부동산 전세사기 임차인 대항력 없음 대항요건 이삿날 주민등록 잔금전 전입신고

임차인 대항력은 전입신고와 현실 인도인 이사를 하면 대항력 인정받기 위한 대항요건을 갖추게 되면 이삿날 전입신고한 익일 0시부터 임차인은 후순위 권리자에 대항할 수 있는 대항력이 발생합니다

 

전입신고날에 집주인 근저당권 설정 부동산 전세사기

임차인 대항력은 익일 0시인데 이사한 날에 집주인이 덜컹 그 집에 근저당권을 설정받으면 임차인의 대항력은 익일 0시다 보니 부동산 사고의 피해자가 되는데요 저녁 먹고 소파에서 쉬고 있는데​ 와이프가 질문을 하더라고요​ 이사 가서 전입신고했는데 그날에 집주인이 은행 가서 돈 빌렸으면 그 이사 간 사람 어떻게 돼? ​​머 같은 날에?​

 

그럼 은행 근저당권이​ 순위가 더 빠르지 전입신고는 대항력이​ 익일 0시부터 발생해​ 와이프 왈 정말 클랐네 보네​ 먼가 해서 봤더니 동네 카페 ​ 커뮤니티에 그러한 문제가 생겨 장문의 하소연 글이 올라와서 읽어 봤는데 실제로 그러한 일이 발생했더라고요 경매사건 검색하다 보면 이런 같은 날짜에 악의적인 거 몇 번 본 적이 있는데요 오늘은 저렇게 죽자고 부동산 사기 치는 놈 있으면 임차인 어떻게라도 해봐야 하는지 한번 체크해 볼게요

 

일반적으로 주택을 임차계약서를 쓰고 이사날짜에 이사 간 다음에 동사무소에 가서 전입신고하고 확정일자도 받게 되는데​ 이러한 사실행위가 법률적​ 효과를 발생하게 되는데​ 주택임대차 보호법에서 가장 중요한 전입신고하면 익일 0시부터 대항력이 발생합니다 대항력이 발생한다는 의미는 모든 걸 대항할 수 있는 게 아니라​ 그 날짜 이후로 등재되는​ 후순위권리자보다 먼저​ 보호받는다는 의미입니다

 

임대인과 임차인의 계약은 채권입니다​ 채권은 등기하는 물권에 깨집니다 법에서 이 약한 임차권을 채권의 물권화 개념까지라도 도입시켜 업그레이드시켜졌습니다​​ 굳이 깨지는 채권을 물권도​ 아니면서 물권화 개념을 놓는 건​ 결국 약자를 보호하기 주임법에서 특별법으로 도입한 건데요 ​대표적으로 약자인 임차인 보호​ 특별법 즉 주택임대차 보호법이​ 제정 개정이 되면서​ 임차인들의 권리를 보호해 줍니다 주택임대차 보호법에서 말하는​ 대항력은 주임법에서도​ 가장 중요한 포인트 중에 하나입니다​

 

 

 

대항력을 갖추기 위해서는 어떠한 행위 즉 대항요건을​ 갖추어야 대항력이 생기는데요 임차한 주택이 주택임대차 보호법 없었을 때에는​ 보호받기 위해 전세권 물권​ 개념으로만 안전장치를 할 수밖에 없었으니 사실 주택임대차 보호법은​ 약자인 임차인 보호하는​ 가장 좋은 법이라고 할 수 있습니다 전입신고하고 나서​ 익일 0시부터 효력 발생하는 것은​ 임차인의 채권과 근저당 같은​ 물권의 경합에서 물권을​ 보호하기 위해 만든 것인데요

 

위에서 말씀드렸다시피​ 물권은 하늘이고 채권은 땅입니다​ 그 없는 놈을 끌어올려서​ 권리를 준 것인데 그래도 당일날​ 이렇게 권리가 물권과 (근저당 돈 빌린 거) 경합하게 되면 물권을 먼저 보호할 수밖에 없어서 같은 날 등재 되떠라도 물권은 그 당일날 채권의 효력은 익일 0시에 발생합니다 ​등기소에서는 같은 날이라도​ 저당권은 접수번호를 선후를​ 나눌 수 있는데 동사무소에서​ 전입신고만 받아주고 인정하는 거지​ 저당권과의 누가 먼저 했는지​ 또 행정관청도 다르기 때문에​ 우선순위를 나눌 수가 없습니다​ 이것도 과거의 문제이지​ 지금의 행정전산망으로는​ 의지만 있으면 해결 가능할 수도 있어 보이는데 거기까지는 잘 모르겠고​ 결국은 같은 날에 근저당권과 전입신고가 설정되면​ 저당권이 선순위이고​ 전입신고 대항력은​ 후순위가 됩니다

