신축빌라 위반건축물 이란​ 근생빌라 불법복층 베란다확장 일조권사선제한 불법 확장 빌라 이행강제금 양성화 쉽지 않아요

건축법에서 정한 절차에 따르지 않는 용도변경이나 증축 개축 대수선 용도변경 등을 했을 때 걸려서 건축물대장에 등재된 건축물을 위반건축물이라 말하며 과거에는 불법건축물이라 많이 썼고 보통 주변 민원신고 항공촬영 공무원의 실사로 단속이 되며 위반사항이 시정되기까지 이행강제금이 부과됩니다

 

위반건축물 불법건축물 양성화 세입자 임대차보호법 문제

 

같은 업종에서 업무를 보는​ 후배가 오래간만에 전화가 와서​ 신축빌라 근생빌라 때문에​ 중개 사고가 터져서​​ 이런저런 얘기를 듣다가 위반건축물​ 세입자는 임대차 보호법에서​ 보호를 받을 수 있는가​ 특히 아파트는 그러한 문제가​ 거의 없는데 빌라는 왜 자꾸​ 위반건축물로 피해 보는​ 사람들이 많아지는지​ 체크해 볼게요 

 

우리가 실생활에 주거할 주택은​ 다가구주택 다세대주택 빌라​ 아파트 단독주택 등의​ 건축물의 종류가 표시가 됩니다​ 윗 후배 사례를 들면​ 주거를 하고 있는데​ 건축물대장 열어보면​ 근린생활시설입니다​ 즉 사무실이나 점포 등과 같은​ 영업용으로 준공 이후에 불법으로​ 주방 싱크대 화장실을 설치해서​ 주거용으로 임대수익 받는 형태입니다 ​이런 빌라 관련 위반건축물 형태는​ 실생활에서 우리 주변에서 ​생각보다 흔합니다

 

그중에서도 신축빌라에서도​ 근생빌라 베란다확장 불법복층​ 등등 위반건축물 형태가 보입니다​ 상가주택 보면 1층은 보통 상가​ 2층 3층은 주택부분인데​ 이 주택부분에서 2층 2 가구를​ 허가받고 추후 4 가구로 분할​ 혹은 다가구주택 옥상에 옥탑방 같은데 불법 증개축​ 혹은 한가구로 구조로 건축허가를​ 득하고 준공 후 두 가구가​ 거주토록 방 쪼개기 혹은 빌라에서 근생 부분으로 허가를 득하고​ 추후 주거용으로 전환하는 방법​ 행정관청 지자체는 외부적 형태​ 특히 옥탑방 같은 거는 확인이​ 쉬울 텐데 내부적인 거는​ 민원이 있지 않은 이상​ 확인은 쉽지 않아 보여요

 

위반건축물로 적발되면​ 지자체는 계고장 보내고​ 원상복구 시정명령 그 이후 반복적 이행강제금을 부과합니다​ 빌라 부분에서 위반건축물은​ 최초에 신축빌라 분양업자들​ 추후 위반건축물 등재될 가능성​ 제일 높은 테라스 확장형 빌라​ 분양하면서 손님 만나면​​ 이행강제금 얼마 지원해 준다​ 머 나중에는 양성화된다​ 괜찮다 이런 말도 안 데는 말에 속으시면 안데요 계속 비교하면서 401과 402호 같은 크기인데 거기보다 삼천만 원 싸다 그러니 이거 해라 그러는데 추후에 불법 위반 건축물대장에 등재될 수 있으니 하시면 안데요

 

 

