인을 전차인이라고 합니다

 

즉 임대차 계약에서 임차인과 전대차 계약에서의 전대인은 같은 사람이죠 임대인의 동의 없는 전대차는 무효입니다 이걸 위반했을 때 임대인이 계약해지할 수 있도록 법률 조문이 있습니다 단 일부 사용을 위한 전대차는 예외입니다 즉 임차인이 자기가 빌린 공간 전체가 아니라 이 일부만을 타인에게 빌려주는 것은 임대인의 동의가 없어도 가능합니다 ​전대차 관계에서 전차인은 전대인의 대항력과 우선변제권을 승계받습니다

 

따라서 전대인의 대항력이나 우선변제 여부가 전차인의 권리를 좌우합니다 이때 전대인이 소액임차인이라면 전차인도 소액임차인으로 보호를 받을 수 있습니다 전대인이 소액임차인의 자격을 갖추지 못했다면 전차인이 소액임차인이어도 주택임대차 보호법상 소액임차인으로 자격이 없습니다 단 주민등록법상 전차인은 전대인이 퇴거를 한날부터 14일 이내에 전입신고를 해야 합니다

 

전대차 경매 입찰 권리분석 실수가 종종 나오는 부분인데요 경매사건 보면 임차인들의 전대차 관계 존속성을 외부에서 체크하기에는 쉽지 않아 보입니다 대항력 없던 임차인이 나 집주인 동의 얻은 전차인으로 전 임차인의 대항력을 승계받아서 난 대항력이 있어 이렇게 나와버리면 대항력이 없어서 말소되고 그만이라고 생각했는데 인수해 버리니 실패한 경매 입찰이 돼버릴 수가 있습니다 임차인의 계속성 존속성 여부는 면밀히 체크해보고 입찰해야 합니다

 

 

 

세대합가 세대분리는 아빠의 지방 발령 근무로 세대주가 잠시 퇴거했다가 다시 전 가족 구성원의 주민등록에 합치는 것을 세대 합가라 합니다 이때 대항력은 최초 전입일이 됨을 주의해야 합니다 단 전 세대원이 이주했다가 그 자리에 다시 전입하는 것은 세대 합가가 아닙니다 따라서 대항력 발생일은 재전입 일이 됩니다

 

세대 합가가 있으면 세대분리가 있는데요 예를 들면 이 집에 세대주가 갑이고 세대원 하면 부인 이분들이 이 집에서 살다가 직장 관계로 타지로 이사 가야겠는데 주임법 규정에 보면 임대차 기간이 만료된 이후에 임대인이 보증금을 반환해주지 않았을 때 임차인 단독으로 본인 혼자서 임차권등기를 하고  다른 곳으로 주민등록을 이전하고 이사를 하더라도 임차인의 대항력은 말소가 안됩니다 그런데 만약 이분들 같은 경우 계약기간 중에는 집주인 입장으로서는 임차인한테 보증금 반환을 해줄 의무가 없습니다 계약기간이 만료돼야 보증금 반환의무가 생기는데 또한 계약기간 중에 임차권등기 불가합니다 물론 임차권등기 같은 경우에는 집주인 동의하에 임차권등기를 할 수 있지만은 집주인 입장으로는 가능하면 자기 부동산 머 등기되는 거 머 안 좋아합니다

 

계약기간 중이라 임차권등기도 못하고 타지 이사 가야 하는데 주민등록 옮겨서 이사 가버리면 지금까지 갖추어진 대항력은 하루아침에 물거품이 돼버립니다 이상태에서 보니깐 이사는 가야 하고 이때 세대 분리해서 당신은 이 집에 그대로 있고 부인 주민등록만 분리해서 이사 가는 지역으로 전입신고할게 그다음 임차인 계약이 끝났거나 계약기간 중에도 불구하고 임차인이 부동산 중개업소에 집을 내놓고 새로운 임차인 구해가지고 그 임차인으로부터 보증금 반환받고 부인이 전입신고돼 있는 전입하는 거예요

 

경매 권리분석 입찰할 때 세대 합가 세대분리 이것도 많이 조심해야 하는데요 임차인이 대항력이 없다고 판단했는데 갑자기 세대 합가여서 맨 처음 내 와이프 때부터 대항력 취득해서 난 대항력이 있는 임차인이라고 나오겠죠 경매 입찰할 때 전입세대 열람 내역서 등을 다각도로 활용 및 임장 활동하시면서 임차인의 계속성 존속성 등에 대해 체크하고 입찰하셔야 합니다

 

ⅰ. 세대 합가 뜻 전입신고 세대주 변경 세대편입 차이 후순위 임차인 전입세대 열람 중요해요

세대합가 뜻 전입신고 세대주변경 세대편입 차이 후순위임차인 전입세대열람 중요해요

​ⅱ. 전대차 전전세 계약이란 뜻 차이점 임대차 계약 시 주의사항

전대차 전전세 계약이란 뜻 차이점 임대차 계약시 주의사항 불법 체크

ⅲ. 이사 날 근저당권 설정 부동산 사기 유형 사례 피하는 법 미리 전입신고

이사 날 근저당권 설정 부동산 사기 유형 사례 피하는법 미리 전입신고