 

근데 이게 생각지도 못한​ 부동산 사기 뉴스가 나오는데요​ 대부분의 임대인은 그런 생각도 안 해봤겠지만 악의적 집주인 사기 치려는 집주인​​ 같은 날 저당권을 설정했다면​ 단 하루 차이로 임차인이 후순위가 됩니다​ 악의적으로 부동산 전세사기 칠라고 했으니​ 최대한 받을 수 있는 돈은 받아 두었을 거고​ 임차인의 보증금도 챙겨 두었을 거고​ 실무에서는 이러한 걸 방지하기 위해 계약서 작성할 때​ 잔금지급일까지 등기부상​ 변경사항을 배제한다라는​ 특약을 넣습니다 간단히는 추가 금지​ 머 이런 거 넣는데도​ 같은 날 할 정도로 악의적 ​재정상태의 부동산 전세사기 칠 임대인이라면 추후 이 사람에 채무불이행 시​ 특약을 근거로 계약의 해제​ 손해배상 사기 민형사상 문제를​ 삼을 수 있으나 이렇게 할 정도의 사기 캐릭터 임대인이라면 현실적으로는​ 내 보증금 받기에는​ 많이 어려워 보입니다

 

결국은 피해는 다 임차인이 보게 됩니다 전입신고하면 익일 0시부터​ 효력이 발생한다​ 선의의 피해자를​ 만들지 않기 위해​ 할 수 있는 방법은 무었을까요? 원칙은 법이 개정돼야 합니다​​ 한 필드 15년 이상 부동산 쪽에​ 일을 하다 보니 이건 법 자체가​ 미비해서 잘못 입법되었구나​ 선의의 피해자들이 발생하고 있는 게 보이긴 합니다

 

부동산 등기부등본 위조 사기 공신력 공시력 뜻 등기 법적효력 없음 등기소 형식적심사주의

 

그 집에 주민등록증 같은 부동산 등기부등본은 내 집인걸 확인할 수 있는 대한민국 공적장부여서 신뢰할 수밖에 없는데요 등기는 국가기관이 법적 절차에 따라 일정한 권리관계를 적는데 이런 결론적으로 대부분의 임차인은​ 해당하지는 않겠지만​ 이런 임대인의 사기적인 케이스는​ 정말 당할 수밖에 없습니다 그중에 하나가 등기의 공신력 문제와 이번에 체크해 보는 전입신고 및 확정일자​ 부여 날짜에 대해 대항력 문제​ 이두건 모두 정말 선의의​ 피해자가 발생할 수 있습니다

 

최대한 대처할 수 있는 방법은​ 부동산 계약할 때 월세 부분은​ 대부분 보증금이 최우선변제권에​ 포함돼서 문제는 없겠지만​ 큰 금액인 부동산 전세 같은 경우 매매처럼 등기부 계속적 확인이 필요해요 계약서 작성 전에 등기부등본​ 확인해야 하고 계약 중간 정도에​ 등기부등본 열람해봐야 하고​ 또 마지막으로 잔금 납부하기 전에​ 등기부등본 확인해봐야 합니다 이제는 추가적으로 전입신고하고 나서도 이런 놈들 때문에 그다음 날에 또 한 번 열람해 봐서 내가 전입신고 한날에 권리변동사항​ 없는지도 또 확인해 봐야겠네요

 

 

고의적인 이중계약 담보설정 등​ 뉴스화되는 건 그야말로 드물긴 한데​ 위에 말한 거 정말 싫다는 사람은​ 잔금 납부하기 전에 전세권​ 먼저 설정하는 방법밖에 없습니다​ 이런 거 안 하려고 채권의 물권화​ 개념 도입되고 간편히 동사무소 가서 전입신고하고 확정일자까지 받으면 대항력에 우선변제권까지 보호해 주는데 다시 돈 들여서 전세권 설정해야 하나​ 참 아이러니하기도 합니다 ​

