부동산 경매 권리분석 토지별도등기 있음 근저당 말소 대항력 있는 전세 인수 임차인 배당 주의

토지별도등기 있음 경매 입찰할 때 유의해야 할 것이 대항력 있는 임차인이 있는 경우 예상치 못하게 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생할 수도 있습니다 배당요구 했다면 별 문제가 되지 않으나 대항력 있는 임차인 있는 경우 배당금액을 잘못계산하면 잘못된 경매 권리 분석이 됩니다

 

토지별도등기 배당의 함정

부동산 경매 권리분석 토지별도등기 있음 말소되나 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수할 수도 있습니다 법원은 토지의 근저당권자가 채권신고를 하게 하고 감정평가 시 대지권과 건물 가격을 분리해서 감정하여 낙찰금액을 대지권과 건물의 감정가비율로 배분하여 대지권에 해당하는 배분액틀 토지의 저당권자등에게 배당합니다

 

집합건물 신축빌라 아파트 경매 토지별도등기 있음이란

집합건물 신축빌라 아파트 경매 토지별도등기 있음이란

 

토지저당>임차인전입>건물저당의 순이면 토지저당권자에게 먼저 배당이 되고 임차인은 건물저당권보다 먼저 전입되어 대항력이 있으므로 미배당금이 발생할 경우 그 보증금을 인수해야 합니다 토지별도등기가 있고 선순위 임차인이 있는 경매사건은 낙찰자의 인수문제가 생길 수 있으므로 선순위 임차인의 배당계산을 정확하게 할 수 있어야 합니다 이때 혹시 임차보증금이 배당에 부족한 경우 부족금액은 낙찰자가 인수합니다

 

2010 타경 28916 물건 예로 들자면 최초의 경매 입찰가격 법사가격 6500만 원에서 6번이나 유찰되어 1900만 원에 단독으로 낙찰받은 걸 봤는데요 토지별도등기로써 임차인의 배당에서 약 3500만 원을 인수하게 됩니다 일단 토지별도등기일 때와 그렇지 아니할 때의 배당을 한번 따져보겠습니다

 

토지별도등기가 없을 때 기본적으로 배당하게 되면 말소기준권리는 전세권자가 되고 대항력은 건물등기부로 따지게 됨으로 1순위 전세권 5300만 원은 거의 배당되게 되어 전세권자는 배당받고 말소되니 낙찰인이 추후 인수되는 문제가 없습니다 그럼 토지별도등기로 들어가서 배당하게 되면 토지별도등기이니 토지등기부등본을 확인해 보면 이런 순입니다

 

 

토지저당> 임차인전입> 건물저당순이므로 감정평가서에 대지권과 건물의 가격을 분리해 감정하고 낙찰 금액을 대지권과 건물의 감정가 비율로 배분하여 대지권에 해당하는 배분액을 토지의 저당권자 등에게 배당함으로 감정평가서에 찾아보니 건물과 대지권 비율이 33.74%이므로 만약 추후에 5300만 원 중 33%로 약 1788만 원 배당되고 3511만 원 정도는 낙찰자가 인수해야 합니다

 

토지별도등기 있음 경매 입찰 시 가장 권리분석 실수하는 게 대항력 있는 임차인의 배당금 계산입니다 대항력 있는 임차인이 있는 경우에는 토지등기부를 열람해봐서 사전에 입찰가에 따른 토지 근저당권에 대한 배당금액과 임차인의 배당금액을 정확하게 확인 후 입찰하셔야 해요

 

부동산 경매 권리분석 토지별도등기 입찰하실 때 머릿속에 2가지만 유의점을 가지고 입찰하시면 됩니다 첫 번째 토지별도등기 있음 물건에 입찰할 때는 먼저 매각물건 명세서를 확인하여 토지에 대한 근저당권을 인수한다는 특별매각조건이 있는지 여부를 반드시 확인하고 토지의 근저당권자가 채권신고를 하였는지 를 확인해야 하고 만일 인수한다는 조건이 붙어 있는 경우는 이것저것 따져보기 싫으신 분 낙찰자가 인수해야 하므로 응찰 안 하시면 돼요 다른 경매 매물 많으니깐요

 

두 번째는 만약 입찰하신다면 대항력 있는 임차인의 배당을 꼼꼼히 살펴 얼마 정도를 인수해야 하나 알고 입찰하셔야 합니다 감정평가서에 토지가격이 포함이 되어있으면 보통 입찰하셔도 됩니다 우리가 경매에서 정말 가끔 보이는 토지별도 등기는 거의가 문제가 없습니다

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토지별도등기는 거의 배당에 참여시킴으로 위 2가지 유의점만 유념하시고 토지별도등기 매물 스피드하게 물건검색 넘어가세요 토지별도등기매물은 특히 마지막으로 입찰하실 때는 사설경매정보지가 아닌 대법원 법원경매정보지로도 꼭 확인하셔야 하고요