경매 소액임차인 월세 최우선변제권 기준 요건 범위 최우선변제금 계산 표

주택임대차보호법 적용을 받는 임차인 보증금 중 경매 진행 시 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있는 임차인을 소액임차인이라 칭하며 요건으로는 주택의 인도와 주민등록 갖추며 보증금 범위와 기준 내에 포함되어야 합니다

 

소액임차인 최우선변제금

최우선 변제금 2021년 5월 11일 자 추가되었습니다

2021년 5월 11일	서울특별시	1억5000만원이하	5000만원
	소도권(과밀억제권역)	1억3000만원이하	4300만원
	광역시(과밀억제권역 군지역제외)	7000만원이하	2300만원
	그밖의지역	6000만원이하	2000만원

 

소액임차인 최우선변제권 내가 어떻게 해당되는지 체크해 보고 그 권한 행사하기 위해서는 어떻게 해야 하는지 알아볼게요 과거에 하도 당하는 임차인들이 많아서 주택임대차 보호법 제정되었는데 그때부터 소액임차인 최우선변제권이 생기면서 소액임차인들 이 정도 최소한으로 보호를 하자 해서 만들어졌습니다 소액임차인 말 그대로 보증금이 적은 금액의 임차인 이인 데요 추후 경매 시 해당되려면 어떤 기준과 임차보증금은 얼마여야 하는지 그러면 얼마 최우선변제 금액 변제해 주는지 체크해 볼게요

 

흔히들 알고 있는 현시점의 주택임대차 보호법에 따라 보증금의 일부를 보호를 받을 수 있는 소액 임차인 보증금 범위는 위와 같습니다 소액임차인 보증금이 적은 사람인데 많은 분들이 오해하시는 게 소액임차인은 보증금이 일정액 이하의 경우 전입신고만 잘해 둔다면 그 권리를 다 보호해 줄 거라고 많은 분들이 그렇게 알고 있는데 무조건 소액임차인으로 보호를 받을 수 있다고 생각을 합니다 실제로 경매 매물 권리분석 챙겨보면 그렇지 아니한 경우도 많습니다

 

 

 

즉 기준과 범위를 정해 났기 때문에 이에 맞아야 보호해 주는 거지 소액이라고 해서 모두 당연히 보호해 주는 것은 아닙니다 거기다 내가 전입한 그날이 기준일자를 잡는 게 아니라 내가 전입한 그 해당 부동산에 등기부 봐서 기준시점은 저당권 근저당권 가등기담보권 등 담보물권 설정 일자 기준으로 하고 있습니다 경매당하는 집 최선순위 담보물권에 날짜 체크해서 맞춰봐야 합니다

 

예를 들어 2018년 9월 17일 서울에서 1억 1천만 원 보증금이라면 3700만 원 최우선 변제해 줄 텐데 해당 날짜 보증금 범위에 1억 원 이하 이기 때문에 해당되지 않아서 1억 1천만 원은 보호해주지 않습니다 이렇게 기준과 범위에 적용되기 때문에 이것에 맞게 먼저 적합해야 보호를 해줍니다 만약 9월 18일 날 담보물권이 설정돼 있다면 1억 1천만 원 이하 이기 때문에 하루 차이로 보호를 해줄 텐데 말이죠 또한 많이들 착각하시는 게 저 날짜 기준은 내가 전입한 날이 아니라 그 부동산의 최초 담보물권이 설정한 날을 기준점으로 합니다

 

최우선변제권 주택임대차 보호법 8조 1항에서 임차인은 보증금액 일정액을 다른 담보물권보다 우선하여 변제받을 수 있습니다 이 경우 임차인은 경매신청의 등기 전에 제2조 1항의 요건 주택의 인도와 주민등록을 갖추어야 소액임차인의 최우선변제권을 가질 수가 있습니다

 

최우선변제권이 인정되는 금액의 합계가 그 주택가액 대지의 가액 포함 2분의 1을 초과하는 경우에는 2분의 1 범위 내에서만 최우선변제권이 인정됩니다 이미 임차권등기가 되어 있는 집이 새로 임대차 계약을 한 소액임차인은 보호 안 해주고요 만약 이를 인정하게 되면 임차권등기를 한 임차인은 물론 저당권자를 비롯해 다른 선순위 권리자의 이익을 해하게 될 우려가 있기 때문입니다 다만 확정일자를 갖추고 있는 경우 그 순위에 따른 우선변제권을 행사할 수는 있습니다

