근생빌라 확인법 양성화 없어요 근생주택 이행강제금 신고 매매 전세 월세 장단점

근생빌라란 근린생활시설에 빌라로 근린생활시설 용도 즉 상가용도로 사용해야 하는데 주택으로 개조해서 사용하는 일종의 불법 주택입니다 근생 빌라 주택 걸리면 이행강제금 나오는데 이런 매물 매매 전세 월세 포지션에 따라 각 장단점이 다릅니다 

 

근생 빌라 주택 확인방법

근린생활시설은 건축법에 의해 나누는 용도중 하나로 우리 집 근처에 있는 일상생활에 필요한 시설 생각해 보시면 됩니다 보통 빌라에 포함되어 있는 근생은 2종 근생으로 주택이 아니라 사무실 용도라 보시면 됩니다 주택으로 사용되는 근생은 외부에서 보기에는 일반 주택과 동일합니다

 

근생은 제1종과 제2종으로 구분되며 1종 근생은 슈퍼 음식점 제과점 의원 우체국 이발소 2종 근생은 1종보다 규모가 크며 취미나 일반 편의시설인 고시원 안마시술소 태권도장 테니스장 노래방 공인중개사무소등 사람들이 생활하는데 필요로 한 시설들을 말합니다 

 

빌라 건축 시점에 방이나 벽체 등 만들지 않고 준공검사를 받습니다 준공검사 후에 근린생활시설을 주택으로 개조해서 위층의 일반빌라와 같이 만듭니다 그리고 추후에 근생빌라라고 해서 일반주택 다른 호수하고 같이 파는데 가격은 10~30% 더 인하된 가격으로 파는데 소비자 입장에서 근생빌라에 겉으로만 설명 듣고 그 이면에 속사정까지 자세히 듣지 못한 채 계약을 할 수가 있습니다 위층 일반주택 하고 똑같은데 가격이 다르니 정확하게 알지 못한 채로 가격으로만 따져보지 않고 냉큼 결정할 수 있습니다

근생 주택 빌라 왜 이렇게 많이 공급될까요?

건축주 입장에서 해당 토지에 최대한 빌라 공급수를 많이 지어야 좋겠지만 건폐율 용적률등 건축제한과 공용주택은 주차장법에 의해 1세대당 1대 공간 확보되어야 하는데 근생빌라를 넣게 되면 주차장 공간을 200제곱미터당 1대 주차 공간만 확보하면 되다 보니 1층이나 2층에 근생빌라로 사용승인받고 추후에 3층 4층과 똑같이 주거용 용도로 만들어 놓게 됩니다 빌라에 근생용도로 허가받는 것은 불법이 아니지만 이걸 주거용으로 즉 주택으로 활용하는 건 불법이게 됩니다 아무 일 없이 쭉 살다가도 추후에 불법개조 걸리게 되면 원상복구 해야 하며 안 할 시 해마다 이행강제금 대상이게 됩니다 주택이 아니기 때문에 추후에 전세보증 가입도 불가하게 됩니다 

근생빌라 공동주택 주거용 빌라 외관 차이 없습니다

우선 불법 주택인 줄 알면서도 근생 빌라를 짓는 이유는 지을 수 있는 빌라 한정된 땅에 세대수를 늘릴 수 있는 효과가 있으니 건축주 입장에서 이익이 훨씬 더 남겠지요 의외로 투자목적으로도 근생만 찾는 소비자들도 있습니다 이런 게 모두 결부되어서 불법적인 근생 빌라가 아직도 나오고 있는 중입니다 근생빌라 일반 위층보다 같은 구조인데 몇천만 원 저렴하게 분양한다면 흔들릴 수밖에 없습니다 특히 서울 쪽에 신축빌라 분양 매물이 많아지면서 근생 빌라도 많아지고 있는데 무작정 싸다고만 결정하지 말고 정확히 근생 빌라 주의사항에 대해 충분히 알아보고 결정해야 합니다

 

근생 빌라 확인법 그 내면에 안으로 들어가면 근린생활시설에서 취사는 불법입니다 또한 처음 준공받았을 때 이건 상가로 준공받기 때문에 부가세를 납부해야 하며 취득세의 경우도 일반 빌라는 1.1% 근생 빌라는 4.6% 이 부분에 대해서도 건축주가 대신 일부나 전부 부담하는 조건으로 계약서 작성을 많이들 합니다

 

준공검사 이후에 주거용으로 불법 시공하여 분양하기에 입주민이 다 채워진 이후 하자보수 등 여러 문제로 입주자회의 만들어지게 되는데 요즘 각 세대 차량도 2대 있는 가정도 있어서 주차문제 예민할 수밖에 없고 이러한 여러 가지 문제로 이웃세대 간 불화 시 만약 민원을 제기돼서 적발된다면 원상복귀 명령 떨어지고 원상복귀 안 할 시에 해마다 이행강제금이 부과되게 됩니다 분양받은 소유자는 그렇다 치고 전세 월세 세입자는 모르고 들어갔다가 차 주차하지 말라는 애기에 다른 세대와 멱살까지 잡는 거 봤습니다

