전세금 반환 절차 지연 전세 월세 보증금 받기 전 이사 대항력 확정일자 우선변제권 전세보증보험 임차권등기명령 이해

주위에서 전세 계약을 잘못해서 분쟁이 생기거나 선순위 과다 설정 또는 권리침해가 있는 부동산을 임차하거나 입주 후에 전입신고나 확정일자를 제때 챙기지 못했다거나 전세 월세 보증금을 받기 전 이사해야 할 때 조치사항 미비로 전세금 손실이 발생하는 경우 종종 볼 수 있는데요

 

전세보증금 돌려받기

 

이번에는 나의 소중한 전세금 안전하게 지키기 위한 방법에 대해 체크해 볼게요

• 목차
• 1. 주택 임차인:주택 인도+전입신고+확정일자
• 2. 상가 임차인:건물인도+사업자등록신청+확정일자
• 3. 만기 이전에 전세금을 반환받지 못하고 이사할 때 조치사항
• 4. 만기 이후에 전세금을 반환받지 못하고 이사할 때 조치사항
• 5. 전세권 설정과 함께 대항요건도 갖출 것
• 6. 전세보증금 반환보증에 가입할 것
• 7. 전세금 증액 시 증액 계약서에도 확정일자를 득할 것
• 8. 계약금 중도금 잔금은 꼭 임대인 계좌에 입금할 것
• 9. 중도금 잔금 지급 시 필수 확인사항

1. 주택 임차인:주택 인도+전입신고+확정일자

임차인은 잔금 지급과 동시에 주택의 인도와 전입신고 및 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 합니다 그러면 익일 0시에 대항력과 우선변제권이 발생하고 뒤에 후순위 권리 소유자 변경이나 근저당권이 설정되어도 임차인이 선순위이면 대항력이 즉시 발생하고 경매 절차에서 확정일자에 의한 우선변제권을 받을 수 있습니다 이 대항력은 전입신고한 익일 0시 이후에 후순위 권리자 보다 먼저이니 전에 먼저 권리설정돼 있는 것보다는 후순위이다 보니 보통 다른 집 전세 들어갈 때 부동산 등기부 등본 열람해 봐서 그 집에 근저당 비율이 70% 넘는 물건은 아예 선택도 하지 말아야겠죠 먼저 전세금 안전하게 돌려받기 위해서는 깡통전세 같은 위험한 집은 들어가시면 안뎁니다

2. 상가 임차인:건물인도+사업자등록신청+확정일자

임차인은 잔금 지급과 동시에 건물의 인도를 받고 관할 세무서에서 사업자등록신청을 하고 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 합니다 그렇게 될 경우에 익일 0시에 대항력과 우선변제권이 발생하고 그 이후 소유자 변경이나 근저당권이 설정되어도 임차인이 선순위일 경우에 대항력이 발생하고 경매 절차에서 확정일자에 의한 우선변제를 받을 수 있습니다

3. 만기 이전에 전세금을 돌려받지 못하고 이사할 때 조치사항

임대차 계약을 체결을 할 때 만기가 정해지지만 어떤 특별한 이유에 의해서 만기 이전에 이사를 가야 한다면 임대인에게 만기 이전에 미안하지만 이사를 가야 하는데 전세금을 좀 반환해 달라 했는데 임대인이 반환해 주지 않습니다 그래서 만기 이전에 전세금을 받지 못하고 이사할 때는 어떤 조치를 해놓고 이사를 해야 대항력과 우선변제권이 그대로 유지가 되는지 보면 민법 621조에 의한 주택 임대차 등기하면 문제가 없습니다 임차인은 당사자 간에 반대 약정이 없으면 임대인에게 임대차 등기절차에 협력할 것을 요청할 수 있습니다

 

 

 

 

