부합물 종물 차이 독립물 부속물 이란 뜻 예시 의미 판례 부동산 경매 권리 분석

경매에서 제시 외 건물이 있는데 낙찰자한테 귀속되는지 종물과 부속물은 낙찰자한테 귀속되지만 독립물이라면 소유권을 확보할 수가 없습니다 어느 정도 실체가 규정되지만 애매한 부분이 있어서 지금까지 다양한 판례가 나오고 있습니다

 

부합물 종물 독립물

1. 부합물이란?

동산과 동산 동산과 부동산이 결합하여 사회 관념상 한 개의 물건으로 되어 그 분리가 불가능하거나 곤란할 경우 이를 원상회복시키지 않고 한 개의 물건으로 어느 특정인의 소유에 귀속시키는 것을 말한다 예로서 건물이 증축된 경우에 증축 부분의 기존 건물에 부합 여부는 증축 부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라 그 용도와 기능 면에서 기존 건물과 독립한 별도의 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부 및 증축하여 이를 소유하는 자의 의사 등을 종합하여 판단하여야 한다 출처 민사 법전 판례 부합물

 

관련 판례 중 하나인데요 읽어봐도 먼 소리인지 헷갈리시죠 부동산 중개시장에서는 부합물 종물 독립물 이런 개념 별 의미가 없습니다 중개시장에서는 단독주택 팔면서 안에 정원석이 있는데 이것도 포함해서 판다 안 판다 계약과정에서 다 정리가 되므로 큰 문제가 발생하지 않는데요 부합물 종물 독립물등 이런 키워드는 법원 경매에서 의외로 종종 나오는 키워드입니다 이거 네 거 내 거 싸우다 보니 사건 사례가 그만큼 많고요 정말 다양한 판례가 많습니다

 

 

부동산에서 부합물은 멀 부합 시키면 부합물이라는데 1층에 단순한 주택이 있으면서 2층으로 건물 증축할 수 있잖아요 2층 건물 목적은 내가 1층과 연관해서 사용할 수도 있고 아님 2층을 따로 계단을 내어서 올라갈 수 있게 하고 임대목적으로 2층 만들 수도 있고요 2층 부분을 독립적인 공간이 아닌 단순히 1층에서 2층으로 활용하여 1층에 편입될 수도 있습니다

이게 1층에 부합되면 부합물일 테고 2층이 독립적으로 사용 가능하면 부합되지 않고 따로 독립물입니다

 

어떤 입찰자가 2층짜리 단독주택 입찰했는데 당연히 1층에 부합돼서 2층까지 입찰해서 낙찰받았는데 뜬금포로 2층보니깐 독립물로 갑툭튀 튀어나온 것입니다 이게 부합물인지 독립물인지 판사님이 판결 내려주세요 해 떠니 증축은 소유자의 의사등을 종합하여 판단하며 물리적 구조 용도 기능까지 따져봐서 독립물인지 부합물인지 즉 낙찰자 2층 네 것인지 아님 2층은 독립물이어서 따로 주인이 있던지 따져봐서 위 어려운 판례 내용이 누구 거라고 판결 내려준 거예요

 

부동산에서 부합물 종물 부속물 독립물등은 다양하게 나타나고 있는데요 부합물은 건물에 부착시켜서 합쳐진 물건을 말합니다 예로 바닥에 타일 엘리베이터를 설치하는 것은 쉽게 분리해 낼 수 없기 때문에 부합물이죠 사람이 연장 들고 웬만하게 분리해내면 부속물입니다 부속물로는 보일러 조명 등처럼 분리 가능하면서 부착의 정도가 약한걸 부속물이라고 합니다 부합물과 부속물의 차이는 이해 가시나요 보일러는 부속물이지만 보일러 배관은 부합물 이런 식입니다 더 쉽게 말해서 사람이 연장을 들고 그걸 떼어내서 다른 용도로 사용 가능하면 부합물이라 하겠고 사람이 연장 들고 떼어내기 힘들다 싶으면 부속물이겠네요

2. 종물이란?

종물은 주물의 일상적인 이용에 이바지하는 관계에 있어야 하고 이는 주물 그 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 것을 말하는 것으로서 그 예로서는 자물쇠와 열쇠 주유소와주유기 배와노 등 건물로 비교하면 건물에 붙어 있는 창고나 주차장 밖에 있는 보일러실 등을 종물이라고 합니다 집을 팔면 당연히 창고나 주차장 밖에 있는 보일러실등은 종물로 그 주물처분에 따라가겠죠 집 팔면서 밖에 있는 창고는 내가 쓸 거니깐 안 파는 사람은 없잖아요 집 매매하면서 당연히 창고도 따라가듯이 결론은 종물은 주물에 따라 죽고 독립된 물건으로 기능발휘를 못하겠습니다 주가 넘어가든 죽으면 종도 따라가는 운명입니다

3.부합물 종물 부속물 경매 접근법

경매에 접근하실 때 다음 내용을 베이스에 깔고 이해하셔야겠습니다 여기서 중요한 게 저당권은 저당물의 부합물과 종물에까지 그 효력이 미치기에 저당권 실행에 의해 경매 대상물을 낙찰받은 자의 소유로 귀속되나 만약 부합물 또는 종물이 아니고 독립적인 거래 객체 대상이 되는 독립물이라면 낙찰자는 소유권을 취득하지 못합니다

 

 

경매 입찰하실 때 다른 건 머 상관없이 낙찰자한테 귀속되는데 갑자기 독립물이라고 해서 튀어나올 수가 있습니다 경매 진행할 때 법원은 경매 감정평가하면서도 이게 딱 머다 결정 안 해줍니다 시골 같은 데서 1층 주택에 큰 창고 하나가 있어서 낙찰받았는데 갑툭튀 큰 창고는 독립물로 판정되면 소유하지 못하는 케이스가 되겠죠 아까 위에서 예를 들은 증축 같은 경우에도 2층 자체가 완전한 독립물로써 소유자의 의사도 독립물이 맞고 출입구도 1층을 통하지 않고 용도나 기능면에서 완전한 독립세대이면 독립물로써 낙찰자가 1층을 낙찰받아도 2층과는 전혀 상관없는 문제입니다

 

반대로 만약 2층 자체가 출입구도 1층을 통하고 1층 생활권과 밀접한 문제가 있고 또 소유주의 의사에 따라 그렇게 사용하려고 증축 하였다면 나중에 낙찰 시 2층까지 낙찰자의 소유권이 되고요 이런 걸로 싸우다 보니 판사님은 소유자 의사 등에 물리적 용도 독립적 객체가 되는지 판단해서 판결 내려준 것입니다 이건 독립물 이건 부속물 이건 낙찰자 니 거야 이건 누구 거 부합물 부속물 종물 독립물 관련 판례는 무지무지하게 많습니다 그만큼 확실한 게 아니라 와따 가다 하니 법원 가서 많이 물어봤겠죠 한 번씩 읽어보는데도 책 한 권 수준입니다 그냥 그런 게 있었구나 알고 계시는 게 정신건강에 좋습니다

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경매 입찰 시 부합물인지 독립물인지 큰 베이스는 면적과 용도로 구분해야겠네요 이 정도의 면적은 독립된 세대로 주거 생활할 수 있다 하면 독립물이 될 것이고 기능면에서도 2층 주택인데 2층으로 갈 수 있는 통로가 있어야 독립물로 인정받을 수 있고요 이런 거 애매할 때 저 개인적 뇌피셜은 면적이 작든 정말 창고용이든 실제적으로 다른 독립세대 독립물로 생활한 흔적이 보이면 독립물로 간주하시면 될듯합니다