경매 허위 가짜 임차인 구별 무상거주확인서 인수하는 대항력 있는 임차인이 좋은 이유

주거용 부동산 경매에 참여할 때 가짜 허위 임차인 세입자도 있을 수 있다는 걸 인지하고 입찰해야 하며 만약 추후에 인수하려던 임차인이 가짜임차인 확인되면 인수해야 할 전세 보증금이 없어지게 됩니다

경매 허위 가짜 임차인 은행이 무상거주확인서 제출

 

경매에서 주거용 부동산 입찰할때 해당 부동산에 점유하는 형태가 소유자 일수도 있고 임차인 일수도 있습니다 추후에 낙찰받았을 때 명도까지 생각하고 입찰해야 하는데 케이스바이케이스 다르겠지만 집 소유자는 어느 정도 본인 책임도 있다 보니 어느 정도 협상이 이루어집니다 반면 임차인도 2가지로 크게 분류할 수 있는데 대항력 있는 임차인과 대항력 없는 임차인으로 대항력이 있는 임차인은 본인 선택에 따라 배당요구해서 자기 보증금 다 받을 때까지 낙찰자한테 요구하던가 아무 권리 신고 안 하고 전 계약 맺었던 되로 점유 살고 있다가 새로운 낙찰자 즉 새 소유자한테 내 보증금 받고 이사 점유를 풀어 주게 됩니다 또한 대항력 없는 임차인으로 배당금액도 후순위이다 보니 내 보증금을 많이 못 받게 되는 케이스는 명도 저항이 거세지기 마련인데요 입찰 전에 미리 권리분석 확인 후 들어가는 게 기본이게 됩니다

 

경매 입찰 참여 할때 대항력 있는 임차인들 중에도 가짜세입자 즉 허위임차인으로 미리 작업 친 물건들이 있을 수 있는데요 경매 방어자 입장으로는 채무자 집주인이 자기 집 뺏기지 않으려고 했을 거고 경매 공격자 즉 입찰하는 사람들 및 그런 물건 낙찰받은 사람은 가짜 세입 자라는 걸 증명하게 되면 돌려주어야 할 보증금 없이 세입자를 내보낼 수 있어서 미리 알고 준비했을 때 즉 경매 입찰할 때 어느 정도 인수해야 할 보증금 감액하고 입찰했을 텐데 거기다 플러스 허위임차인이란 걸 증명하게 되면 수익률이 어마어마하고 실제로 이것 대항력 있는 인수하는 임차인 전문으로 하시는 분들 명도저항도 적고 경매 금액도 임차인 보증금만큼 감액하다 보니 금액이 적게 들게 되고 또한 취득세도 4억짜리 부동산이 아닌 보증금액이 3억이 있다 보면 1억 원에 대한 낙찰가격으로 취득세를 내게 되니 이런 것만 경매하시는 분들도 있습니다

 

그럼 경매 물건에서도 대항력을 갖춘 임차인중에도 가짜 세입자가 있을수 있다는데 그러려면 대항력을 알어야 판단이 서는데요 임차인의 대항력은 주택인도와 주민등록 마친 다음날 0시부터 제3자에게 발생한다 규정하고 있습니다 즉 내가 어떤집 이사 가서 오후에 동사무소 가서 저 이사 왔어요 전입신고 하게 되면 시간이 지나 밤 지나서 12시부터 그 시점 이후에 다른 권리자에 우선하여 대항력이 발생하게 됩니다 그 이전에 설정된 다른 권리들보다 우선한다는 소리는 아닙니다 

 

또한 대항력은 그때 취득시에만 가주고 있는 게 아니라 계속 그 집에서 계속 존속해야 대항력이 발생하는데 살고 있는 집 다른 집 이사 가면 안뎁니다 또한 점유를 풀게 되면 안뎁니다 점유는 본인이 직접점유 및 타인한테 점유를 매개로 하는 간접점유도 가능합니다 대항력 인정 관련 취득요건 존속요건들 다양한 분쟁 케이스가 많다 보니 또 다양한 판례가 나왔는데요

 

대법원 94다 3155	임차인이 타인의 점유를 매개로 간접점유할때도 대항력 인정
대법원 99다 59306	자기 명의 주택을 매도하면서 그 주택을 임차하는 경우 매도인이 임차인에게 취득하는 대항력은 매수인 명의 소유권 이전등기를 마친 다음날부터 인정
대법원 95다 30338	임차인이 가족과 주택을 점유한 상태에서 본인의 주민등록을 일시적으로 다른곳으로 옮겨도 대항력인정

 

 

위 대표적으로 대항력 분쟁이 생겼을때 인정해 준다는 판례가 있는 반면 하단의 경우에는 대항력을 불인정하게 되는 판례입니다

 

대법원 99다69624	임차인이 아파트를 인도받지 않은채 임차인의 형식만 갖춰 배당요구를 하는 경우 가짜 임차인이 인정됨
대법원 2000다24184	임대차계약의 형식을 빌려 기존 채권을 임대차 보증금으로 대체하기 위해 주택 인도및 전입신고를 진행할 경우 대항력이 인정되지 않음
대법원 99마4307	어떠한 권리도 주장하지 않겠다는 무상거주확인서 작성후 태도를 바꾸는 경우 대항력이 인정되지 않음

 

 

대항력을 갖춘 세입자중 위장임차인으로 가짜 세입자도 있습니다 주택의 소유자의 지인들 가족이든 형제 친구 등 내세워 형식적인 전입신고만 갖추고 대항력을 주장하게 됩니다 위에서 대항력 말한 기본 대항력 발생하기 위해서는 전입신고하고 점유가 기본이라 했는데요 말 그대로 전입신고 자체 안 하고 점유하면서 세입자 행세를 하던가 전입신고는 또 했는데 실제로는 해당집에 점유하지 않으면서 세입자 행사를 하던가 또한 임대차형식을 빌려서 채권을 보증금으로 대체하기 위해 실제적으로 주택인도와 전입신고 마친 경우라도 대항력은 인정되지 않습니다 이러한 허위 가짜 임차인 명백하게 구별하는것은 쉽지가 않습니다 실제적으로 의심이 많이 가는데 명백한 증거를 개인이 찾는다는 것은 쉽지는 않습니다 그래도 입찰할 때 간혹 채권자 은행에서 무상거주 확인서 받을걸 체크하셨다면 이러한 임차인이 주장하는 대항력을 다 깨지게 됩니다 무상거주확인서 키워드 부분은 어떤 아파트에 은행에 가서 대출을 받을 때 본인 말고 동생이나 지인 등 전입신고돼있게 되면 대출을 진행하기 위해서는 세입자가 어떠한 권리도 주장하지 않겠다는 무상거주확인서를 요구하게 돼서 제출하게 되는데 추후에 이 세입자가 말 바꾸어서 난 대항력 있는 임차인으로 내 보증금 얼마 받어야 한다는 요구는 인정되지 않습니다

 

 

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