법원 부동산경매 제시외건물 이란 매각제외 물건 입찰외 다르다

경매에서 제시 외 입찰 외 키워드 둘이 비슷해 보이지만 속뜻은 엄연한 차이가 있습니다 보통 제시 외는 낙찰자가 소유권을 취득하지만 입찰 외는 그러하지 못합니다 제시 외는 민법상 부합물 종물에 해당되고 감정평가서상 포함되면 낙찰 시 소유권을 취득하는 반면 입찰 외는 그러하지 못합니다

경매 제시외 입찰외

 

제시외 건물이라는 키워드가 있는데 법원은 감정평가사에게 경매할 부동산 목록을 주면서 감정평가 의뢰하게 되는데 감정평가사가 해당 부동산에 제시된 목록 외의 건물 등이 있을 때 현장조사에서 제시 외로 평가하고 있습니다 제시 외란 경매 대상 물건처럼 등기되지는 않았으나 경매 대상에 같이 존재하는 물건을 말하는데 이런 경우 특별매각조건에 제시 외 입찰이라고 쓰여있습니다 이런 물건은 법원도 부속물이라 인정하고 감정평가사도 감정 평가하였으면 변수가 없으면 낙찰자가 취득하게 됩니다

 

원칙으로만 가면 제시외는 낙찰자가 다 소유권을 취득한다 가야 하는데 다 그런 게 아니라 변수도 생각하시고 입찰해야 합니다 다 그런 건 아니지만 판례는 부합물 또는 종물에 대한 결정은 집행관의 현황조사시나 감정평가사의 감정평가에 의하여 결정되는 것이 아니라고 말합니다

 

만약 부합물이나 종물이 아니라 독립된 별개의 건물이라면 비록 감정평가까지 해 경매로 낙찰받았다고 하더라도 이 부분에 대한 소유권 취득은 유효하지 못하게 된다 이런 판례가 있습니다 부합물이나 종물이 아닌 별개의 독립된 건물이라면 압류나 저당권의 효력이 미치지 않게 이를 경매에 부칠 수 없는데 경매법원이 이를 잘못 판단하여 가격평가까지 하여 경매에 부쳤다고 하더라도 낙찰자가 유효하게 소유권을 취득할 수는 없기 때문입니다

 

위의 같은 상황이면 분명히 서로 간에 의견 차이가 있을수 있습니다 누군가는 부합물로 봤는데 누군가는 독립물로 봐서 지금까지 다양한 소송이 있었고 다양한 판례가 있습니다 대법원 판례에 의하면 부합물 등의 여부는 대체로 "면적"을 가지고서 판단을 합니다

 

 

 

즉 면적이 협소하다면 이는 부합물 등에 해당되고 그렇지 않다면 독립물로서 낙찰자의 소유가 되지 못하고 나아가 법정지상권의 문제가 대두될 수도 있는 것입니다 따라서 제시 외 건물로 표시된 물건이 부합물인지 여부에 대하여는 경매 현장을 반드시 방문하여 그 물건의 현상을 정확히 파악해봐야 합니다 근데 법원에서 협소하다면 이는 부합물이라 했는데 이것도 정확하게 어느 정도인지는 판사 마음이잖아요

 

보통 일반 사람이 사회통념상 그 안에서 독립적으로 생활할 수 있는 최소한의 면적을 얘기하는 거 같아요 1평짜리 창고에서는 절대 주거 생활할 수는 없겠지만 5평 정도는 어느 정도 가능하지 않을까요 아무쪼록 입찰외는 낙찰자가 소유권을 취득하는데 딱 봐도 독립적인 기능을 할 수 있는 다른 게 있다면 독립물로써 취득 못할 수도 있습니다 주변 창고라도 한 10평 넘어서 따로 주거 생활할 수 있다면 그런 건물은 취득 못할 수도 있다는 애기입니다

 

그런데 더욱 확실히 구별해야 할 것은 경매 외 혹은 입찰 외와는 키워드입니다 이건 경매 대상 자체가 아니므로 낙찰자와는 전혀 무관한 문제입니다 입찰 물건도 아니고 취득할 수도 있는 게 아닙니다 입찰 외라고 표시되어 있는 물건은 경매 목적 대상물에 포함된 것이 아니라는 것으로 낙찰자가 경매 목적물을 낙찰받아 소유권을 가진다 하더라도 입찰 외로 표시되어 있는 물건에 대해서는 소유권을 가질 수 없습니다

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반듯이 매각물건명세서에 제시 외와 입찰 외는 반듯이 구별할 필요성이 보입니다 제시 외는 감정이 평가되고 변수만 챙겨보시면 되지만 아예 입찰 외는 경매와는 전혀 상관없는 문제입니다 낙찰받아도 소유하지 못합니다

 

 

 

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