 

 

 

소액임차인 최우선변제권은 경매개시 결정의 등기 전에 전입신고 확정일자 점유하고 있으면 최고 1순위로 배당을 해주는데 이 조건을 잘 갖추고 있어야 배당을 받을 때 최우선으로 받을 수 있습니다 만약에 경매를 당한 집이 있다 그럼 법원에서 배당요구요 종기일까지 채권자에게 배당 요구하라는 서류가 오면 날짜에 맞춰 배당요구를 해야 합니다 배당요구가 머냐면 이 집에 돈 받을 권리 채권자가 있으면 채권자들이 돈을 받을 수 있는 신청 기간을 알려줍니다 그 기간 안에 신청을 해야 합니다 신청하지 않으면 보증금을 받을 수 없게 됩니다

소액임차인 판단시점은 소액임차인에 해당되느냐 여부의 판단시점은 경매개시 결정 등기일입니다 비록 임대차 계약 체결 당시에는 초과하여 최우선변제 대상이 아니더라도 경매개시 결정 등기 이전에 보증금액 감액이 이루어지면 보호를 받을 수는 있습니다 그러나 정확히 표현하면 보증금 감액 시점은 배당요구 종기일까지입니다 즉 임차인은 배당요구 종기까지 감액된 임대차계약서를 제출할 수 있기 때문입니다 그것은 우선변제권과 달리 최우선변제권에는 확정일자 제도가 없어 짜고 얼마든지 임대인과 담합하여 보증금의 감액이 가능하기 때문입니다 소액임차인이 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 않은 경우 소액임차인이라도 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 않으면 우선변제를 받을 수 없습니다 소액임차인이라도 경매법원에 배당요구 종기까지 배당요구를 하여야만 우선변제를 받을 수 있습니다 따라서 매수인이 명도를 청구하는 경우에는 무조건 집을 비워 주어야 합니다 다만 배당요구를 하지 아니하여 배당을 받지 못하더라도 최선순위 담보물권 등이 등기되기 전에 임차주택에 입주하여 전입신고를 하여 대항력이 있는 경우에는 매수인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 됩니다

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최초 담보물권 설정일 기준으로 표를 보면서 해당 보증금액 이하일 때 제일 1순위로 임차인 보증금액 표에 맞게 임차인에게 지급한다는 애기인데요 2021년 5월 11일 이후 서울에서는 보증금 1억 5천만 원 이하 이면 제일 먼저 소액임차인에게 배당 5천만 원 지급한다는 애기입니다 내 보증금이 1억 6천이면 해당이 안 덴다는 소리입니다 하지만 서울에 1억 5천만 원 이하 보증금 집에 이사 갈 전셋집은 거의 없어 보여요 지방이나 시골은 맞출 수가 있는데 거의 없고 대부분 월세나 반전세 세입자 보증금 이천만 원 삼천만 원 사천만 원에 월세 얼마 이런데가 최우선변제권으로 소액임차인 대상이 제일 높습니다

 

소액임차인 최우선변제권은 법률제정 취지는 그럴싸 하지만 까놓고 말해서 겨울에 임차인 너 깡통전세로 한푼도 못받고 이 엄동설한에 나가야 하는데 이돈 받고 원룸이나 고시원 들어갈 돈이라도 줄 테니 삶의 희망의 끈을 놓지 말라는 소리예요 한국에만 있는 독특한 전세제도 부동산 호황기에는 문제가 없다가도 사건사고가 많습니다 요즘 같은 시대에는 돈이 들더라도 전세 임차인에게는 전세보증보험이 최고의 아이템일 듯합니다 월세 임차인은 보증금이 작다보니 경매 진행시 최우선변제권으로 활용이 가능하시고요 

 

ⅰ. 경매 시 소액임차인 표 최우선변제권 이란 요건 순위 월세 보증금

경매시 소액임차인 표 최우선변제권 이란 요건 순위 월세 보증금

ⅱ. 소액임차인 최우선변제 요건 최우선변제금액 소액보증금 및 최우선변제금액 표

소액임차인 최우선변제 요건 최우선변제금액 소액보증금 및 최우선변제금액 표

ⅲ. 최우선변제권 소액임차인 배당요구종기일까지 반듯이 채권계산서 제출해라

최우선변제권 소액임차인 배당요구종기일까지 반듯이 채권계산서 제출해라