대법원 경매 권리분석 실수 재경매 선순위전세권자 이면서 대항력 있는 선순위 임차인 보증금 배당표 짜보기

어떤 집에 이사 가는 임차인이 물권인 전세권 설정 등기도 하고 또 동사무소 가서 전입신고 하면 익일 0시부터 후순위 권리자보다 대항력 취득하는데 경매 시 둘 다 말소기준권리 보다 앞선 선순위 임차인 칼자루를 두 개 가지는 슈퍼임차인이 되는데요

 

선순위전세권자 이면서 대항력 있는 임차인

대법원 경매진행 시 어떤 칼자루집을 쓰는지 잘 체크해봐야 합니다 선순위 전세권자인데​ 그 사람이 배당요구를 ​ 했는지 안 했는지 꼭 확인하라는데​ 무슨 의미로 그러는지​ 한번 체크해 보겠습니다​ 말소기준 권리보다 후순위​ 전세권은 낙찰 후 소멸합니다 ​단 선순위전세권자라도 배당요구를 하면 존속기간에 관계없이 무조건 소멸합니다​ 배당을 받든 못 받든​ 선순위 전세권자의 몫이지​ 낙찰자와는 아무 상관이 없습니다​

 

배당요구종기일 이란 뜻 선순위 전세권자 배당요구 선순위임차인 대항력 둘 다 있을 때 주의

배당요구종기일 이란 뜻 선순위 전세권자 배당요구 선순위임차인 대항력 둘다 있을때 주의

​단 선순위 전세권자 전세권을 등기하면서 주택임대차 보호법에​ 전입+확정일자(대항력) 함께 갖춘 임차인은 특별히 신중해야 합니다 ​전세권자가 경매신청을 하면​ 전세보증금액을 전액을 배당받지​ 못해도 전세권은 소멸이 되지만​ 전입과 확정일자를 받은 임차인이라면​ 선순위 임차인으로 확정일자에 의해 보증금 전액을 충족하지​ 못하면 대항력을 행사할 수가 있습니다​​

 

말소기준 권리는 2009년 11월 19일​ 근저당이 말소기준 권리입니다​ 말소기준 권리보다 후순위 전세권은 낙찰 후 소멸되기 때문에 별문제가 없습니다 그러나 선순위 전세권은 낙찰자가​ 원칙적으로 인수해야 합니다​ 단 전세권자가 배당요구 종기일까지​ 배당요구를 하면 그 존속기간에​ 관계없이 배당받고 무조건 소멸합니다​ 존속기간이 남아있든​ 지났던 묻지 않습니다 아울러 배당 과정에서 부족금액이​ 발생하더라도 주택임대차와 달리​ 낙찰자가 책임을 지지 않습니다

전세권자 대항력임차인 경매 권리 분석

위 대법원경매 사건번호 권리분석 자세히​ 해보면 함정이 숨어져 있습니다​ 김복희라는 임차인 보시면 이분은 전세권에 의한 배당요구를 하면 1순위로 전세금을 다 받을 수 있는데 그렇게 하지 않고 전입과 확정일자를​ 가진 임차인으로서 배당요구를 하였습니다​ 날짜를 따져보면 즉 후순위 임차인으로써​ 근저당 먼저 배당받고 그다음​ 배당받게 되는데요

 

 

입찰자들은​ 아 김복희 이 사람 전세권자이구나​ 그것도 선순위 전세권자이니​ 먼저 배당 다 받으니 명도 하면​ 문제가 없겠구나 쉽게 오판했습니다​ 여기서 부동산 경매 권리분석 실수를 하여​ 재경매 2번이나 진행하게 된 케이스입니다​ 위에 경매정보지 참고사항 보시면​ 2010년 11월 낙찰 되따가 대금 미납​ 2011년 1월에 재경매로 낙찰​ 되따가 또다시 대급 미납​ 두 번의 입찰보증금 날린 케이스입니다​

 

자세히 들여다보면 전세권이 선순위여서 임차인이 또 배당요구를 하여서​ 1순위로 임차인이 모두​ 배당받을줄 알았겠지요​ 임차인 김복희는 전입과 확정일 자날​ 2010년 3월 29일로 말소기준인​ 근저당 2009년 11월 19일보다​ 후순위여서 배당 순서가​ 근저당 6000만 원이 1순위이고​ 임차인은 2순위가 됩니다​ 만약 낙찰금액 8700만 원이라면​ 근저당권자가 6000만 원 배당받고​ 나머지 2700만 원 배당받겠지요 임차인 보증금 6천만 원에서​ 임차인 배당받은 2700만 원 빼면 임차인 3300만 원을 낙찰자가 인수해야 하는 상황이 발생합니다

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대법원경매 이렇게 부동산 경매 권리분석의 실수로​ 첫 번째 낙찰자는​ 입찰보증금 10% 개략 770만 원​ 두 번째 낙찰자는​ 재매각이기 때문에​ 보증금이 2할이므로 1500만 원 정도​ 손해를 보게 된 케이스입니다​ ​선순위 전세권자이면서 전입+확정일자 대항력자는​ 두 개의 권리를 가진 임차인은​ 말소기준 권리 꼭 따져보고​ 배당표를 정확하게 짜 보셔야 합니다