경매 대항력이란 뜻 요건 전세 임차인 전입신고 확정일자 우선변제권

주택임대차보호법에서는 임차인이 주택의 인도를 받고 주민등록 전입신고하게 되면 대항력을 취득할 수 있게 하였습니다 대항력은 어떠한 요건 대항요건을 구비해야 대항력이 발생하는데요 이러한 임차인들 어떤 집에 임차할 때 대항력을 취득할 수도 있고 대항력이 없을 수도 있습니다

 

대항력이란

1. 전세 대항력 있는 임차인 요건 전입신고 우선변제권 취득

어떤 집에 임차하여 살고 있는데 대항력 없는 임차인과 대항력 있는 임차인으로 분류해서 한번 나누어 그 집이 경매가 진행되면 그 임차인은 언제까지 거주할 수가 있는지 알아볼게요 대항력은 주택임대차 보호법에서 특별히 임차인 보호하기 위한 법적 구제 장치인데요 법에서 일정한 요건을 갖추면 대항력 있는 임차인으로 만들어 줍니다 그 성립요건은 먼저 주택을 인도받아 실제로 점유해야 하고 동사무소 가셔서 전입신고해야 합니다

 

 

 

즉 정말 이사 가서 얼른 전입신고하면 대항력을 취득하는데 임차인은 전입신고한 익일 0시부터 대항력이 취득하게 되는 거고 대항력이 취득되다고 끝나는 게 아니라 그 이사 간 집에 부동산 등기부등본 보게 되면 경매에서는 말소기준 권리라고 하는데 대표적 은행 근저당 혹은 압류 가압류 경매 기입등기 담보가등기 등 설정일 보다 빠르면 대항력 있는 임차인이 자격이 되는 거고 말소기준 권리 등기 설정 일보다 전입신고일이 늦은 경우에는 후순위 임차인 자격에 머무르게 됩니다

 

즉 내가 어떤 집에 임차인으로 들어갈 때 그 집에 다양한 권리들이 백개 있더라도 1번부터 100번까지 줄을 세울 수가 있는데 보통은 은행 근저당이 1순위가 많고 그다음에 임차인 전입신고 2순위가 많습니다 그래서 임차인은 1순위 근저당 금액과 그 집의 주변 시세 평균값 등을 따져서 너무 근저당 금액이 크다면 들어가지 말어야 하고 보통 그런 걸 깡통주택이라 칭하고 있는데 그런 집은 추후 경매 시 내보 증금을 어느 정도 날릴 가능성이 충분합니다 

대항력 없는 임차인은 말 그대로 대항력이 없으므로 임차권이 주택에 매각 경락에 의해서 소멸되므로 존속기간 유무나 배당에 관계없이 새로운 낙찰자한테 명도를 해줘야 합니다 말소기준권리 1순위 근저당권 설정 이후에 주택 인도나 주민등록 전입을 한 사람은 배당을 받든 못 받든 매수인에게 명도를 해주어야 합니다 즉 새로운 매수인 낙찰자한테 집을 비워줘야 합니다 대항력 없는 임차인은 자기 보증금을 배당 요구하게 되고 그 경매 부동산 순위에 따라서 보통 대부분 1순위는 근저당으로 순위별로 해서 배당을 받게 됩니다

 

낙찰금액에서 순위별로 1순위부터 해서 나누어지는데 앞에서 다 배당받고 남는 금액을 배당해 주다 보니 앞에 순위들의 금액에 따라 내 보증금액 전액 배당받는지 일부 못 받고 배당받던지 혹은 하나도 배당 못 받게 되던지 배당표 짜 보면 나오겠죠 만약 대항력을 취득했으면 내가 1순위여서 전액 배당을 받던가 혹은 배당 요구하지 않고 계약대로 거주하다가 낙찰자한테 내 보증금액을 반환받던가 권리 지위가 이렇게 달라지니 어떤 집에 임차 시 권리 분석하고 입주해야 하는 게 아주 중요합니다

2. 임차인 전입신고 주택의 인도 대항력 요건에 확정일자 받으면 경매 우선변제권

대항력 있는 임차인은 1순위 근저당권 설정일 이전에 주택의 인도와 전입신고를 마친 그러한 대항력 있는 임차인은 경매와 관계없이 존속기간의 보장을 받습니다 보증금을 다 받을 수 있을 때까지 명도를 거부할 수 있습니다 배당요구를 하는 경우 그런 한 경우 대항력 있는 임차인은 배당요구를 한 경우에는 남은 경우 기간에 관계없이 배당기일에 보증금액을 전부 배당받거나 매수인으로부터 보증금을 전액 받으면 매수인한테 인도를 해줘야 합니다

 

전액 배당받지 못한 경우에는 인도를 거절할 수 있고 매수인이 그 배당요구받지 못한 금액은 인수를 해야 합니다 대항력이 있기 때문에 그렇습니다 또 대항력이 있으면서 확정일자를 받아 우선변제권도 있으면서 배당을 요구하지 않는 임차인은 있을 수 있는데 이러한 경우가 상당히 무서운 경우입니다 임차인은 2년에 임대차 기간을 주장할 수 있어서 매각과 관계없이 거주할 수 있고 만기가 도래되면 매수인 낙찰자로부터 다 받고 인도를 해줘야 합니다

 

대항력이 있기 때문에 보증금을 다 받지 않으면 인도를 거부할 수 있습니다 대항력이 있고 없고는 하늘과 땅 차이입니다 1순위 근저당 설정 일자 이전에 주택의 인도와 주민등록 전입신고를 하면 경매 과정에서 배당요구를 했으면 배당금을 전액 배당을 받고 못 받을 때면 매수인한테 다 받을 때까지 명도를 거부할 수 있고 또 배당 요구하지 않았을 경우에는 만기까지 살 수가 있는데 만기에 낙찰자한테 보증금을 다 받을 때까지 명도를 안 해줘도 됩니다 대항력 있는 임차인은 유리한 입장에 있는 것입니다

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전셋집 구할 때  그 집에 근저당 유무 확인하고 채권최고액이 얼마 남았는지 보고 그 집의 매매 시세확인하셔셔 근저당금액 플러스 전세보증금 합해서 70%를 넘는다 치면 아무리 좋은 매물이라도 전세계약 안 하셔야 하고 요즘은 전세사건사고가 많으니 전세보증보험도 꼭 가입하세요

 

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