대항력 있는 임차인 뜻 경매 배당요구 보증금 확인 권리신고 다양한 사례

어떤 주거용 부동산이 경매가 진행될 때 소유자가 거주하던가 임차인이 있다면 보통 이사 가서 전입신고 하고 확정일자 받는 게 일반 수순인데 말소기준권리 대표적 근저당 없는 집에 임차하던 집이 경매가 진행되면 대항력 있는 임차인 자격이 됩니다

 

경며 선순위 후순위 임차인 유형별 사례

 

대항력 있는 임차인은 배당요구 해서 선순위 자격으로 먼저 배당받고 이사 가던가 배당요구 하지 않고 전 소유자와 계약되로 살다가 계약만료 후 새로운 집주인 경매가 진행돼서 누군가 낙찰받았다면 그 집주인한테 내 보증금 받고 이사가게 됩니다 보통은 어떤 주거용 부동산 누군가 취득하게 될 때 대부분 은행 근저당 통해서 담보가 나가기 때문에 대부분 후순위 임차인 자격에 놓아지게 됩니다 

 

해당 집에 근저당 비율과 내 보증금이 합해서 비율이 높으면 이걸 깡통전세라 해서 나중에 내 보증금 다 못 받게 되니 근저당 금액이 없거나 낮은 매물에 임차해야 내 보증금도 안전하게 지킬 수가 있는데요 오늘은 경매 진행 시 임차인 자격 대표적 5가지로 나누어 볼 수가 있는데 법원 부동산 경매 입찰 시 어떠한 임차인을 만날 수 있는지 다양한 임차인 경매권리분석 해볼게요

목차

＊ⅰ. 처음부터 배당요구를 하지 않은 임차인
＊ⅱ. 배당에 참여에 모두 배당받는 임차인
＊ⅲ. 일부 배당 후 나머지를 낙찰자에게 인수시키는 임차인
＊ⅳ. 후순위 임차인이지만 배당요구하고 최우선변제권으로 어느 정도 배당받는 임차인
＊ⅴ. 배당요구를 했지만 배당받지 못해 낙찰자에게 인수시키는 임차인

 

 

ⅰ. 처음부터 배당요구를 하지 않은 임차인 ​

배당요구 하지 않은 임차인

말소기준권리는 북파주 농협이 말소기준권리입니다​ 임차인 김순길 씨는 전입일이​ 1996.07.03일인데 확정일자도 없고​ 배당요구도 하지 않았습니다 사실 내용 관계는 여기서는​ 따지지 않겠지만 윗 내용대로​ 그냥 보면 낙찰자는 추후 임차인​ 김순길 님에 대해 보증금을​ 반환해주어야 할 의무가 생깁니다​ 거기다 인수해야 할 보증금액 미상이다 보니 사실적 관계는​ 직접 임장활동으로 확인해야 합니다 임차인 김순길은 소유자의 며느리로 안에 숨은 내용은 있겠지만 아무쪼록 말소기준 권리보다 일단 전입신고한 선순위 임차인으로 대항력이 있는데 확정일자는 받지 않았고 배당요구도 없지만 일단은 김순길 씨 임차보증금을 인수해야 합니다

 

Ⅱ. 배당에 참여해 모두 배당받는 임차인 ​

배당요구 하고 보증금 전액 배당받는 임차인

말소기준권리는 2010.02.22일​ 근저당 김정임 씨입니다​ 임차인 남광우 씨는 전입일 2009.12.01일 선순위 임차인이며 배당요구도하여​ 보증금 전액 배당받을 수 있으며​ 부족시 낙찰인한테 부족​ 보증금액에 대해 주장할 수 있습니다​ 이런 경우 입찰 시 외부에서​ 볼 때 권리관계가 명확하고​ 명도 하는데 수월할 수 있겠습니다​ 외부 권리관계가 확실히 ​ 표시되는 것은 명도도 쉽고​ 권리관계도 확실하기 때문에​ 입찰경쟁이 치열합니다 임차인은 거기다 최우선변제권 소액임차인이어서 자기 보증금 받아가는 데는 아무 문제가 없습니다 그러니 명도도 수월하고요 ​

 

Ⅲ. 일부 배당 후 낙찰자에게 인수시키는 임차인

일부 배당후 낙찰자 인수시키는 임차인

말소기준 권리는 2009.07.01​ 근저당 이문주 씨입니다 임차인 이재범 씨는 전입일이​ 2007.12.18일로 선순위 임차인입니다​ 하지만 확정일자일이​ 2010년 8월 10으로​ 말소기준 권리보다 후순위입니다​ 임차인 이재범 씨는 배당요구를 하였으나​ 2009년 7월 1일 근저당이​ 1순위가 되어 배당액이 어떻게 되는지​ 확인하고 입찰하여야 합니다 만약 임차인 이재범 씨 배당을​ 다 받게 되면 문제가 없으나​ 배당이 부족시 낙찰자가 인수하게 됩니다​ 이런 문제도 외부에서 볼 때​ 권리관계가 다 표시되니​ 배당표만 짜보면 어느 정도​ 입찰가가 나오고 어느 정도금액을​ 인수해야 하나 아니면​ 다 배당받아 나오기 때문에​ 배당표만 작성해 보면 됩니다