주택 임대차 등기는 임대인 임차인 공동으로 신청해야 합니다 그렇기 때문에 임대인이 반드시 동의를 해줘야 하는데 그러나 임대인이 임대차 등기에 협력하지 않을 경우에는 당초에 임대차 등기에 대한 반대 약정이 없었다면 임차인은 법원으로부터 임차권 설정 등기절차를 이행하라는 취지의 판결을 받아 가지고 임차인 단독으로 등기를 할 수도 있습니다 임차인은 주택 임대차 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득합니다 다만 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득해 났을 때에는 기존에 취득한 대항력이나 우선변제권의 효력은 그대로 유지가 되며 임차권등기 이후에 대항요건을 상실된 경우 즉 이사나 전출하더라도 이미 취득해 놓은 대항력이나 우선변제권은 효과는 그대로 유지가 됩니다

 

종전 주택의 임차인은 종전 주택에 그대로 거주를 하고 세대원만 새로운 곳으로 이사를 했을 때에는 종전 주택과 새로운 주택의 대항력과 우선변제권을 양쪽 다 갖출 수가 있습니다 주민등록등본 사항에 동일 세대원 간에는 하나의 대항력이 발생합니다 새로운 주택에 임차인이 직접 대항력을 갖추고 있지 않아도 주민등록에 올라와 있는 동일 세대원 일부만 먼저 대항요건과 임대차 계약서에 확정일자를 받아 놓으면 대항력과 우선변제권이 새로운 주택에도 발생하게 됩니다 포인트는 임차인이 새로운 주택으로 가족 구성원과 함께 모두 이사를 하고 주민등록만 종전 주택에 유지하면 안데요 주민 등록하고 실제 거주를 임차인이 종전 주택에 모두 유지를 하고 있어야 합니다 그래서 임차인은 종전 주택에서 임차 보증금을 반환받을 때까지 나가시면 안뎁니다

4. 전세 만기 후 전세금을 반환받지 못했을 때 반드시 이사할 필요가 있을 때

임대차 보호법상 계약기간이 종료되고 임차인이 전세금을 반환받지 못한 상태에서 퇴거를 하면 당연히 대항력과 우선변제권이 상실되니 이러한 경우에 임차인은 부동산 소재지 관할법원에 임차권등기 명령을 신청해서 임차권등기가 부동산 등기부에 기재된 것을 확인하고 이사를 하면 당초의 대항요건과 확정일자에 의한 우선변제권 효력이 그대로 유지가 됩니다 임차권등기 명령이 나서 법원에서 등기소에 등기 촉탁을 하게 되면 등기부에 전입 일자 전세금액 확정일자 취득일자 이런 것들이 다 기재가 되기 때문에 당초의 대항요건과 우선변제권은 그대로 유지가 됩니다 전세 계약 기간 중에 신청하는 민법에 의한 임대차 등기나 전세 계약기간 종료 후에 신청하는 주택임대차 보호법에 의한 임차권등기명령제도는 둘 다 효과가 동일합니다 민법에 의한 임대차 등기는 전세 계약기간 중에 신청을 하며 임차권등기 명령은 전세 계약기간이 지났는데도 불구하고 임대인이 돈을 돌려주지 않을 때 그때 신청하는 것인데 효과는 동일합니다 당초의 대항요건과 확정일자의 우선변제권 효력이 위 두 가지 모두 그대로 유지가 됩니다

5. 전세권 설정자 함께 대항요건도 함께 갖출 것

전세권은 등기 시점 기준으로 우선변제권을 갖게 되어서 전세금을 안전하게 지킬 수도 있지만 선순위라 전세권이라 해도 경매 절차에서 배당요구를 하면 이 배당금이 있어도 낙찰자에게 인수되지 않고 그대로 소멸됩니다 다 배당을 받았든 미배당이 있든 자기 집 명도를 해줘야 합니다 그러나 선순위 전세권과 대항요건을 함께 갖추면 배당받고 전세권은 소멸해도 주민등록 전입신고가 돼있기 때문에 대항력은 그대로 계속 유지되어서 배당받지 못한 금액은 낙찰자에게 인수가 되기 때문에 보증금을 다 지킬 수가 있습니다 따라서 전세권 설정을 했더라도 대항요건을 함께 갖추는 것이 더욱더 안전합니다

