임대차3법이란 시행일 계약갱신청구권 집주인 실거주 소급적용 전월세 신고제 상한제 등 Q&A 정리

2020년 중반에 임차인을 보호한다는 취지 아래 마련된 주택 임대차 3 법 중 전월세 상한제와 계약 갱신청구권이 시행되었는데요 전월세 신고제는 2021년 6월 부터시행 임대인 임차인 모두 혼란한 점이 많은데요 오늘은 전월세 상한제와 계약 갱신 청구권 사례별 Q&A로 정리 한번 해보겠습니다

임대차3법 주요내용

주택 임대차 3법의 요약 전월세 상한제(2020년 7월 31일 시행) -계약갱신 시 보증금 및 임대료 5% 이내로 인상 제한 -지자체가 5% 범위 내에서 인상 상한 결정 시 그에 따름 계약 갱신청구권(2020년 7월 31일 시행) -세입자가 2년 계약이 끝나면 다시 2년 갱신을 요구할 권리 -집주인 직접 거주 등 9가지 요건에 해당되면 갱신거절 가능 전월세 신고제(시스템 구축 후 2021년 6월 시행) -임대차 계약 후 30일 이내에 계약 내용을 관할 시군 구청에 신고 주택

 

임대차 3 법 요약정리해 보면 지금 현재 시행 중인 전월세 상한제 계약 갱신 시 보증금이나 임대료를 5% 이상 인상할 수 없는 것이 전월세 상한제입니다 지자체가 5% 범위 내에서 인상 상한을 결정하면 그에 따라야 합니다 계약 갱신청구권도 마찬가지로 지금 시행 중인데요 세입자가 2년 계약이 끝나면 다시 2년 갱신을 요구할 수 있는 권리가 계약 갱신청구권입니다 마지막으로 전월세 신고제를 보면 임대차계약 후 30일 이내에 계약 내용을 관할 시구 군청에 신고해야 되는 것이 전월세 신고제입니다 

1. 법 시행 전에 재계약하면서 전세금을 20% 올린 전셋값을 다시 5%로 조정할 수 있을까?

계약만료일이 법 시행일 이후라면 조정 가능하지만 세입자 입장에서는 두 가지를 선택할 수가 있습니다 만기도래 6~1개월 전에 20% 올려주기로 재계약을 했을 때 만기가 법 시행일 이후이기 때문에 5%만 올려주기로 다시 조정한다면 계약 갱신 요구권을 한번 행사했기 때문에 2년 뒤 집주인이 요구하면 임차인을 퇴거해야 합니다 그러나 당초 재계약 조건을 20% 올려주기로 한 그대로 유지한다면 계약 갱신 요구권을 행사하지 않았기에 2년 뒤 이를 행사하여 거주 기간을 2년 뒤 확보할 수가 있습니다

 

 

2. 임대인이 새로운 임차인을 구했다고 해서 현재의 임차인에게 나가라고 한다면 어떻게 대처를 해야 할지?

집주인이 새로운 세입자와 계약한 날이 법 시행 이전이라면 퇴거를 해줘야 하고 현재 임차인은 법 시행일 이전이기 때문에 계약 갱신 요구권을 행사할 수 없습니다 그런데 법 시행일 이후에 새로운 사람과 계약을 맺었다면 현재의 임차인은 당연히 계약 갱신 요구권을 행사하여 2년 갱신을 할 수가 있습니다 전월세 상한제에 있어서 증액은 당연히 5% 이내로 해야 하고요

3. 현재의 전셋집에서 이미 4년을 살았다면 만기에 반듯이 나가야 하는지?

계약 갱신청구권의 소급 적용에 대한 문제인데요 지금까지 거주 기간 상관없이 법 시행일 이후에 계약 갱신청구권을 1번 사용할 수 있습니다 지금까지 얼마를 살았든지 간에 법 시행일 이후에는 계약 갱신청구권을 1번 사용할 수 있습니다 여기서 또 하나 중요한 것은 별다른 조율 없이 묵시적으로 계약이 갱신되었다면 계약 갱신청구권은 행사했다고 보지를 않습니다 따라서 묵시적 갱신 기간 2년 기간이 끝난 뒤에 계약 갱신청구권을 1번 사용할 수 있다는 말입니다

4. 재계약할 때 전세를 월세로 전환할 수 있는지?

원칙적으로 계약 갱신은 이전과 같은 조건으로 해야 합니다 하지만 임차인이 동의한다면 전세를 월세로 전환할 수 있습니다 당연히 동의했기 때문에 그렇게 할 수 있겠죠 주택임대차보호법에는 월세 전환율에 대해 별도로 명시하고 있습니다 월세 전환율은 10% 또는 기준금리 0.5%+2.0% 중 낮은 수치 2.5%로 적용받습니다 2.5%를 적용해서 전세를 월세로 전환할 수 있습니다 하지만 이건 현실적이지 않습니다 그렇지만 지금 현재는 주택임대차 보호법상에 월세 전환율에 대해서 명시를 하고 있습니다

5. 계약 갱신청구권을 행사해서 재계약했다면 무조건 2년을 살아야 하는지?

