민법 366조 경매 법정지상권이란 성립요건 관습법상 법정지상권 차이

민법 366조에서 정의하는 법정지상권은 저당물이 경매가 되어서 토지와 건물이 다른 소유자에게 귀속된 경우 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권이 설정된 것으로 보는데 속뜻은 토지소유자가 건물소유자한테 법정지상권을 주어서 쓸 때 없이 건물철거 낭비 하지 말란 소리입니다 

 

법정지상권 성립요건

법정지상권이란 말 들어보신 적 있으신가요? 우선 법정지상권 개념부터 체크해 보면 당사자의 설정계약에 의하지 않고 법률의 규정에 의하여 지상권이 발생하는 걸 법정지상권이라 합니다 이와 반대로 우리가 흔히 지상권은 많이 들어보셨을 텐데 이건 지상권 앞에 약정이라는 단어가 빠져있는 것이에요

 

서로 간에 약정 계약을 해서 설정하는걸 지상권 설정계약이라 하는데 여기에 약정이란 단어는 빼고 사용하는 거고 법정지상권은 서로 간의 약정이 아닌 법정으로 법률 규정에 의해서 지상권이 성립하는 걸 말합니다 법정지상권에는 민법에 의한 법정지상권과 관습법상 법정지상권 나눌 수 있는데 따로 구분해서 명확하게 공부할 필요는 없습니다 둘의 차이점은 법정지상권은 담보권 실행 경매만 적용하고 관습법상법정지상권은 경매 이외 매매 기타 모두 가능하세요 큰 틀로 보게 되면 비슷합니다 오늘은 먼저 민법에 의한 법정지상권 정리하고 다음에 관습법상 법정지상권 정리해요

민법 366조 법정지상권 성립요건

우리나라 부동산은 건물과 토지 별도로 부동산 취급을 받는데요 그래서 등기부등본 열람해 보면 토지등기부 건물등기부 각각 개별로 열람이 가능하세요 건물 따로 토지 따로 별개의 부동산이다 보니 보통 일반적으로는 어떤 단독주택을 매매하게 되면 땅 하고 건물 해서 동일한 소유자를 만들어서 사용 수익 처분하는 게 일반과정일 텐데 추후에 어떠한 다양한 사정으로 토지와 건물의 주인이 바뀔 수가 있습니다

 

이러한 경우 토지소유자가 멀쩡한 건물 가지고 있는 자한테 지상권이 설정되지 않으면 그 건물 철거하라고 요구할 수 있겠죠 그래서 건물의 소유자와 땅 소유자가 달라지는 경우에 일정한 요건을 충족하게 되면 건물 소유자가 건조물을 철거하지 않고도 토지를 사용할 수 있는 법정지상권이라는 권리를 부여하고 있습니다 즉 멀쩡한 거 부시지 말란 소리입니다 우리나라에만 있는 독특한 제도로 법정지상권을 너무 광범위하게 인정하면 토지소유자가 피해를 볼 수가 있고 또 너무 인정하지 않으면 건물 소유자나 다른 담보권자가 손해를 볼 수가 있습니다 그래서 일정한 조건 성립요건을 부여하고 있습니다 

 

저당권설정 당시 건물이 존재하고 소유자가 동일해야 하며

경매 이후 땅과 건물의 소유자가 달라져야 합니다

 

첫 번째로 저당권이 설정 당시에 건물이 존재하고 있어야 합니다 이때 건물은 이미 완성된 것일 수도 있고 혹여나 신축 중일 때도 있을 수가 있습니다 골조공사만 해 논 상태일 수도 있고 누군 대충 튼튼한 건물 같지 않은 비닐하우스 지어놓고 건물이다 주장할 수도 있고 기초공사만 해놓고 건물이다 이러다 보니 다양한 판례가 나와서 추려질 수 있는데요 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았더라 하더라도 그 규모 나종류 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축되고 최소한의 기둥 지붕 등 건조물 요건 갖추면 인정하고 있습니다

