집합건물 아파트 빌라 오피스텔 토지별도등기 있음이란 경매 근저당 전세 인수 말소방법

아파트 빌라 오피스텔 등 집합건물은 집합건물등기부등본만 있고 토지 등기부는 따로 없습니다 나대지 토지였을 때 토지등기부등본은 있었을 텐데 건물 신축하고 나서 전에 토지등기부에 근저당권 등 소유권 이외의 권리가 있을 때 토지에 관하여 토지별도등기 있음 표시되니 그 권리관계 확인해 보란 취지입니다

 

토지별도등기 경매

부동산에서 건물 밑에 있는 땅에 관계된 키워드가 대지권 미등기, 토지별도등기, 대지권 없음이 세 개가 경매 입찰에서 밀접한 관계가 있습니다 전번에 대지권 미등기 경매입찰 관련 알고 싶은 분 체크해 주시고요 대지권 미등기는 말 그대로 대지권이 등기되지 않은 것인데 정말 대지권이 있는데 아직 등기하지 않은 것인지 아님 대지권이 없어서 등기 못한 건지 구별해서 정리해야 합니다

 

토지별도등기 있음 경매 근저당 설정 과정

오늘은 대지권 관련 두 번째로 토지 별도 등기에 대해 체크해 볼 텐데 경매정보 홈페이지에서 경매 검색을 하다 보면 토지별도등기 있음 되어있는 물건을 보신 적 있으실 거예요 원래 집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래가 되도록 되어있습니다 그래서 토지에는 대지권이라는 표시만 있고 모든 권리관계는 전유 부분의 등기부에만 기재되어 있는데 건물을 짓기 전에 토지에 저당권 등 제한물건이 있는 경우 토지와 건물이 일치하지 않으므로 건물등기부에 토지 별도 등기라 표시합니다 토지 별도 등기는 아파트 다세대주택 연립주택과 같은 공동주택에서 토지 소유주가 건물을 건축하기 위하여 먼저 토지에 담보를 설정하고 돈을 빌려 쓴 후 건물을 완공했는데 토지상에 설정되어 있는 채무를 변제하지 않아서 발생한 것입니다

 

 

 

제업이 신축빌라를 분양하는 일이니 실제 빌라로 예시를 들면 빌라 건축주가 빌라를 짓기 전에 아무것도 없는 땅에 담보로 은행에서 1억을 빌려서 건축주는 빌라 8개 호를 지었는데 그중 두 개가 미분양되어 1억 중 8400만 갚고 1600만 원을 갚지 못하게 되면 총 8세대 중 세대당 200만 원의 빛이 남아 있습니다 빌라가 완공되어 원 토지가 대지권의 목적인 토지로 바뀌었는데 근저당이 깨끗하게 정리되지 않으므로 집합건물의 등기부에 토지 별도 등기 있음이라고 표기하게 됩니다 그 이후 신축빌라가 경매가 진행되면 낙찰가에서 대지권에 해당하는 배당금을 받고 낙찰된 빌라의 토지별도등기는 해제되며 토지등기부에 근저당의 일부 지분 포기라고 표시하게 됩니다

 

부동산 등기부 등에 다음과 같은 내용이 있다면 별도 등기 있는 물건일지라도 낙찰 후 토지 별도 등기의 말소와 함께 대지권을 낙찰자 명의로 온전히 취득할 수 있습니다 1) 집합건물 등기부의 표제부에 소유권 대지권이 표시되어 있는 경우 2) 토지 등기부의 갑구에 소유권 대지권이 표시되어 있는 경우 3) 토지 등기부의 을구에 다른 호수의 저당권 등이 경매로 인한 매각을 원인으로 하여 저당권이 변경 등기되어 있는 경우 4) 매각물건명세서상에 토지 별도 등기는 낙찰자의 인수사항이라고 되어 있지 않은 경우

토지별도등기 관련 경매 근저당 인수 말소 조심

토지 별도 등기 있음으로 표시된 경매물건의 경우 토지 및 건물등기부와 매각물건명세서를 확인해 봐야 합니다 만약 매각물건명세서에 특별매각조건으로 '토지 별도 등기 인수'라고 되어 있다면 낙찰자는 이를 인수해야 합니다 그러나 인수한다는 조건이 없고 토지 근저당권자가 채권신고를 하였고 토지와 건물이 일괄평가되었다면 경매에 참가하여도 좋습니다

 

 

 

이와 관련 법원 실무제요에 보면 근저당권이나 가압류를 매수인이 인수하도록 특별매각조건을 정하거나 또는 선순위 권리자로부터 근저당권의 채권최고액이나 가압류의 청구금액 중 매각 지분에 상응한 비율로 안분한 금액만을 배당받고 매각 지분에 해당하는 권리를 일부 말소하는데 동의한다는 각서를 받고 매각하고 있는데 이러한 각서를 받고 매각한 경우에는 그 각서대로 배당하면 될 것이다 이러한 법리는 집합건물이 매각 대상인 경우에 그 집합건물의 대지권의 목적인 토지 전체에 관한 별도 등기에 대하여도 그대로 적용된다

 

즉 토지에 대한 근저당권을 인수할 것을 조건으로 특별매각조건을 붙이는 경우도 있는데 그러한 경우는 극히 없고 또 그러면 경매입찰가 심하게 떨어지는 일이 생깁니다 경매의 첫 번째 목적은 채권자의 채권을 충족시켜야 하므로 요즘 경매 법원에서는 토지에 있는 각 채권들에 대해서도 최고서를 보내고 채권 계산서에 따라 경매 대상이 된 구분 건물의 대지권 비율만큼 에 해당하는 금액을 배당해 주고 당해 구분 건물의 대지권에 상응하는 토지 저당권을 일부 말소시키는 것으로 처리합니다 토지 저당권자한테 배당에 참여시키고 말소해 주는 경우가 대부분 케이스입니다

 

1. 금전채권(근저당, 가압류)이면 법원에서는 배당요구하라고 합니다 만일 근저당 가압류권자가 배당요구를 하지 않으면 그때는 낙찰자 인수사항입니다 2. 선순위 가등기 가처분이라면 낙찰자가 낙찰받고 별도로 해결해야 합니다 해결 여부를 생각하지 마시고 좋은 물건을 많으니 입찰 안 하는 것이 정신건강에 좋습니다 3. 토지 별도 등기 있고 대항력 있는 임차인 있는 경우 임차인에게 배당 전에 토지 쪽에 먼저 배당이 나가니까 대항력 있는 임차인에게 일부 배당이 못 나갈 수도 있습니다 그때는 나머지는 낙찰자 인수하여야 합니다 토지의 권리에도 배당이 나가므로 선순위 임차인이 있을 경우 임차보증금의 일부 인수에 그렇지 않고 인수해야 한다면 따로 매각물건명세서 등에 표시해 줍니다