불법건축물 양성화는​ 대통령 정권 한 2번 바뀌면 10년에 한 번 그것도 제한적 한시적으로​ 시행한 적은 있으나​ 쉽지는 않습니다 추후 언젠간 할 수도 있겠지만​ 양성화돼도 되는 거 있고​ 절대 안 데는 것도 있어요​ 다세대주택 빌라 이행강제금도 원래는 시정될 때까지 매년 부과하는데 과거 전에 85제곱미터 이하 5회 납부하면 더 이상 부과되지 않는 것 특례여서 내가 해당된다면 이쪽 전문가 건축사 의뢰해서 잘 챙겨봐야 합니다 지자체마다 다르고 또한 85제곱미터 초과하면 계속 부과되고 빌라 같은 다세대주택 아닌 다가구주택 단독주택 같은 경우는 시정하기 전까지 계속적으로 부과가 됩니다 이런 걸 위반건축물을 양성화 문제로​ 가져가면 정상적이지 않습니다​ 양성화 문제 이전에 추후에​ 이러한 위반건축물 등재될​ 가능성이 높은 것은 매매 나 전세​ 선택 안 하는 것이 최선입니다​

 

간혹 중개 시장 매매 물건으로 빌라 위반건축물 나온 경우 매년 나오는 이행강제금 비용과 매매비용 네고해서 훨씬 감액이 되고 위반건축물 등재 추인 시켜서 해결할 수 있는 능력 있다면 매수인 입장에서는 좋은 방법일 수도 있습니다 경매 물건 빌라에서도 위반건축물 등재되 있는 매물들이 종종 나오는데 위반건축물이다 보니 입찰 경쟁이 낮을 수밖에 없는데 의외로 손쉽게 위반건축물 해제 할 수 있는 물건 간단한 철거를 통해서 해제될 수 있는 알짜배기 매물도 있을 수 있습니다 정확하게 어떠한 게 위반한 것인지는 해당관청 담당 공무원 얘기 들어보면 간단히 조립식 패널이나 새시만 철거해도 해제되는 경우도 있습니다

 

아무쪼록 계속적 이행강제금 안내면​ 마지막 행정절차 행정대집행도 있는데​ 강제철거시키느냐 정말 하느냐는​ 그거까지는 저도 잘 모르겠으나​ 이것도 결코 쉽지는 않아 보입니다​ 원상복구 할 동안 계속적​ 이행강제금만 청구할 듯해요​ 위반건축물 적발되면 억울한​ 사람이 생길 수가 있습니다​ 소유주는 자기 이익을 위해​ 모든 걸 해서 자기가 문제가​ 생기면 머 당연하지만​ 세입자 측면에서는 위반건축물은​ 어찌 됐든 일단 안 하는 게 맞는데​ 사람일이 다 맞는 거만 하고 살 수 없지요​ 아무 문제없다가 위반건축물 등재되면 임차인은 뜬금없이 무슨 죄일까요 서울지역 쪽은 빌라 위반건축물​ 대부분 일조권 때문에 사선으로​ 지어진 빌라 많은데 여기 확장형들​ 불법 확장으로 처음에는 위반건축물​ 등재 안데 있다가 추후에 문제시​ 위반건축물로 등재되면 그런 빌라​ 들어간 세입자들 좀 골치가 아픈데요 ​

 

빌라 집주인은 다시 전세를 놔야 하는데​ 현업 15년 부동산일 하면서 느낀 것은​ 그런 신축빌라 사서 실거주하지 않고​ 투자하시는 분들 제대로 된​ 주인을 못 만나 봤어요​ 결국 그런 빌라 들어간 세입자만​ 발목이 잡히는 상황입니다​ 위반건축물 등재 안 데면 모르겠으나​ 추후 위반건축물 등재되면​ 전세보증보험부터 담보로 돈 빌리는 거 등 다 막혀서 연쇄적으로​ 다른 세입자 보증금 받아서 나가야 하는데 원 세입자가 꼼짝 못 하는 상황이 발생해요 이런 거 알면서도 들어가야 할​ 상황이라도 그런 위반건축물​ 들어가서 전입신고 확정일자​ 받으면 대항력과 우선변제권​ 똑같이는 받을 수는 있습니다​ 빌라 근생이라도​ 위반건축물 이냐 아니냐 별론으로​ 전입신고 확정일자​ 주택임대차 보호법​ 보호대상에는 해당은 됩니다 아무쪼록 신축빌라 위반건축물 예상될 것은 분양이든 매매 전세 모두 선택하지 않는 것이 정신건강에 이롭습니다