동사무소 주민등록 전입신고 대항력 확정일자 우선변제권 요건 늦게 안하면 과태료

주택임대차 보호법에서 말하는​ 대항력은 주임법에서도​ 가장 중요한 포인트 중에 하나입니다​ 대항력을 갖추기 위해서는 어떠한 행위 즉 대항요건을​ 갖추어야 하는데 주임법 3조 1항에서 규정하길​ 전입신고인 주민등록과 주택 인도를​ 갖추게 되면 대항요건을 갖추며 전입신고 익일 0시부터 대항력이 발생합니다

 

용어	효력	성립요건
대항력	주인이 바뀌어도 계속 세입자의 권리를 보장받을수 있음	이사+전입신고
우선변제권	집이 경매에서 팔렸을 때 다른 채권자보다 우선해서 내 보증금을 방을 권리	이사+전입신고+확정일자
최우선변제권	보증금이 소액인 사람에게 일정액을 최우선으로 돌려줌	이사+전입신고

 

대항력 단어 풀어써보면​ 누구한테 대항에서 싸울 수 있는 힘이란 걸 알 수 있는데요​ 어느 집에 내가 임대차 계약을​ 맺고 대항요건을 갖추게 되면​ 임차물건을 사용하고 수익 할 수 있는 권리 취득하여​ 제3자한테 나의 대항력을​ 주장할 수 있습니다​ 그래서 어르신들이 이사 가면​ 전입신고 빨리빨리 해라​ 하라는 이유가 여기서 발생합니다

 

이사 가시면 바로 동사무소​ 가서 전입신고하세요​ 전입신고할 때 확정일자도​ 받아두는 게 일반적인데요​ 확정일자 받아두면 추후​ 그 집이 문제가 생겨 경매 진행 시 우선순위​ 배당에 참여가 가능하세요​ 즉 후순위채권자들보다​ 우선하여 보증금을 반환받아요 만약 확정일자를 받지 않았다라도 위의 경매 배당에서 세입자는​ 배당을 받지 못하지만 대항력 있는 임차인이라면​ 새로운 낙찰자가 와도​ 내 계약서 그대로 살다가​ 새 낙찰자한테 내 보증금​ 빼서 이사 가시면 됩니다 전입신고와 확정일자 굳이​ 두 개를 비교해서​ 중요도를 체크해 보자면​ 대항력이 확정일자보다​ 만 배 이상 중요합니다 전입신고 주민등록이​ 가장 중요한 포인트입니다​ 전입신고도 하지 않고​ 확정일자 받아봐야 추후에 아무 쓸모도 없고요​ 그만큼 전입신고가 중요합니다​

 

전입신고 먼저 하고 나서 확정일자를 받아두면 됩니다 주택임대차 보호법에서 말하는​ 확정일자는 주임법 3조 2항​ 조문에서 규정하고 있는데요​ 전입신고해서 대항력을 갖추고​ 나면 본인의 계약서에​ 확정일자를 받아두게 되면​ 추후 임차한 주택이 경매나​ 공매 시 후순위권리자보다​ 우선해서 자기 보증금을​ 변제받을 권리가 생긴다고​ 주임법에서 규정하고 있습니다​

 

 

 

이 확정일자 우선변제권​ 이러한 효력을 주장하기​ 위해서는 전제조건​ 전입신고(주민등록)가 돼야 하고​ 대항력을 전제로 확정일자 받아두면​ 우선변제권을 두고 있습니다 전입신고 주민등록 안 하면​ 당연히 대항력도 없고​ 확정일자도 무의미합니다​ 주택의 임대차에서 어찌 됐든​ 가장 중요한 건 전입신고입니다 전입신고해서 거주하게 되면​ 대항력이 생기는 것이고​ 확정일자까지 받게 되면​ 추후 경매 시 후순위권리자보다 우선해서 보증금을 배당받게 됩니다​

 

확정일자는 우선변제권이​ 있다고 하는데요 사인간에 임대차 계약은​ 임대인과 임차인 1대 1로​ 계약하기 때문에 채권 계약입니다​ 채권이란 상대방에게만​ 주장할 수 있는 권리인데요​ 임대차 계약은 이렇게​ 분명히 채권 계약인데​ 주임법에서 특별법으로​ 분명히 채권 계약이지만​ 전입신고하고 계약서상​ 확정일자 도장을 받게 되면​ 채권을 물권화 된 권리로 인정해주게 되는 것입니다​ 이게 얼마나 지위를 높여준 거냐면 옛날하고 비교해보면 천지차이인걸 느끼실 거예요 이 주임법이 없었을 때​ 옛날에는 집주인이 그 집​ 팔아먹고 야반도주하게 되면​ 임차인은 새로운 집주인한테​ 즉 제3자한테 대항하지 못하고​ 그 전주인한테만 내보증금​ 주장해야 하니 집주인 어디​ 도망가나 맨날 감시만 하고​ 불안하게 살아야 하는 세상이었습니다

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지금은 임차인이 이렇게 굳이​ 복잡한 물권 등기시키지​ 않더라도 이사 가시면 동사무소에 가서​ 전입신고하고 확정일자까지  받는 거 기본 중에 기본입니다 전세든 월세든 어디 이사 가면​ 전입신고해서 후순위권리자보다​ 우선하는 대항력을 만들어야 합니다​ 전입신고하면서 확정일자까지​ 받아두면 후순위권리자보다​ 우선하는 우선변제권을 받아서​ 추후 경매 시 배당에 참여할 수 있습니다 ​

 

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