지상권 설정 이란 뜻 존속기간 지상권자 지상권설정자 경매 저당권 담보지상권

지상권 설정 법률적 뜻은 타인 토지에 건물 또는 기타 공작물 수목 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하는데 건물주 A가 땅주인 B와 지상권 설정 합의해서 등기하는데 한마디로 건물 등을 빌려주는 거라 생각하시면 돼요

 

지상권 설정

 

우리 민법에는 지상권을 타인 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 물권이라고 정의했는데요 지상권자 지상권설정자 및 지상권 설정 존속기간 간단하게 체크해보고 이게 부동산 경매 물건으로 나올 때 때에는 권리분석 어떻게 해야 하는지 알아볼게요

 

부동산에 지상권 구분지상권 법정지상권 관습법상 법정지상권 분묘기지권 등 모두 지상권 하고 관련돼 있는데요 경매 입찰할 때에는 이 지상권이 나오게 되면 어떻게 접근해야 하는지 각각 한 가지씩 내용에 맞추어 포스팅할게요

지상권 설정이란?

우리나라의 부동산은 토지 따로 건물 따로 등기부가 존재하며 각각 부동산으로 인정하게 됩니다 만약 어디다가 건물을 지어야 한다면 보통 땅을 먼저 사고 그 땅에다가 건물을 짓기 마련인데요 꼭 그러케만 건물을 지을 수 있는 건 아니겠지요 아예 남의 땅을 빌려서도 그 위에 건물을 지을 수도 있는데요 남의 땅에다가 건물을 짓는 게 내 땅이 아니어서 살짝 불안한데요 어떤 상황에서 내가 땅을 못 사지만 이 건물을 지어서 최소 10년은 내가 사용 수익 하려고 토지소유자와 임차계약을 했는데 추후에 땅주인이 너 나가라 내가 이 땅 사용해야겠다 하면 이런 경우를 대비해서 지상권 등기라는 개념으로 강력하게 지상권자를 보호해줄 수가 있습니다 지상권이라는 물권 등기를 할 수 있고 기간까지 공시함으로써 법적으로 지상권자를 보호해주고 있습니다

 

민법에서는 지상권 기간을 석조 석회조 연와조 머 이런 것은 30년 이 재질 외는 15년 담이나 굴뚝 광고탑은 5년 등 존속기간 정의했는데요 석조 석회조는 그냥 우리가 흔히 아는 콘크리트 건물 이런 거 생각하시면 되고요 기간도 최소한으로 이 기간은 보장해 준다는 애기라 합의해서 더 길게도 설정할 수 있습니다

 

 

 

이때 토지소유자의 토지를 사용할 수 있는 권리를 가진 자가 지상권자가 되고 지상권을 설정할 수 있게 해 준 사람 즉 토지소유자가 지상권 설정자가 됩니다 쉽게 지상권자는 땅주인한테 땅을 빌린다고 생각하시면 돼요 이렇게 토지소유자와 그 토지 위에 지상권을 설정하려는 지상권자가 둘이 지상권 설정계약을 하고 등기소에 가서 지상권 설정등기를 하면 유효한 지상권이 성립하게 됩니다 지상권을 취득한 후 그 권리를 타인에게 양도 불가하고 지료를 지급해야 합니다

 

일단 지상권은 말 그대로 타인 토지에 사용 수익 할 수 있는 물권이라고 하는데 일반 우리가 흔히 아는 월세나 전세 임대차 계약 채권이 아닌 부동산 등기부 제3자에게도 공시 가능한 강한 권리 물권인데요

 

경매에서 이 지상권을 만나게 되면 단순하게 말소기준 권리인 근저당권 저당권 압류 가압류 담보가등기 경매 기입등기 조건에 맞는 전세권 등 이 말소기준 권리보다 앞쪽에 지상권 등기가 설정되었다면 입찰자는 그 권리를 인수해야 할 것이고 말소기준 권리보다 후순위라면 그 지상권은 추후에 말소되어 낙찰자한테 대항할 수가 없습니다

 

말소기준권리보다 선순위 지상권은 왜 소멸 안 데고 낙찰자에게 인수되냐면 지상권이라는 건 저당권처럼 내가 머 3억을 받아야 되는 돈이 아니라 남의 땅을 사용하고 수익 하는 권리이기 때문에 말소기준 권리보다 먼저 설정된 지상권 권리 같은 경우 물권이어서 부동산 등기부등본에서 확인이 가능합니다 

 

말소기준 권리들보다 먼저 설정된 지상권은 인수사항입니다 선순위 지상권에 대한 권리분석 안 하고 입찰해서 인수하게 된다면 실패한 경매 입찰이 되겠죠 등기부 등본 보게 되면 존속기간도 나와있고 지료도 지급해야 하고 지상권 등기부등본 보면 범위까지 다 표시가 됩니다 지상권이 말소기준 권리 이후에 지상권이 설정돼 있으면 말소가 됨으로 그 지상권 권리는 그냥 삭제가 됩니다

 

지상권에는 법률용어는 아니지만 담보지상권이라고 있는데요 은행등에 저당권을 설정하면서 담보가치의 훼손을 막기위해 은행이 추가적으로 설정하는 지상권을 말합니다 은행은 보통 나대지 상태의 최고 담보 가치를 보고 근저당권을 설정해주었는데 추후 이 땅에 목적에 맞지 않는 건물을 짓게된다면 불측에 피해볼수가 있기 때문에 저당권 설정하면서 함께 지상권까지 설정하게 됩니다 만약 저당권이 소멸하게 되면 지상권도 목적이나 존속기간 관계없이 소멸하게 됩니다 경매에서는 권리분석은 저당권과 지상권 같이 설정되었을때 진정한 지상권이 아닌 담보지상권 같은 경우 저당권의 경우와 운명을 같이 하므로 말소기준권리 선후순위 따져봐서 입찰하시면 됩니다

 

간단히 지상권 개념 및 경매에서 지상권 부분 체크해 봤는데요 그다음 편에는 법정지상권에 대해 포스팅할게요 법정지상권은 이런 지상권들은 법정 법으로 정해진 경우이고 지금까지 계속 말한 지상권은 앞에 약정이란 키워드가 빠진 걸 말해요 (약정) 지상권의 반대 개념 법정지상권 다음 편에서 알아볼게요

 

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