신축빌라 분양 매매 주의사항 복층빌라 불법 증축 확장 원상복구대상 이행강제금 부과

대한민국에서 현재 분양하는 신축빌라 분양 매매 복층빌라는 95% 넘게 불법복층으로 단속 시 원상복구대상이며 이행강제금 부과대상입니다 합법복층도 있지만 분양 매매 선택과정에서 불법 복층빌라 알고는 계셔야 합니다

 

신축빌라 매매 주의사항 불법복층

신축빌라에서 불편한 진실 복층 빌라 이야기 해보려 합니다 가끔 티브이에 보면 제일 꼭대기층 복층식 아파트나 단독주택 혹은 오피스텔 복층 많이 보셨죠 오피스텔 복층은 층고 높이 때문에 좀 사용하시기에 불편하긴 한데 신축빌라는 복층 형태로도 많이 나오고 한번 보시면 남자의 로망 왕테라스 구조에 복층에서 따로 먼가 나만의 특성화 공간을 만들 수 있고 해서 이런 거 좋아하시는 분들은 복층 신축빌라 그 매력에 빠져나오시기 힘듭니다

 

복층구조는 신축빌라 기준층보다 현장 사이즈마다 다르지만 최소 오천만 원에서 일억 오천 정도 더하면 복층 신축빌라를 취득할 수 있습니다 한채 매매 가격의 3분의 1 정도의 가격으로 한세대 가정 주거공간을 더 꾸미실수 있습니다 아이들 있는 집은 복층 테라스를 여름에 수영장도 만들어주고 바비큐 파티도 하고 다양한 개인적 주거공간으로도 다양하게 꾸미 쉴 수 있습니다

 

 

막상 신축빌라 다양한 매물 확인하다가 복층 만나면 그 매력에 쉽게 빠지는 분들이 많으신데 하지만 복층 빌라로 관심을 가지고 또한 행복한 보금자리 복층 신축빌라로 결정하셨다면 정확하게 내가 구매한 것이 불법인지 합법인지 정확히 알고 구매하셔야 합니다

신축빌라 불법복층 이야기

신축빌라 복층 분양 매매 주의사항 합법복층

현재 필드 분양 중에 있는 매물 95%는 불법 복층이고 합법 복층은 5%도 안 데고 있습니다 그만큼 굳이 지으려고 하지도 않고 가격도 2세대 개념으로 비싸고요 합법 복층은 (1). 4층 5층을 함께 쓰는 등기부상 전용면적 인정받는 복층 신축빌라입니다 (2). 대지권도 그에 합당한 평수가 나옵니다 (3). 아무래도 불법 복층 빌라보다 비쌉니다 거의 2세대 기준층 가격에 산정되고 있습니다

복층빌라 불법 내용 원상복구 이행강제금 대상

(1) 우리가 대부분 알고 있고 실제적으로 광고사진으로 많이 본 복층 신축빌라 (2) 건축물대장보다 훨씬 넓어 보임 불법 증축 가능성 (3) 다락방 수준이 아니라 층고 높이가 생활하는데 불편하지 않음 (4). 전용면적은 한세대 면적이나 분양면적은 2배 이상 (5) 신축빌라 기준층만 등기가 되어있고 복층 부분의 등기가 없는 것으로 다락방 허가를 득한 후 개조 후 사용하는 것들이 불법 복층 형태입니다

 

신축 복층빌라 테라스

굳이 모든 걸 합법 복층으로 만들던가 아니면 법에 위반이면 만들지 못하게 하던가 하면 되지 왜 이러한 불법 복층 형태 나오고 대중화되어 있는지 궁금하실 것입니다 보통 건축을 할 때 건축주 마음대로 하는 게 아니라 용도지역의 건폐율, 용적률, 주차장법, 건축법의 높이, 도로 사선제한, 일조권 제한 등으로 법에서 제한하는 범위 내에서 최대한으로 적법하게 법에 한계 내 최대치로 건축할 것입니다 건축사마다 주어진 환경에 다른 설계가 그려지고 누가 설계했냐에 차이에 따라 구조가 달라지고 주택의 가치가 변합니다

 

하지만 건축주 목표는 다 똑같습니다 소비자한테 자원봉사하려는 건축주 없을 거고 웬만하면 건축주는 기준층 단층으로 지어서 최대한의 수익으로 돈을 받고 싶습니다 기준층 더 지어서 돈을 더 받고 싶지 합법적 복층으로 안 짓고 싶습니다 하지만 울며 겨자 먹기 식으로 지을 수밖에 없는 이유가 위에 설명한 대로 적법하게 최대한으로 지으려고 해도 주차장법 건축법의 높이 도로사선제한 일조권 제한 등으로 맨 꼭대기층에 남을 수 있는 층고 높이의 공간을 다락방으로 개조해서 방을 더 몇 개 만들고 불법으로 화장실 싱크대까지 넣습니다 건축주는 기준층보다 더 많은 분양 돈을 더 받을 수 있고 또한 원하는 매수자가 있기에 꾸준히 사랑받고 있습니다