 

 

 

임차인은 전입신고하면 익일 0시부터 대항력을 취득하며 대항력은 그 이후의 권리자에 우선합니다 확정일자는 추후 경매 진행 시 배당에 참여할 수 있는 우선변제권으로 순위별로 배당을 받게 됩니다 보통 임차인은 이사 가서 동사무소 전입신고하고 그날자에 확정일자까지 받아두는데 위 임차인은 일단 전입신고해서 대항력 취득하고 추후에 이 물건이 경매가 진행되다 보니 배당받고 나가려고 뒤늦게 확정일자를 받아두게 된 겁니다 대항력이 있기 때문에 임차인은 자기 보증금 다 받을 때까지 그 집에 자기 의지대로 거주할 수가 있습니다

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 Ⅳ. 후순위 임차인이지만 배당요구하고​ 최우선변제권으로​ 어느 정도 배당받는 임차인

후순위임차인중 최우선변제권 임차인

말소기준권리는 2016년 3월 28일​ 중흥신협이 말소기준 권리입니다​ 임차인 허진 씨는 전입을 2016년​ 8월 31일로 후순위권리자입니다 경매에서는 임차인 허진 씨​ 말소기준권리 뒤에 전입한​ 임차인으로 인도명령 대상자입니다​ 근저당이 있는 걸 알면서도​ 들어가는 케이스는 근저당액이​ 작거나 아니면 경매 시​ 최우선변제권을 행사하여​ 어느 정도 자신의 보증금을​ 챙길걸 예상하면서 임대차를 맺습니다​ 보통 큰 보증금액이 아니라​ 보통 2000/30 이런 월세​ 케이스가 대표주자입니다​ 일단 임차인 허진 씨는 최우선변제권에​ 해당되어 저당권설정날짜에​ 맞추어 보호금액까지 배당받습니다​ 중개업자들이 큰 저당액이 있음에도​ 별문제 없다고 하면서​ 임대 놓는 케이스입니다​ 그러면 경매입찰자 입장에서 보면​ 이런 경우는 외부에서 권리관계도​ 표시가 되고 인도명령대상자이고​ 또 최우선변제권 행사하여​ 어느 정도 보증금액을 받아가고​ 배당 실시 낙찰자 명도 확인서가​ 필요하기 때문에 명도시에​ 별 저항이 없어 보입니다 ​

 

ⅴ. 배당요구를 했지만 배당받지 못해​ 낙찰자에게 인수시키는 임차인 ​

대항력 있는 배당요구 한 임차인 낙찰자에게 인수

 

말소기준 권리는 2010.03.02일​ 세종 상호저축은행입니다​ 임차인 김중현은 전입일이​ 2009년 11월 4일입니다​ 보통은 전입신고를 하면​ 확정일자도 받는 게 일반적인데​ 위 임차인은 확정일자도​ 받지도 않고 또 최우선변제권​ 행사할 4번 케이스도 아니어서​ 최우선변제권 통한 배당도 받지 못합니다​ 보통 보증금액이 적은​ 후순위 임차인들이 전입신고만​ 하고 살다가 경매개시쯤에​ 확정일자 받아서 최우선변제권을​ 행사하여 어느 정도 보증금을​ 찾아가는 케이스가 있는데​ 위 임차인은 초보 경매인한테 아주​ 헷갈리게 만든 케이스입니다

 

이번 건은 가장 임차인 냄새가 납니다​ 전입신고만 돼있었지 실질적으로는​ 소유자와 특수관계가 있어 보입니다​ 거래가액이 8700만 원인데 그것도​ 5개월 후에 근저당 설정 시​ 9800만 원이나 빼주었습니다​ 상호저축은행은 제2금융권으로써​ 아무리 신용이 좋다 하여도 방공제도하고​ 또 거기에 선순위 임차인이 있으면 그만큼​ 또 빼서 담보해 주었을 텐데​ 너무 많은 금액을 빼준 거 보면​ 소유자 즉 채무자가 상호저축은행에 담보 시 김중현은 가족이던가 아니면 무상으로 임대차하고 있다는 무상 임대차 각서를 제출했을 거입니다​ 즉 진정한 임차인이 아닐 가능성이 농후합니다​ ​