상가임대차보호법 민법 상가 묵시적갱신 해지 통고 3개월 갱신 10년 조금 다름

민법이 일반법이라면 상가임대차 보호법은 말 그대로 상가와 건물의 임대차 규정하는 특별법입니다 즉 상가에서 임대차 관련 대상으로는 상가임대차 보호법이 민법보다 먼저 우선하게 적용됩니다 상가에서 묵시적 갱신 부분 보호받지 못하는 임차인에 대해 묵시적 갱신에 대해 조금 다를 수가 있습니다

 

 

상가임대차보호법 환산보증금 초과하는 상가 묵시적갱신

우선 주택 임대차 묵시적 갱신하고 비슷하면서도 다른 부분이 있다 보니 상가 임차인이라면 챙겨봐야 할 부분이 조금 있습니다 우선 상가임대차 보호법을 상임법으로 주택임대차보호법을 주임법 줄여서 사용할게요

 

상임법과 주임법 가장 큰 차이점으로는 주임법은 보증금액과 관계없이 대항요건만 갖추면 보호해 주는데 상가임대차 보호법은 각 지역별 보증금액 한도가 있어서 이 부분을 초과하면 보호를 해주지 않습니다

 

그러다 보니 상임법에서는 보증금 한도로 인해 보호받는 임차인 보호받지 못하는 임차인 나누어지게 되는데요 상가임대차보호법 보호되는 임차인의 경우에는 묵시적 갱신을 적용받지만 보호받지 못하는 임차인의 경우에는 상임법 묵시적 갱신을 적용받지 못합니다 상가임대차 보호법의 묵시적 갱신 적용받지 못하는 분은 민법의 묵시적 갱신 적용받습니다 상가건물 임대차 계약 묵시적 갱신은 두 가지 법률이 적용이 됩니다

 

 

 

첫 번째는 임차인의 보증금이 지역별 환산보증금 범위 내에 면 상가건물 임대차 보호법의 묵시적 갱신에 대한 규정이 적용이 되고 두 번째는 임차인의 보증금이 지역별 환산보증금을 초과하면 상가법의 적용을 받는 게 아니라 민법의 묵시적 갱신에 대한 규정을 적용을 받습니다

 

임차인의 보증금이 지역별 환산보증금을 초과해서 상가건물 임대차 보호법이 아닌 민법의 적용을 받아가지고 묵시적 갱신이 되는 경우 체크해 봐요 상임법에 따른 묵시적 갱신은 임대차 계약기간 도래됨에도 불구하고 임대인 임차인 양측이 임대차 기간 만료 6개월부터 2개월 전 사이에 아무 말이 없으면 전 임대차와 똑같은 조건으로 갱신된 것으로 봅니다 이게 상임법의 묵시적 갱신 요건입니다

 

민법에 따른 묵시적 갱신은 약간 다릅니다 임대차 기간이 만료된 후에 임차인이 임차물을 계속 사용하고 있어야 하며 임대인이 상당한 기간 내에 임차인이 임차물을 계속 사용 수익 하는 것에 대해서 이의를 제기하지 않으면 민법에 따른 묵시적 갱신이 되는 것입니다

 

상가법 하고 민법 하고는 약간 의미가 다르죠 이렇게 상가법은 사전적인 의미가 내포돼 있고 민법은 사후적인 의미가 있다고 볼 수가 있습니다 묵시적 갱신의 효과로 묵시적 갱신이 되면 종래의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다 당초에 임대차 계약을 할 때 임대인이 생각했을 때 임차인이 향후에 차임을 내지 못할 경우도 있을 거 같다 그럴 경우를 대비해서 임대인이 임차인이 제3자의 담보를 제공하든지 아니면 연대보증을 세워라 이렇게 요청하는 경우가 있을 수 있습니다 이럴 경우 당초 임대차 계약을 체결할 때 보증인이 사인을 했고 제3자 담보 제공자도 근저당권 설정 계약서에 사인을 했기 때문에 원래 임대차 기간 동안 1년 동안 효력이 유지되는 게 당연하겠지요

 

그렇지만 묵시적 갱신이 된다는 건 임대인과 임차인 아무 말 없이 갱신이 된 것이기 때문에 이 경우에까지 담보 제공자나 보증인이 묵시적 갱신 이후의 기간까지 담보 제공 효과나 보증 효과가 유지된다면 이들한테 상당히 불리하기 때문에 묵시적 갱신을 한 경우에는 묵시적 갱신 이후에는 제3자 담보 제공자나 연대보증인의 효력 책임이 없어집니다​

 

 

 

묵시적 갱신된 임대차의 해지에는 상가건물 임대차 보호법에서는 묵시적 갱신 이후에 계약 해지의 권리를 가진 사람은 임차인뿐입니다 임차인이 임대인한테 묵시적 갱신 이후에 계약을 해지하겠다 이런 통지를 하게 되면 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월 후에는 임대차의 계약 해지 효과가 발생해서 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해 줄 의무가 있습니다

 

그런데 민법에 따른 묵시적 갱신의 경우에는 약간 다릅니다 묵시적으로 갱신된 임대차 계약의 해지는 기간의 약정이 없는 경우에 임대차 해지와 같으므로 그래서 당사자들은 언제든지 계약의 해지를 통고할 수 있습니다 상가법 하고 좀 다릅니다  임차인 임대인 모두는 언제든지 계약 해지 통지를 할 수 있습니다 임대인이 계약 해지 통지를 하면 임차인이 그 통지를 받은 날로부터 6개월이 경과하면 해지의 효력이 발생합니다 또 임차인이 계약 해지 통지를 하면 임대인이 그 계약 해지 통지받은 날로부터 1개월이 경과하면 계약 해지 효력이 발생합니다 임대인 하고 임차인은 그 권리 비교해 보면 임차인이 훨씬 유리하네요 임차인이 해지 요청을 하면 1개월 후에 돈을 받을 수 있고 임대인이 임차인한테 계약 해지 요청하면 6개월 후에 명도를 받을 권리가 있다는 말입니다 민법도 임대차 보호법과 마찬가지로 약자인 임차인을 보호하고 있다 이런 느낌을 받을 수가 있습니다

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민법 묵시적 갱신은 환산보증금 소액보증금 범위를 벗어나는 상가 공장 오피스텔 농지 제외한 토지등 모든 임대차에서 적용되며 민법상의 묵시적 갱신이 될 경우 양 당사자 언제든지 해지 통고 할 수 있고 임대인은 6개월 임차인은 1개월 해지통고 후 해지 효력이 발생하는데 주임법이나 상임법 임대인은 계약 해지를 못하는 반면 민법은 임대인도 계약 해지가 가능한다는 점에서 크게 구별할 수 있습니다

 

(1) 상가 전입신고 환산보증금 상가임대차 확정일자 받는 법

상가 전입신고 환산보증금 상가임대차 확정일자 받는 법

(2) 상가 전세 월세 임대차 계약갱신청구권 10년 행사방법

상가 전세 월세 임대차 계약갱신청구권 10년 행사방법 기간 예외 거부 거절사유 임대료인상 5%