대항력 있는 임차인 명도 내보내기 부동산 경매 고수들은 명도 인수 더 좋아해요

대항력 있는 임차인이란 경매로 소유권이 바뀌어도 자기가 계약한 임대차 기간 동안 계속 거주할 수 있고 임대차 종료 후에는 내 보증금 돌려받을 수 있는 임차인의 권리를 말합니다 경매 말소기준 권리보다 먼저 전입신고하고 점유하게 되면 대항력이 있어서 낙찰자는 인수해야 합니다

 

대항력있는 임차인 경매 명도

 

반면에 말소기준 권리보다 후순위 임차인은 대항력이 없어 말소됩니다 주거용 부동산중 경매에서 좋은​ 물건은 대항력 없는 임차인​ 힘들게 명도 해서 내보내는 거보다​ 오히려 인수하는 임차인​ 있는 경매물건이 백배 더 좋습니다

 

왜 더 좋은지는 3가지 정도로​ 요약정리될 듯하네요​ 오히려 인수하는 임차인 경매물건이 백배 더 좋은지​ 몇 가지 살펴보도록 할 텐데요 경매의 기초는 권리분석이고​ 추후에는 이러한 권리분석은​ 경매 자주 접하게 되면 권리분석은​ 정말 아무것도 아닌 게 됩니다​ 당연히 기본 중에 기본이고​ 특수한 권리분석 아닌 이상​ 90% 이상이 근저당권이​ 말소기준 권리가 되고​ 그다음 대항력 없는 임차인으로​ 순위에 따라 배당받고​ 명도 하는 과정이 주거용 부동산​ 경매사건에서 주 패턴을 이루고 있습니다

 

 

권리분석 다음 경매의 꽃은​ 명도라는 이야기를 하는데​ 명도과정이 쉽게 풀릴 수도 있고​ 혹은 정말 생각지 않는​ 일도 종종 발생할 수 있습니다​ 명도 과정에 문제가 생기면​ 혹은 임차인이 낙찰자 엿 먹어라​ 되놓고 온갖 우편물 등기​ 다 안 받게 되면 아무리​ 경매 고수라 해도 절차상​ 반년 이상 아무것도 못합니다 대항력 있어서 경매 낙찰자가 인수하는 임차인이 더 좋은지 3가지 정도 요약해 볼게요

 

입찰 시 인수하는 대항력 임차인이 더 좋다

＊1. 명도과정이 필요 없습니다
＊2. 취득세 절세효과가 있습니다
＊3. 인수되는 자본금만큼 절감 효과가 있습니다

 

 

첫 번째로 경매의 꽃은 명도인데 오히려 대항력 있어서​ 인수하는 임차인이 있으면​ 명도는 너무 쉽게 풀립니다​ 경매사건 접하면서 채무자는​ 머 이리저리 머 한다 해서​ 집을 날린다 쳐도 그 안에​ 거주하는 임차인 거기다​ 자기 보증금 제대로 못 받고​ 나가는 임차인 내보내려면​ 가슴이 먹먹하게 돼있습니다 하지만 낙찰자한테 인수하는​ 임차인은 명도가 대단히​ 용이하고 그런 마음 안 가져도 되고요​ 근저당권보다 앞선 A라는​ 임차인이 먼저 전입돼 돼 있고​ 배당요구를 안 했으면​ 그만큼 보증금 생각해서​ 다운해서 입찰하면 되고​ 혹은 대항력 있는 임차인이​ 배당요구하였다면 배당표​ 한번 짜 보게 되면 대략적으로​ 채권이 전부 만족하는지​ 혹은 얼마 정도가 인수되는지​ 혹은 대항력 없는 임차인이라도​ 이 임차인은 어느 정도 배당받어서​ 나가게 되는지 다 알 수 있습니다 대항력 있어 인수하는 임차인​ 그만큼 인수될 다운될​ 금액으로 입찰하게 됩니다​ 가령 오천만 원 법원에서 배당받고​ 오천만 원은 낙찰자가 인수하고​ 임차인 1억 원 다 받는 상황이면​ 낙찰자가 방좀 뺴주세요 하면​ 임차인은 당연히 빼줄 수밖에 없습니다​ 즉 명도라는 과정을​ 걸치지 않고 집을 넘겨받게 됩니다

 

두 번째로 절세 효과가 있습니다​ 탈세가 아니라 절세입니다​ 경매를 통해서 부동산을 취득하면​ 취등록세를 납부해야 하는데​ 경매에서 이 세금을 납부하는​ 기준은 경매의 낙찰가액입니다​ 위에 사례처럼 인수해야​ 하는 사건인 경우 그만큼 인수하는​ 가격을 뺀 금액으로 입찰하기 때문에​ 입찰가액을 다운해서 입찰할 수밖에 없습니다​ 경매가액은 상당히 떨어지게 되고​ 그 금액 을로 입찰해서 낙찰받게 되면​ 낙찰자는 과표기준은​ 그 경매가액이 됩니다​ 지금은 취등록세가 1.1% 정도인데​ 과거 2.2% 할 때는​ 상당히 더 메리트가 있었습니다 

 

세 번째로 초기 투자 자금 측면에서​ 부담이 훨씬 적습니다​ 왜냐하면 대항력 없는 임차인이​ 없으면 2억 원을 써야 하고​ 또 명도 하기 위해서​ 그만큼 이사비나 노력이 들어가는데​ 대항력 있는 임차인이 있어서​ 인수해야 한다면 그만큼​ 다운시킨 금액으로 입찰해야 하니​ 자금부담이 훨씬 줄어듭니다​ 대항력 있는 임차인이어서​ 그만큼 뺀 금액으로 낙찰받아서​ 그 임차인이 계약 종료되면​ 부동산 중개업소 가서 비슷한​ 금액으로 전세 다시 돌리면 됩니다