미등기건물이란 뜻 매매 과정 미등기 주택 전세 월세 임차인 주택임대차보호법 적용문제

미등기 건물은 말 그대로 등기되지 않은 건물이라는 소리인데요 일반적으로 토지등기가 되어 있는 상태에서 건물을 짓고 건물 준공 나면 토지등기는 있지만 건물의 등기가 나지 않았던 말인데 일반적인 건물 토지등기가 되어 있는 상태에서 건물을 짓습니다 

 

미등기건물이란 뜻

 

과거에는 오래된 단독주택이나 농가주택 같은 경우 토지등기가 있는 상태에서 건물을 짓지만 이 건물이 건폐율이 맞지 않던가 사용승인을 나기 어려운 조건으로 건물을 지었을 경우에는 등기를 할 수 없는 상태가 됩니다 이것을 다시 준공에 맞게 다시 짓는 게 아니라 그냥 거주하다 보면 토지등기는 있지만 건물등기가 없는 상태에서 거주를 하게 되는데 우리가 일반적으로 이 건물이 등기가 돼 있는지 확인하기 위해서는 인터넷등기소에 건물등기부등본 확인 가능합니다

 

요즘에는 신축 물건 작게는 소규모 건축물 다세대주택이나 다가구주택 크게는 아파트나 오피스텔 등 분양 전에 소유권 보존등기 나이기 이전에 신축 건물 임대차 내놓아서 계약하는 과정에서 자주 나오는 키워드입니다 미등기 상태에서 계약과정이나 또한 그 임차인들 주택 임대차 보호 적용 문제 등 한번 체크해 볼게요 손님이 마음에 드는 신축 물건이 있는데 미등기 상태로 신축 첫 입주 물건이고 깨끗해서 좋지만 아직 등기부등본 없는 건물을 임대차 계약을 해야 하는 미등기 건물 임대차 상황으로 예시를 들어 보자면 먼저 건축물대장을 열람하셔야 하고요 열람하면 건물의 준공 여부를 알 수 있고 건물의 소유자도 확인할 수 있습니다 보통 새 건물이 완공되면 준공검사를 필한 후에 건축물대장이 나오고 그것을 기반으로 소유권 보존등기를 합니다 나중에는 등기가 다 완료되지만 아직 준공검사를 통해서 건축물대장은 나왔는데 소유권 보존등기까지는 진행이 안 덴 미등기 상태의 건물이 있을 수 있습니다

 

미등기 상태라도 건축물대장이 존재한다면 이미 준공검사를 통과해서 사람이 사용할 수 있는 건물로 인정받게 되는 거고 완성된 소유자가 누구인지 대장을 통해서 다 확인할 수 있는 상태입니다 우리가 등기 친다 하는 표현을 하는데 아직 그 상태까지는 안 간 겁니다

 

 

 

이런 상태에서 임대차 계약을 맺어야 한다면 토지등기부등본 통해서 추후 건물 융자 상태 예측할 수 있고 건물등기가 없더라도 토지등기는 존재하는데 보통 건물을 지을 때 해당 토지를 담보로 돈을 빌려서 그 돈으로 건축하는 경우가 많습니다 건물이 완공돼서 등기가 이루어지면 토지를 담보로 해서 그 돈을 건축물이 담보로 추가됩니다 하나의 대출건에 공동담보이지만 건물등기와 토지 등기상에는 근저당의 날짜가 순위 번호가 다른 겁니다

 

계약서를 작성할 때는 임대인란에 건축물대장이 있는 사람을 임대인으로 하시고 아파트나 오피스텔 규모가 큰 경우 준공 전에는 다 분양을 하니깐 분양계획서를 확인하면서 분양받은 사람을 임대인으로 하기도 하지만 위에서 예를 들은 것은 동네에서 볼 수 있는 4~5층 다가구나 다세대 소규모 주택을 말하고 있습니다 토지등기를 통해서 토지상의 융자 및 근저당을 확인합니다 계약서의 임대인란은 건축물대장에 있는 소유자를 임대인으로 하면 되고 확인설명서 등기부 기재 사항은 토지란은 등기부 보면서 쓰면 되고 건축물란에는 미등기 상태의 취지의 내용으로 적으시면 됩니다 나머지는 다 똑같고요 미등기 상태의 건물이라고 해서 특별한 경우는 없습니다 계약서상 특약란에 임차인은 미등기 상태임을 인지하고 계약하는 것이며 건축물대장 및 기타 서류를 확인했음 정도만 적어주는데 미등기 임대차 계약은 이런 과정으로 진행이 됩니다

 

그런 미등기 주택에 임차한 전세 월세 임차인은 주택임대차 보호법에 적용 문제를 보면요 결론적으로 현재 임차하고 있는 주택이 미등기 건물일지라도 주택임대차 보호법이 적용되므로 임대차 계약서에 확정일자를 받아두면 우서 변제권을 행사할 수 있습니다 즉 미등기 건물이라도 주택인 이상 주택임대차 보호법 적용을 받습니다

 

따라서 임대차 계약서에 확정일자를 받아두면 향후 위 주택에 소유권 보존등기가 경료되고 근저당권이 설정되어 경매되더라도 근저당권자 우선하여 임대보증금을 변제받을 수 있습니다 다만 임대차 계약을 체결하기 전에 임대하는 사람이 실제 소유자 건축물대장에 의하여 건물 소유자로 확인된 신축자이거나 그로부터 임대 권한을 부여받은 사람인지를 확인해봐야 합니다

 

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