만기전 이사시 전세보증금 전세금 돌려받기 임차권등기 임차권양도 임차인 종전주택 거주 세대원만 다른집 전입신고

임대차 계약을 체결할 때 계약 만기를 정하지만 임차인의 부득이한 사정으로 인해 만기 이전에 이사를 해야 할 경우가 생기는데요 이때 임대인이 전세금을 반환해 주면 문제가 없지만 그렇지 않을 경우 임차인은 난감할 수밖에 없는데요

전세보증금 안전하게 돌려받기

만기 전에 전세금을 받지 못하고 이사를 해야 할 때 어떤 조치를 해야 내 전세금 안전하게 보호받을 수 있는지 몇 가지 체크해 볼게요 우리가 어떤 집에 전세로 이사를 가면 대항력을 발생시키기 위해 대항요건인 주민등록 전입신고를 하고 추후 이 집에 경매가 진행되면 배당에 참여하기 위해 확정일자까지 받아놓는 게 일반적 패턴입니다 전입신고한 익일부터 후순위권리자보다 우선하는 대항력을 취득하기 때문에 그 날자가 중요합니다 한번 받아둔 전입신고 날자를 머 재계약할 때 한번 뺏다가 다시 전입하면 안데겠느냐 이런 말도 안 데는 멍청한 짓 할 분은 이제는 없겠죠 과거에는 종종 그런 사례도 봐왔는데요

 

만일 내가 살고 있는 전셋집에 부득이한 사정으로 다른 전셋집을 찾아야 한다면 집주인한테 얘기해서 새로운 임차인 바로 얻어서 내 보증금 받고 나오면 좋겠는데 집주인은 보통 네가 새로운 임차인 찾아서 니 보증금 찾아가라 이게 패턴일 텐데요 어찌 됐든 새로운 집으로 이사 가야 한다면 내 보증금도 중요하겠지만 내가 전에 받아둔 대항요건을 그대로 유지시켜야 하는 게 포인트인데요 몇 가지 중 체크하는데 제일 좋은 방법은 세대주는 그대로 남고 가족 세대원이 새로운 주택에 전입신고해서 둘 다 대항력 유지시키는 게 가장 좋은 방법일 듯합니다

 

 

 

• 목차
• 방법 1 민법 임차권등기 임대인이 동의해 줄 때
• 방법 2 민법 임차권등기 임대인이 동의 안 해줄 때
• 방법 3 임차권 양도(임대인 동의)
• 방법 4 임차인은 종전 주택에 거주 세대원만 전출

1. 민법 제621조 임차권등기(임대인 동의할 때)

(1) 부동산 임차인은 당사자 간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대하여 임대차 등기에 효력 할 것을 요청할 수 있다 (2) 부동산 임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력을 갖는다 주택 임대차 등기는 임대인과 임차인이 공동으로 임차물건 소재의 지방법원 그 지원 또는 등기소에 신청해야 하므로 임대인의 협력이 있으면 이 법에 의한 임대차 등기를 해놓고 이사를 하면 됩니다

 

주임법에 따르면 대항요건과 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권을 취득합니다 그러나 임차권등기를 위 요건을 충족하지 못했어도 대항력과 우선변제권을 취득합니다 다만 임차인이 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 때에는 당초 취득일자에 따른 효력이 그대로 유지되며 등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 상실하지 않습니다 따라서 임차인은 임대인 동의를 받아 주택 임대차 등기를 마치고 이사를 하더라도 아무런 문제가 없습니다

2. 민법 제621조 임차권등기(임대인이 동의 안 해줄 때)

임대인이 임대차 등기에 협력해 주지 않은 때에는 민법 621조 1항에 임차권등기에 대한 반대 약정이 없으면 임대인에 대하여 임차권등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있으므로 임차인은 법원으로부터 임차권 설정 등기절차를 이행하라는 취지의 판결의 받아 단독으로 임대차 등기를 신청할 수도 있습니다

 

 

 

그러나 법원 판결을 받는데 적지 않은 시간이 소요된다는 단점이 있습니다 어찌됐든 번거스럽지만 임대인이 동의를 안 해줄 때 최종적 방법은 단독으로 임차권 등기는 가능하다는 말인데 실상은 기간이나 내보증금 때문에 이방법만 고집할 굳이 할 이유가 없습니다

3. 임차권의 양도(임대인의 동의)

임차권의 양도는 임차권의 동일성을 유지하면서 양수인에게 임차권을 양도하고 양도인(임차인)은 임대차 관계에서 벗어나게 되며 임대인이나 제3자와의 관계에 있어서도 양수인의 임차인이 됩니다 임차권의 양도는 반드시 임대인 동의를 받아야 유효합니다 양수인의 계약기간은 양도인(임차인)의 남은 계약 기간입니다 향후에 임대인하고 협의해서 기간 연장은 보통 합니다

 

임차권 양도는 임차인이 직접 새로운 임차인을 찾아 임차권을 양도하고 그 새로운 임차인로부터 자신의 보증금을 받아 가는 걸 말하는데 위에서 체크한 민법에 의한 임차권등기를 해놓고 이사를 가는 방법은 단지 대항력 와 우선변제권을 유지시키기 위해서 등기만 해놓고 이사를 가는 거뿐이지 보증금을 받아서 이사를 가는 것은 아닌데요 그렇기 때문에 임차권 양도는 직접 나갈 때 보증금을 받아서 나갈 수 있는 방법이기 때문에 상당히 좋은 방법이 될 수 있어요

 

임대인의 동의를 받아 임차권을 양도했다면 양수인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고를 했다면 당초의 임차인이 갖는 대항력과 우선변제권은 그대로 유지가 됩니다 새로운 전차인은 주민등록은 주민등록법상 전입신고기간 내에 14일 내에 하면 문제가 없습니다 따라서 원래 임차인 전입 후 담보권이 크게 설정되어 선순위 채권 과다로 새로운 임차인을 구할 수 없을 때 유용하게 사용할 수 있는 방법입니다 양수인은 원래 임차인의 순위를 양수함 양수인은 원래 임차인의 순위를 그대로 인수받기 때문에 새로운 임차인 양수인은 전혀 불리할 게 없습니다

4. 임차인은 종전 주택에 거주 세대원만 이사

임차인은 종전 주택에 거주하고 세대원만 새로운 집으로 이사하면 종전 주택과 새로운 주택의 대항력은 모두 유지할 수가 있습니다 양쪽 다 유지할 수 있는데요 따라서 새로운 주택에 임차인 보통 세대주는 전입을 안 해도 주민등록등본상에 등재되어 있는 동일 세대원의 일부만 먼저 새로운 임차주택에 전입을 하고 대항요건 확정일자 갖추면 대항력과 우선변제권이 종전 주택과 새로운 주택에 다 유지되거나 발생이 됩니다 임차인이 새로운 임차주택으로 가족 구성원과 함께 모두 이사 가면 안뎁니다 세대주 임차인은 종전 주택에 그대로 살고 주민등록도 거기에 그대로 남겨놔야 종전 주택의 대항력 와 우선변제권이 계속해서 유지가 돼서 양쪽 다 대항력과 우선변제권을 갖출 수 있다는 말입니다