법원 부동산 경매함정 대위변제 대처방안 계속적 등기부 확인 매각불허가 낙찰대금감액 경매취소소송

경매 입찰 물건에서 대위변제 포인트는 기존에 말소기준 권리가 근저당권 대위 변제함으로써 소멸되고 새로운 말소기준 권리로 입찰 분석해야 하는데 중간에 말소기준 권리가 변경됨으로써 예측하지 못한 경매 권리 분석이 될 수 있는데요

 

경매 대위변제 대처방안

만약 말소기준권리보다 후순위 임차인의 임차보증금은 2억 원이고 앞선 말소기준 권리 근저당금액이 이천만 원이라면 충분히 대위 변제해서 순위 상승으로 대항력 있는 임차인으로 만들 조건에 충분합니다 ​​이런 경매 사건 물건에 입찰할 때 대위변제 가능성은 충분히 예상 가능합니다 경매정보지 보실 때 내가 임차인이라고 생각해서 접근해 보면 충분히 대위 변제할 가능성이 있겠구나 예측이 가능합니다

 

보통 일반 경매 주거용 부동산 물건들 보면 95% 이상은 대위 변제할 가능성이 없습니다 그런데 단 몇 프로 대위 변제할 가능성이 있는 매물들 이렇게 입찰 전에도 충분히 예견할 수가 있는데요 이런 대위변제 물건 입찰은 그 물건에 대해 임장활동 및 경매법원 입찰도 하러 가니 시간손해 및 추후 대위 변제해 버리게 되면 애로점이 많은데요 이런 것도 다 감수하면서 수익성 좋은 괜찮은 매물이라면 입찰하실 수 있을 텐데요 입찰해서 낙찰자가 되면 대위변제 시점에 따라 상황별로 처리해서 탈피하면 되니깐 그사이에는 계속적으로 등기부등본을 확인하셔셔 대응방안을 계속적으로 체크하셔야 합니다 대위변제 가능성이 높으니깐 언제 대위변제할지 몰라요 완전히 내 소유권 될 때까지 상황별로 체크하고 계셔야 합니다

 

 

일단 입찰후 최고가 매수인 낙찰자가 되고 1주일 뒤에 매각 허가 결정이 나고 그 한 달 뒤로 잔금 납부 기일이 정해지는데 낙찰 후 대금 납부일까지 등기부등본을 계속적으로 열람하여 등기부 선순위 권리 말소 여부를 계속 체크합니다 선순위 소액 근저당이 대위변제로 소멸하면 후순위 임차인 대항력 있는 임차인으로 그 보증금 부담을 떠안게 되었을 때 대위변제 시점에 따라 낙찰자는 상황에 맞게 법적인 조치를 취할 수 있는데요 우선 최선순위 낙찰되고 나서 1주일 뒤에 낙찰 허가 불허가 결정이 나는데 그때 상황에 대위변제 체크하셔서 경매법원에 매각불허가 내달라고 경매법원은 명백하게 중대한 권리관계 하자가 있는 경우에는 매각불허가를 하게 돼 있습니다

 

매각불허가 신청해서 내가 낸 보증금 돌려받고 털면 되시고 잔금납부전에 대위변제 한경우에는 개시 결정에 대한 이의 내지는 낙찰대금 감액 신청할 수 있고 잔금 납부 후에 대위변제를 한경우 배당전이라면 배당절차 중지 신청 후 경매절차 취소 소송할 수 있는데 만약 잔금납부 이후에 대위변제를 하게 되면 이때부터는 상황이 조금 복잡하게 흐르는데요

 

웬만한 강심장 임차인이 아니고서야 경매 진행 낙찰받은 것에 대위 변제하려면 이 정도에서 하지 않고 미리 대위 변제해서 경매 진행 자체를 털던 다른 방어적 경매를 할 텐데 낙찰 허가받고 잔금 납부하는 시점에 대위변제를 했다 치면 법적인 절차가 복잡하고 이때부터는 경매법원이 아닌 따로 민사 진행을 해야 하기 때문에 이때부터는 꼭 전문가와 상담을 하셔야 합니다 잔금을 치르기 전에 대위변제 했는지 체크해 보는 습관을 가져야 합니다 대위변제 가능성이 있는 경매물건은 해결할 능력 안 데면 다른 물건 보시고 해결할 능력 있는 분은 대위변제 전에 빨리 잔금도 처리하고 진행해 보세요