법원 경매사건검색 조회해보면 대부분 대위변제 할 실익이 없습니다

어제는 대위변제할 실익이 있는 경매사건 체크해 봤는데요 오늘은 대부분의 경매사건 일반 패턴이겠지만 대위 변제할 실익이 대부분 없습니다 거의 일반적인 부동산 경매 시 모습인데요 대부분 부동산 경매로 나오는 건 채권금액이 크고 감당이 안 데서 나오는 물건이 대부분이라 대위 변제할 실익이 없습니다.

경매 대위변제할 실익이 없습니다

 

이 말은 경매까지 오기 전에 무슨 문제가 있다면 일반 중개시장에서 매도 매수 정리를 하면 경매까지 오지 않는데 그게 해결이 안 데서 경매에 나오다 보니 실제로는 대위 변제해서 말소기준 권리 바뀔 경매사건은 많지는 않습니다 이 말 자주 하는데요 주거용 부동산 대부분 말소기준 권리는 근저당이고 대부분은 대위 변제할 실익이 없습니다 간혹 몇% 정도가 근저당 금액과 나의 임대차 보증금 양팔저울 달아서 대위 변제할 실익이 있으면 대위 변제해서 대항력 없던 임차인이 대항력을 만드는 게 대위변제 포인트라고 말씀드렸는데요

 

대위변제 전체적 흐름 보면 최선순위 말소기준 권리가 근저당권이 되고 그 이후 후순위 임차인들은 대항력이 없는 임차인으로 말소기준 권리 뒤의 소제 주의로 배당에 참여해서 우선변제권 순위별로 배당을 해서 내 보증금 배당을 다 받든 못 받든 새로운 소유자 낙찰자한테 집을 비워죠야 합니다

 

이때 근저당금액이 소액이거나 내 보증금과 비교해서 대위 변제하는 게 더 나다는 판단하면 대위 변제하여 말소기준 권리를 바꾸고 대항력 없던 임차인이 대항력 있는 임차인 자격으로 바뀌면서 그때부터는 내가 배당 요구해서 내 보증금 다 받고 나가든 굳이 배당요구 필요 없이 전 계약되로 살다가 새로운 소유자 낙찰자한테 내 보증금 챙겨서 이사 가시면 됩니다 대위 변제하면서 굳이 배당 요구할 필요는 없어 보여요

 

 

 

낙찰자한테 인수시키는 게 더 부담시키고 혹여나 임차인 보증금 인수 때문에 계속적 유찰이 되는 과정에서 임차인도 괜찮다 싶으면 입찰에 참여하면 되니깐요 내 보증금 상계처리도 가능하고 내부정보는 임차인이 더 잘 알고 괜찮은 가격이다 싶으면 입찰에 참여해도 좋아 보여요 

 

경매 대위변제 실익 예시

 

말소기준 권리는 의정부 농협인데요 임차인 이상국님은 말소기준권리말소기준 권리 후순위 대항력 없는 임차인인데 굳이 대위 변제할 이유는 없어 보입니다 의정부 농협이 채권금액과 자신의 임차보증금 양팔저울에 달아봐도 말소기준 권리 1순위 근저당권 의정부 농협 칠천팔백만 원 자신의 보증금 팔천 오백만 원 비교해 보면 자신의 보증금 지키기 위해서 대위 변제할 실익이 없습니다 몇몇 사건 빼고 대법원 경매 사건 검색 대부분 대위변제 할 실익이 없습니다

 

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(3) 부동산 가압류 경매 말소기준권리 대위변제 경매취소 높음 시간손해

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