---

그래도 살짝 편법도 있긴 하는데요​ 전입신고하게 되면 익일 0시부터 대항력이 발생하게 되는데요​ 대항력은 전입신고(주민등록)+인도​ 인도는 머 이사 가던가 점유하던가​ 열쇠를 받아 두었던가 다양한 판례가 있는데 현실적으로는​ 이사 가면 인도됐다고 합니다​ 당일날 이사 가서 전입신고했더니 위에 사례처럼​ 보호받지 못한다 치면​ 임차인이 이사 가는 이전에​ 미리 전입신고를 먼저 하는 것입니다​ 전입신고의 경우도 빈집이냐 집주인이 거주하느냐 전세대주 임차인이 있느냐에 따라서 동의를 받어야 하는 경우도 있습니다 또한 동사무소 직원에 따라 다르긴 해도 기존 세입자 전출이 없더라도 잔금일 며칠 전에는 해줍니다 전세계약서만 있으면 이삿날이 주말인 경우 며칠 전부터 주민센터 가시면 전입신고받아줍니다 평일이라도 2~3일 전에 가능하고요 공실이라면 더욱 아무런 문제가 없고요 물론 이사 가기 전에​ 전 전셋집도 대항력을 유지하기 위해서 세대 합가의 개념을​ 가지고 전입신고해야 합니다되놓코 사기 치려는 꾼 만나면 당할 수밖에 없는데 그래도 같은 날 전입신고 근저당 설정되는 거 이거라도 막고 싶으면 보통은 이삿날에 전입신고하는데 며칠 전에 등기부등본 열람해서 그사이 근저당권 설정된 거 없는지 확인하고 전입신고를 하는 것입니다

 

물론 전입신고만 했다고 대항력이 생기는 것은 아닙니다 아직 이사(인도) 받지 않았기 때문에 대항력은 그때부터 발생하지만 이런 악의적 부동산 전세 사기꾼은 은행 가서 근저당권 설정할 때 은행은 꼭 해당 부동산에 전입세대 열람내역을 통해 임차인이 전입이 돼있으면 진행이 안됩니다 정상적인 임대인이라면 최근에 며칠 머​ 먼저 전입신고했다고​ 머라고 할 사람은 없습니다 그런 사건 보면 이제는 결국 이런 거까지 신경 써야 하나 피곤함이 몰려오긴 합니다​ 전입신고 및 확정일자 부여​ 선의의 피해자를 만들지 않기 위해​ 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있겠네요

---

동네 커뮤니티에서 댓글에서​ 사실과 다른 애기 많이들 하시네요 모르시는 분들은 오해할 수도 있어 몇 가지 적어봅니다

 

1. 매매든 전세든 잔금 납부하기 전에 등기부등본 최소한 한 번만은 열람해봐야 합니다 계약할 때와 다른 게 있는지​ 중개사님이 쉽게 그 많은 돈​ 수수료 받으면서 다 알아서 해주겠지 그런 마인드보다 최소한 잔금 납부하기 전에​ 직접 등기부등본 권리 변상 사항​ 체크는 대한민국 살아가는 사람이라면 기본 중에 기본입니다​ 또한 악의적 집주인이 이렇게 사기 치는 걸로 머 다들 아시는 부동산 보증보험에서 공제받을 수 있다 이런 말은 이런 건은 중개사고에 포함되지 않습니다​ 보증 머 공제 이런 데서​ 이러한 건으로 보호받지 못합니다

 

​2. 어떤 분이 계약서 가지고 동사무소 가서 확정일자 미리 받아두면 된다 하는데 그것도 전혀 맞지가 않습니다 확정일자 백날 먼저 받아놔 봐야 효력 발생은 대항력 발생하는​ 전입신고하고 이사 간 날에 따라갑니다 대항력이 생기고 거기에 도장​ 확정일자 받으면 우선변제권이 생기는 것인데 전입신고가​ 확정일자보다 어찌 됐든​ 만 배 이상 중요합니다​ 확정일자 먼저 받아두어 봐야​ 쓸모 짝이 별로 없습니다​ 중요한 건 무조건 전입신고입니다

 

3. 이런 건으로 추후에 경매 진행되면 그 피해본 임차인이 우선적으로 그 집을 매수할 수 있다고 하시는 분들도 있던데 그러한 권리 없습니다 우선매수권은 경매에서​ 공유지분 같은 개념에서​ 공유자 우선매수권 말씀하시는 거 같은데 전혀 다른 것입니다 ​​

 

4. 지금 전세금 최우선변제권으로 어느 정도 그래도 보호받을 테니 너무 염려하지 마라고 나오는데 이것도 전혀 틀린 이야기입니다 요즘 전세금 보면​ 최우선변제권에 해당되기​ 쉽지가 않아서 소액임차인​ 범주에 들기가 어렵습니다​ 경매 시 임차인이 어느 정도​ 보증금 당연히 챙겨갈 수 있다는​ 말은 맞지가 않습니다 보증금 작은 월세 계약이나 최우선변제권 소액임차인으로 갈 수가 있으나 윗 케이스 전세금으로는 보호받지 못합니다