신축빌라 구입시 주의사항 아파트 빌라 분양 대지권 계약시 토지별도등기 있음이란 ​ ​

신축빌라 분양 호수 계약할 때 공동주택인 빌라 아파트 다세대주택은 건물의 대지가 대지권으로 각 개별호수 사람들 공용으로 매매나 분양 시 일반 단독주택과는 달리 건물만 땅만 따로 팔 수가 없습니다 즉 아파트 빌라 건물 매매하면 대지권도 함께 따라갑니다 

 

신축빌라 분양 토지별도등기 있음

함께 대지권도 넘어가는데 가끔 등기부등본 열람해보면 공동주택에서는 토지별도등기라고 확인해보라는 취지의 문구 내용 확인해볼 수 있습니다 신축빌라 분양에 관해서​ 가끔 문의받는 것 중에 하나가​ 신축빌라가 준공이 되지 않은​ 상태에서 당연히 건물등기는​ 없고 토지 등기부를 떼어보니​ 을구에 근저당이 몇억이​ 책정돼있어서 불안합니다​ 계약과정에서 물어보는 몇 가지 중 한 개인데요

 

우선 신축빌라 건축과정부터 이해하시면 토지소유자나 건축주도​ 자기돈으로 모든 걸 신축빌라​ 건축하지는 않습니다 신축빌라를 건축하기 위하여​ 일상적으로는 먼저 토지에 담보를​ 설정하고 은행에서 돈을 빌려 쓴 후​ 건축비로 부족분을 충당할 것입니다 ​건물을 완공하여 토지에 설정된​ 담보금액은 신축빌라 분양을 통해​ 저당권에 대한 마무리를 지을 것이며​ 즉 토지에 저당권을 설정하고​ 돈을 빌림으로써 을구에​ 저당권이 설정되면 추후​ 갚아서 말소됩니다​ 여기에 신축빌라 분양 하면서​ 토지 별도 등기가 기재가 되는데​ 이 부분 대지권 하고 연관돼 있는데요 신축빌라에서 대지권이란 ​100평의 땅에 같은크기의​ 10세대의 빌라를 지은다면​ 내가 신축빌라를 분양받게 되면​ 내가 갖는 대지권은​ 1/10 즉 10평입니다​ 이 10평을 대지권 대지지분​ 땅 지분이라고들 말합니다

 

신축빌라가 지역마다 가격의 ​ 차이가 있는 가장 큰 이유 중​ 하나가 대지권이라 부르는​ 땅값이 다르기 때문입니다 빌라나 아파트 같은​ 공동주택은 대지를​ 단독주택처럼 나누어서​ 건물 따로 대지 따로​ 소유하지 못합니다​​ 빌라는 건물을 사게 되면​ 땅까지 같이 취득하는 거고​ 추후 매도 시에도 건물만 팔 수 없고 땅과 항상 같이 움직입니다​

 

신축빌라 대지권을​ 애기할수 있는 부분은​ 3종류로 요약할 수 있습니다 ​1. 대지권 미등기 ​ 2. 임차 대지권 ​ 3. 토지 별도 등기입니다​​ 대지권 미등기란 아직까지 신축빌라가 지어져 있는 토지를 대지권등록부에 등록을 해야 하는데​ 어떤 이유에서 아직 대지권 등록이​ 안데어 있는 것을 말합니다​ 빌라보다 아파트같은 단지의 경우 토지지번 정리가 안 되어​ 미등록된 케이스가 많습니다​

 

 

신축빌라는 거의 없다고 보시면​ 되시고 두 번째는 임차 대지권인데​ 신축빌라를 취득한다는 것은​ 아까 말한 데로 건물과​ 토지를 동시에 사는 것입니다​ 토지의 소유권도 함께 취득을​ 하는 경우인데 우리나라 부동산은​ 토지와 건물이 구분하여​ 별도로 각각 등기하지만​ 공동주택은 토지와 건물의​ 등기가 일체로 구성되어 있습니다​ 그런데 신축빌라를 산 건물만​ 내 것이고 땅은 내 것이​ 아니라면 어떤 일이 초래할까요 건축주가 신축빌라를 지은 땅이​ 남의 토지를 임차해서 그 위에 신축빌라를 지었다면​ 대지권 등록을 할 때 소유권​ 대지권이 아닌 임차​ 대지권이 될 것입니다​ 한마디로 신축빌라를​ 구입했는데 건물만 내 거고​ 땅은 남의 것이 됩니다​ 과거 옛날에 공용 개념으로 시에서 땅 제공하고 공동주택 지은적이 있었는데 그런 케이스가 임차 대지권 형태입니다 그런 케이스 저도 딱1번 본 적 있는데 신축빌라 분양받으면서 대지권이 내 것 아니고 건물만 산다면 말이 안뎁니다 대지권이 없는 데 있는 것처럼 팔았다면 사기일 것이고 대지권이 임차권처럼 건물만 맞게 사는 케이스는 지금은 거의 없다고 보시면 됩니다 

 

세 번째로 다음은 토지 별도등기입니다​ 처음 서론에서 애기했던​ 부분 결론이 여기서 나옵니다​ 원래 집합건물은 토지와​ 건물의 일체가 되어 거래가​ 되도록 되어 있습니다​ 그래서 토지에는 대지권이라는 표시만​ 있고 모든 권리관계는 전유 부분​ 등기부에만 기재되어 있는데​ 건물을 짓기 전에 저당권등 제한물건이​ 설정되어있는 경우 토지와 건물이​ 일치하지 않으므로​ 건물등기부에 토지별도​ 등기라고 표시합니다​ 건축주가 신축빌라 건축전​ 나대지 상태의 빈터에 대해​ 땅을 담보로 잡고 돈을 빌려 씀으로​ 은행은 담보로 그 땅에 토지​ 저당권 설정을 하게 됩니다​ 그 이후에 신축빌라가 지어지고​ 보존등기를 하게 되어​ 건물등기부등본을 생성하면서​ 이전에 땅에 대해 어떤 권리가​ 있는 사람을 위해 토지 별도 등기 있음​ 하여 확인해 보라는 취지입니다 ​

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결국은 신축빌라 살 때​ 그 금액만큼 상환하면​ 되니깐 걱정 안 하셔도 됩니다​ 신축빌라 분양의 경우​ 잔금 때 은행 직원과 법무사가​ 알어서 정리해줍니다​ 토지에 근저당 설정된 경우​ 잔금 모두 치르는 시점에​ 토지 근저당 말소되어서​ 깔끔하게 등기 이전 이루어집니다​ 분양받아 소유권이 넘어가면​ 토지별도등기 있음은 삭제됩니다​ 삭제 안 데고 은행에서​ 돈나가다가는​ 어렵게 은행 입사했는데 그 은행직원 잘립니다​ 너무 걱정하지 마세요 ​

 

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