 

 

사실 필드 복층 95%는 건축법에서 걸리는 불법 복층입니다 시청 구청 건축과에서도 사실 다 알고 있습니다 건축과 공무원은 외관상 불법임이 명백히 드러나는 불법 증 측행 위는 단속을 하지만 복층구조 등 내부를 불법으로 개조하는 경우는 건물주가 출입문을 열어 주지 않으면 단속 공무원도 내부를 들어갈 수 없습니다 아무 단서 없이 그 집 확인할 수 있는 유일한 방법은 영장 발부받아 확인할 수밖에 없습니다 단속할 인원도 없고 실제적으로 전체적 대규모로 단속 시 주민들 적극적 대항으로 쉽지 않습니다 몇 년 전 인천 어떤 구청 택지지구 빌라 쪽 모두 체크하려다가 무산됐어요 대규모 말고 개별적으로 민원 들어오면 단속하는데 단속되었다면 법적으로 원상 복구하여야 하고 이행강제금 부과대상입니다

불법복층빌라 왜 자꾸 공급되는가

이행강제금 걸리는 불법건축물 몇 가지 유형

1. 탑층의 테라스 불법개조의 항측 촬영으로 패널 시설로 증축하다 걸리는 경우 --> 외관상 명백히 불법 증축이 보입니다 2. 일조권 문제로 옆 이웃 간에 분쟁 시 악의적 민원 --> 감정싸움으로 인해 옆 주거지가 구청에 민원 넣면 일단 공무원 확인하러 나옵니다 3. 주거형태는 똑같은데 주거가 아닌 근생으로 신축빌라 입주 시 --> 1세대 1 주택 주차문제에서 저렴하게 근생 부분사 신분과 제값 주시고 사시는 분들과의 주차문제에서 오는 감정의 골로 인한 민원제기 이때 근생과 복층은 대화로 충분히 해결될 문제인데 잘못하면 서로 피해자가 됩니다 4. 하자보수시 맨 꼭대기층 복층에 의한 외벽 누수 테라스 누수 -> 패널 증축 후 위층부터 내려오는 누수로 인해 피해 보는 기준층 2층, 3층들 인한 민원제기 4. 불법 복층이 경매에서 나와서 법원 명령으로 매각물건명세서에 조사하다 추후 건축물대장에 위반건축물 등재되는 경우 등이 있습니다

 

만약 주변 민원제기 후 구청 공무원이 머좀 확인한다고 온다면 무조건 보여주지 않는 걸로 테라스 불법 증축 같은 경우는 항공촬영으로 이행강제금 나올 수 있으나 민원으로 불법 복층으로 인해 구청 공무원이 문을 따고 반 강제적으로 확인할 수 있는 방법은 없습니다 나는 이런 것도 싫고 정신건강에 안 좋다 하셔서 비싸더래도 합법적 신축 복층 빌라로 결정하시던가 이도 저도 불법 복층 신축빌라가 잘 이해가 안 데시면 이렇게 결정하세요

 

복층에 화장실과 보일러가 설치되어 있고 복층 높이가 1.8미터 이상되어 딱 봐도 성인 키로 불편함 없이 다락이 아닌 주거의 공간이면 100% 불법 복층입니다 계약 시 이런 걸 모르고 계약을 하셨다면 불법 증축 물에 대한 고지 위반의 이유와 불법건축물의 경우 아무런 문제가 없을 거라고 분양한 책임을 물어 계약해지의 사유에 해당됩니다

 

하지만 불법 복층임을 알고 매매하는 경우 일정 부분 책임이 본인에 따르게 됩니다 이런 말에도 분양실장님이 불법 복층 아니다 문제 될 거 없다 자꾸 유혹하신다면 계약 시 특약으로 이렇게 요청하세요 불법 복층으로 건축법 위반 시 매매계약해제와 손배까지 하시는 걸로 하면 무슨 대답이 나올까요 집 안 팔아요 가세요 이런 애기가 나올 것입니다

---

아무쪼록 복층구조는 법적으로 불법이긴 맞지만 거의 그냥 아무 탈없이 잘 살고 있습니다 하지만 단속되면 이행강제금 대상이라는 것은 명심하세요 추후 건축물대장에 위반건축물 등재되면 매매 시에도 타격을 좀 받아요 그리고 복층에서 아이들 마음 놓고 뛰어놀 수 있다고 생각하는 사람들이 많은데 복층에서 뛰면 층간소음이 바로 밑에 층으로 가는 거보다 옆집이나 아래 아래층이 혹은 사선층으로 그것도 둔탁한 중음으로 층간소음이 더 발생합니다 복층에서 절대 아이들 뛰면 안뎁니다