 

이때 저당권 설정 당시 건물이 있느냐 없느냐가 왜 중요한 체크사항이냐면 일단 그 토지에 저당권을 설정할 때 땅이라는 건 아무것도 없는 나대지 같은 경우가 토지 위에 아무것도 없다 보니 추후 건물을 짓든 개발 행위할 수 있는 여력이 남아있어 가치면에서 제일 높습니다

 

 

은행은 이 가치를 믿고 건물이 없는 상태에서 돈을 빌려주었는데 저당권 설정된 후에 건물이 건축이 되어 지상권의 제한을 받는다면 처음에 담보가치와 다르게 크게 감소되고 저당권자는 불 측의 손해를 보게 되니 이런 경우에는 법정지상권을 인정해주지 않게 됩니다 즉 법정지상권 성립하기 위해서는 저당권 설정 당시에 건물이 있어야 합니다 저당권 설정 당시에 건물이 없는 상태에서 건물이 신축된 건 법정지상권 인정해주지 않습니다

 

두 번째로 소유자가 동일해야 합니다 저당권 설정 당시에 그 땅과 건물의 소유자가 동일해야 합니다 땅도 갑꺼고 신축 중인 건물이든 완성된 건물이든 일단 위에서 말한 최소한의 기둥 지붕 등 건조물 요건에 맞는 건물도 갑꺼야 합니다 땅이나 건물이 각각 소유자가 다른 경우에는 법정지상권 성립하지 않습니다

 

저당권 설정 당시에 토지와 건물이 소유자가 각각 다르게 되어 있더라면 건물의 소유자는 정당한 권원에 의한 자 머 임차권이나 지상권 용익물권 자이거나 이게 아니라면 남의 땅에 지은 불법건축물이겠죠 둘 중에 하나일 수밖에 없는데요 법정지상권이 추후에 성립하기 위해서는 일단은 위에서 말한 저당권설정 당시 건물이 있어야 하고 그 땅과 건물 소유자가 동일해야 한다는 말입니다

 

세 번째로 경매 이후 땅과 건물의 소유자가 달라져야 합니다 토지와 건물 소유자가 동일하면 머 당연히 지상권 성립 문제가 발생하지 않는 당연한 말인데요 이때 경매로 인하여 소유자가 달라져야 합니다 토지소유자는 갑이고 그 건물 경매 진행되어서 누군가 입찰해서 낙찰받은 을이 있다면 을은 법정지상권이 성립하게 되는 것입니다 이런 법정지상권 성립하게 하는 이유는 멀쩡한 건물 부수면 사회적 낭비이니 법적으로 너 지상권 인정해 줄 거니깐 사용해라입니다

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법정지상권과 관습법상 법정지상권 차이점은요 법정지상권은 소유자가 건물 토지 가지고 있다가 둘 중 하나에 저당권이 설정되었다가 경매 실행이 되어서 토지와 건물 소유자가 달라지게 되었을 때 건물주가 지상권을 권리를 취득하게 되는 거고 관습법상 법정지상권은 건물철거 특약 같은 게 없이 매매 기타 사유로 소유자가 달라졌을 때 건물주가 지상권 권리를 얻는 것 즉 건물주와 토지주가 달라지는데 법원에서 진행하는 경매냐 일반적인 매매냐 차이를 두고 있습니다

 

ⅰ. 경매 법정지상권 투자 고수익 썰

지상권이란 지상권자 지상권설정자 용어 뜻 경매 법정지상권 투자 고수익 썰

ⅱ. 지상권 설정 이란 존속기간 지료 지상권자 설정자 경매 권리분석

지상권 설정 이란 존속기간 지료 지상권자 설정자 경매 권리분석

ⅲ. 지상권이란 뜻 존속기간 지상권자 지상권설정자 경매 시 등기 설정 말소기준권리 앞에 있으면 인수

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