6. 전세보증금 반환보증에 가입할 것

만기에 전세보증금을 반환받지 못할 경우에 대비해서 미리 전세보증금 반환보증에 가입해 두면 내 전세금을 안전하게 지킬 수가 있습니다 도시주택보증 공사의 전세보증금 반환보증이나 서울보증의 전세금보장 신용보험은 주택 임차인이 전세금을 만기에 돌려받지 못했을 때 임대인 대신해서 지급해 주는 보증상품입니다

 

 

 

 

이 상품을 가입해 두면 내 보증금을 안전하게 보장을 받을 수 있습니다 임차주택의 경매 또는 계약 만기 후 30일이 지나도 전세금을 반환받지 못한 경우에는 보험금이 지급되므로 대항요건과 확정일자를 받아놔도 불안하다고 판단되면 가입해 두는 것이 안전합니다

7. 전세금 증액 시

증액 계약서에도 확정일자를 받아둘 것 임대인이 증액 요청을 하면 부동산 등기부를 확인해서 근저당권 등 선 순위 채권액을 감안하더라도 내 전세금 보호받는데 문제가 없거나 권리침해 사실이 없는 경우에만 증액 계약을 하고 증액 계약서 했을 때 반듯이 다시 확정일자를 받아두어야 합니다

8. 계약금 중도금 잔금은 꼭 임대인 계좌에 입금할 것

돈에 관련된 것은 꼭 등기명의인 임대인한테 입금해야 합니다 임대인의 대리인과 계약을 체결할 때에는 대리권 수임과 관련한 서류 즉 위임장 인감증명서 신분증 사본 등을 정확하게 징구를 하고 이 서류를 징구했다 하더라도 또 임대인과 통화하여 임대 의사와 대리권 위임 사실을 직접 확인해야 합니다 대리인과 계약을 체결할 때도 위에서 체크한 데로 계약금 중도금 잔금은 대리인 계좌가 아닌 꼭 임대인 계좌로 이체하는 것이 증빙자료가 되고 훗날 분쟁이 생길 때 문제가 되지 않습니다

9. 중도금 잔금 지급 시 필수 확인사항

중도금이나 잔금을 지급하기 전에 부동산에 등기부를 열람해서 계약 후에 추가로 등기된 사항이 없는지를 확인 후에 입금해야 합니다 특히 잔금 지급 시에는 계약서 특약사항으로 약속했던 사항이 모두 이행이 됐는지 확인하고 입금을 해줘야 합니다 또 임대인의 개인 사정에 따라서 중도금으로 많은 금액을 요구하거나 입주 전에 잔금 지급을 요청하는 경우에는 문제가 발생할 수도 있으니 주의해야 합니다 반드시 잔금 지급과 동시에 주택을 인도받아야 합니다 그래야 임대인 임차인 모두 깔끔합니다

 

ⅰ. 깡통전세란 뜻 확인 전세보증금 근저당비율 70% 경매 시 예시 전세보증보험 가입

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ⅱ. 주택임대차 전세 임차인 보증금 지키기 전입신고 대항력 동사무소 확정일자 우선변제권 차이 비교

주택임대차 전세 임차인 보증금 지키기 전입신고 대항력 동사무소 확정일자 우선변제권 차이 비

ⅲ. 임차권등기 명령제도 신청 실무 전월세 보증금 돌려받지 못할 경우

임차권등기 명령제도 신청 실무 전월세 보증금 돌려 받지 못할경우

ⅳ. 전세 재계약 증액계약서 확정일자 작성방법 주의사항

전세 재계약 증액계약서 확정일자 작성방법 주의사항