아닙니다 계약 갱신을 했더라도 임차인은 언제든지 해지를 요청할 수 있습니다 해지를 요청하면 임대인이 그 해약 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약이 종료가 되고 따라서 임대인은 보증금 반환 의무가 발생하기 때문에 보증금을 내죠 야 합니다

 

 

6. 임대인 본인이 직접 거주한다고 해서 계약 갱신을 못하고 이사를 갔는데 본인이 살지 않고 새로운 세입자가 살고 있습니다 이럴 경우에는 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있는지?

집주인에게 손해배상청구를 당연히 할 수 있습니다 근데 그 금액이 중요한데요 그 금액은 재계약 거절 당시에 3개월치 월세나 새 임차인에게 올려 받은 월세와 본인의 월세 차익 2년 치에 해당되는 금액 또는 계약 갱신 거절로 인해서 임차인 입은 손해액 중 가장 큰 금액을 배상 요구할 수 있습니다 옛 임차인 퇴거 이후에 집주인이 아닌 다른 제삼자가 거주하는지의 파악은 임대차 정보를 열람하여 확인할 수 있도록 시스템을 구축할 예정이랍니다

7. 집주인이 직접 거주한다고 해서 계약 갱신을 못하고 이사를 했는데 집주인이 직접 살지 않고 집을 팔았습니다 이럴 경우에 손해배상 청구를 할 수 있는지?

원칙적으로는 계약 갱신 거절 사유가 거짓이라서 손해배상청구를 할 수가 있습니다 직접 거주한다고 해서 계약 갱신을 못했는데 거주하지 않고 집을 팔았단 말이에요 당초의 계약 갱신 거절 사유가 허위이기 때문에 배상 요구를 할 수 있습니다 그러나 집주인이 불가피하게 팔 수밖에 없는 사정이 있었고 그 사유를 입증한다면 손해배상 대상은 아닙니다

8. 전세대출 신규 증액 기간 연장 때 집주인 동의가 필요한가?

전세대출은 은행에서 대출해서 임차인 거쳐 임대인이 가지고 있는 전세보증금을 은행이 질권설정 형태로 담보로 활용하고 있기 때문에 전세대출의 신규 증액 기간 연장 시 보증금의 소유권 가지고 있는 집주인의 동의가 반듯이 필요합니다 따라서 현행 제도 하에서는 전세대출받은 임차인은 전세 갱신을 하고 또 전세대출 기간 연장을 하면서 담보권에 기간 연장에 동시에 해야 한다는 애기인데 담보권에 기간 연장을 한다는 아기는 집주인 동의를 받아야 된다는 말입니다 이때 집주인 동의가 없으면 임차인은 기간 연장하는데 많은 곤란을 겪을 수도 있습니다

9. 임대인이 그 임대주택에 직접 거주하려면 어떻게 해야 할까?

임대인은 목적 주택에 직접 거주하려면 직접 거주의 필요성을 계약만료 전 6~1개월 전까지 임차인한테 통보를 해야 하고 계약 만기에 전세보증금을 반환하고 임대인이 직접 입주하면 됩니다

10. 임차인이 계약 갱신청구권 행사해서 임대인에게 계약 갱신 요구를 하면 임대인은 특별한 사정이 없으면 그 요구를 거절할 수가 없습니다 그러나 다음의 9가지 사유는 계약 갱신 요구를 거절할 수가 있습니다 

1. 집주인 직접 거주(직계존비속 포함) 2. 차임 2개월분 이상 연체 3. 집주인의 동의 없이 인테리어 공사 등 임차인으로서 의무 위반 4. 허위계약이나 정해진 용도 외 사용 5. 집주인 동의 없이 양도나 전 대한 경우 6. 목적물을 무단으로 증축 개축 개조 화재 등으로 파손된 경우 7. 재개발 재건축 예정인 경우 8. 주택의 전부 또는 일부 멸실로 주거기능 상실 9. 임대인 임차인 합의한 경우 이 9가지 경우에는 임차인이 계약 갱신 요구하더라도 임대인은 그 계약 갱신을 거절할 수가 있습니다

 

 ⅰ.상가 전세 월세 임대차 계약갱신청구권이란 뜻 10년 행사방법 기간 예외 거부 거절사유 임대료인상 5%

상가 전세 월세 임대차 계약갱신청구권이란 뜻 10년 행사방법 기간 예외 거부 거절사유 임대료인

ⅱ. 상가임대차보호법 환산보증금 초과하는 상가 민법 묵시적 갱신 해지 기간 10년 계약갱신청구권

상가임대차보호법 환산보증금 초과하는 상가 민법 묵시적갱신 해지 기간 10년 계약갱신청구권

ⅲ. 상가 전입신고 문제 상가임대차 사무실 건물 세무서 확정일자 받는 법 효력 준비서류

상가 전입신고 문제 상가임대차 사무실 건물 세무서 확정일자 받는 법 효력 준비서류