상가임대차보호법 환산보증금 대항력 최우선변제 묵시적갱신 계약갱신요구권 10년 체크

상가건물임대차보호법상의 임차인이란 사업자등록의 대상이 되는 상가건물을 임차한 임차인을 말합니다 상가건물임대차는 주택임대차와 달리 보호대상에 금액적 제한이 있습니다 환산보증금 적용 금액 이하의 임차인만 상임법 적용대상이니 주의하셔야 해요

 

지역구분	보증금 범위
서울특별시	9억원 이하
과밀억제권역(서울제외) 및 부산광역시	6억 9천만원 이하
광역시(과밀억제권역,군지역,부산제외) 세종시,파주시,화성시,안산시,용인시,김포시,광주시	5억 4천만원 이하
그밖의 지역	3억 7천만원 이하

 

현재시점 마지막개정 2019년 4월 2일입니다 2002년 첫 제정 이후 계속적으로 보증금액 개정이 되고 있는데요 현재시점 적용하는 걸 보면 상가건물임대차보호법의 보호를 받기 위한 상가건물은 그 보증금액이 서울특별시는 9억원 이하 수도권정비계획법에 의한 수도권 과밀억제권역은 6억 9천만 원 이하 광역시 군지역과 인천시지역제외 5억 4천만원 이하 기타 지역은 3억 7천만원 이하에 해당해야 합니다

이러한 보호금액의 한도를 초과하는 상가건물에 대하여는 상가임대차보호법이 아닌 민법상의 임대차 규정이 적용하게 됩니다 보증금액을 산정함에 있어 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액은 환산보증금=보증금+(월세*100)을 기준으로 정합니다 즉 보증금 2천만 원에 월세 100만 원의 차임을 지급하는 경우의 보증금액은 12000만원 (2000만원+10000만 원(100만 원 곱하기 100)입니다

 

날짜 기준은 내가 사업자등록하고 영업개시한 날이 아니에요 해당 부동산 최초의 담보물권 설정일입니다 내가 지금 사업자등록 하고 영업하려는데 신축건물이면 담보물권 설정일도 최근이겠지만 오래된 건물 담보권 설정일 보면 내 환산보증금액하고 위에 보시는 해당 날자에 보호해 주는 금액을 초과할 수도 있으니 잘 체크 후 결정하시길 바랍니다

상가임대차보호법상 대항력 및 우선변제권 최우선변제권

상가임대차는 그 등기가 없는 경우에도 상가건물임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다 이를 대항력이라 하며 대항력이란 상가건물의 양수인 또는 경락인에게 임대차관계의 존속을 요구하면서 임차건물을 계속 점유 사용하고 임대차 기간이 만료되면 임차보증금의 반환을 요구할 수 있는 권리를 뜻합니다

 

 

대항력이 성립하기 위해서는 1. 임차인이2. 상가건물의 3. 인도와 4. 사업자등록을 마쳐야 합니다 이중 임차인 상가건물은 상가건물임대차보호법의 가장 기본적인 요건이고 상가건물의 인도와 사업자등록은 대항력의 성립요건 또는 대항요건이라 합니다

 

상가임대차계약에서 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 경우에는 그 임대차 기간은 1년으로 본다 규정합니다 상가임대차보호법 제9조 1항 이에 위반하여 임차인에게 불리하게 약정을 맺은 것은 효력이 없습니다 우선변제를 받기 위해서는 주택은 아시다시피 이사 가서 전입신고 즉 주민등록을 갖추어야 하는데 상가는 인도와 사업자등록을 갖추어야 하고 이런 대항요건은 배당요구종기일까지 계속 존속하고 있어야 합니다

 

상가임차인이 인도와 사업자등록을 갖추며 영업을 하다가 해당 부동산이 어떤 문제로 경매가 진행이 될 때 임차건물의 경매 낙찰 환가대금에서 후순위권리자 보다 우선해서 보증금을 받을 수 있는 게 우선변제권이라 하는데요 이러한 보증금 보호받기 위해서는 위에 표 보시다시피 현재 파주시 야당동이라면 5억 4천만 원 이하여야 하며 과거에는 이 금액이 낮아서 보호 못해주는 케이스가 있다 보니 전세권 등기로 따로 보호받던가 지금은 계속적 법 개정으로 어느 정도 현실화 시켜주었습니다 최우선변제권은 보증금 중 일정액을 다른 선순위 담보물권자보다 우선하여 돌려주는 것인데 파주 야당동 보증금 3800만 원 이하에 해당되면 선순위담보물권자보다 1300만 원 먼저 배당해 준다는 애기입니다

상임법 임차권 존속기간 및 계약갱신요구권 10년

당사자간에 1년 미만으로 임대차계약을 체결하는 것은 유효합니다 한편 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받지 못하면 그 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 봅니다 또한 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력이 있는 임차권은 상가건물의 경락에 의해서도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다

임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다 임차인은 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 이를 행사할 수 있습니다

그리고 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보며 임대인이 임대차계약기간의 만료 전 6월에서 1월 사이에 임차인에 대하여 갱신거절 또는 계약조건 변경의 통지를 하지 않았다면 계약기간이 만료된 때에 다시 전 임대차와 동일한 조건(존속기간은 제외-존속기간은 종전과 동일한 조건이 아니라 기간의 정함이 없는 것으로 되는 것임)으로 계약이 된 것으로 봅니다 이를 묵시의 갱신이라 하는데 이러한 묵시의 갱신이 이루어진 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지 통고를 할 수 있고 임대인이 이 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생합니다