 

 

 

근생 빌라 양성화는 10년에 한번정도 불법건축물 양성화 특례로 법안 통과된 적은 있으나 현재시점 법안통과 할 거라는 얘기 아직 못 들어봤는데요 불법건축물 양성화 문제도 근생빌라는 용도변경 해야 하는 문제이지 양성화되는 건 아닙니다 다가구주택에서 옥탑방 같은 게 양성화 문제이지 근생빌라는 해당하지 않습니다 신축빌라에서 근생빌라 불법복층 도로사선제한 베란다확장 등 위반건축물 양성화 문제로 접근하시면 안 뎁니다

 

근생 빌라를 분양받는 사람은 정확하게 이해하고 결정하셔야 해요 전세 월세 임차인 입장에서는 다행히도 근생빌라라도 주택임대차보호법에서 적용하는 전입신고와 확정일자가 가능하세요 다른 주택 전세 월세 세입자 마찬가지로 임차인은 전입신고 익일 0시부터 후순위권리자에 대해서 대항력을 취득받을 수가 있습니다 확정일자까지 받으면 추후 경매 시 순위별로 배당에 참여할 수가 있습니다

 

주변에서 통상적으로 근생 빌라 주택으로 용도변경이 가능하다고 말씀하시는데 하지만 실상 용도변경 하기 위한 조건을 맞출 수가 없기에 용도변경은 불가능하다고 보시면 됩니다 용도변경 조건중 가장 큰 변동사항으로 다른호수 세대원 동의도 받아야 하고 대지권도 키워서 주차장도 넓어야 하는데 건축주 사장님들이 딱 맞게 땅사서 최대한 짓는 거라 용도변경 쉽지가 않습니다

 

법적으로 용도변경은 할수는 있으나 제 필드 경험으로는 불가능에 가깝다고 판단됩니다 또한 근생빌라는 하자보수예치금에 적용대상이 안 뎁니다 요즘은 거의 하자보수예치금을 알고 하자보수업체도 광고를 많이 하다 보니 입주자들이 백 프로 사용하는 게 일상인데 근생빌라는 적용받지 않습니다

1. 근생빌라 장점

(1) 저렴한 분양가로 주택과 똑같은 임대수익을 기대할 수 있습니다 전철역 가까운 입지로 해서 임대수익을 올릴 수 있습니다 이러한 근생빌라 투자매물 찾는 분들도 종종 보입니다 (2) 전기세 가스세 수도세 등 공과금에 누진세가 없어서 공과금 절약 혜택을 볼 수 있습니다 (3) 사무실로 사용하실 수 있습니다 (4) 1 가구 2 주택에 해당이 안 되기 때문에 자기 집 한 채 가지고 있고 투자했을 때 양도세와 취득세 부분에서 2 주택을 적용받지 않습니다 유리하게 적용될 수 있습니다 (5) 주택이 아니기 때문에 청약통장을 유지가 가능합니다

2. 근생 주택 빌라 단점

(1) 구청에 적발 시 강제이행금이 청구될 수 있습니다 (2) 건물 하자 시 하자 예치금 사용 권한이 없습니다 (3) 일반 빌라는 취득세 1.1% 근생 빌라는 4.6%의 높은 세율이 적용됩니다 (지역에 따라 건축주가 세금의 50~100% 지원하기도 합니다) (4) 주차장에 주차문제 빌라를 고층으로 짓지 못하는 가장 큰 이유는 1층 필로티 주차장 면적이 모자라서입니다 시도조례에 다 정해놨는데 근린시설의 경우는 다른 일반 빌라 각 세대 1대가 나오는 반면 근생은 그러하지 못해서 추후 입주민 다 채워지고 나면 제값 주고 산 다른 일반 입주자분들과 충돌이 생길 수밖에 없습니다 1층 주차장 이용은 일반 주택 소유자에게만 지정주차 할당이 되며 근생 입주자는 별도로 주차 지역을 지정하고 이쪽 부분만 주차해라 등 추후에 불편할 수밖에 없습니다

3. 근생빌라 주택 용도변경

근생빌라도 추후에 용도변경 해서 주택으로 변경 가능한데 용도변경 하려면 주차장 맞는 사이즈를 추가해야 하는데 추가로 필요한 주차장 공간이 있다면 가능하겠지만 서울에 차 1대 더 놀 추가적 땅이 빌라에 남아 있는 케이스를 본 적이 없어서 거의 불가능하다고 보시면 됩니다 근생빌라 몇천만 원 분양 저렴하게 산 게 아니라는 소리입니다 서울에 땅 주차장 공간도 얼마나 비싼데요 

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근생 주택 빌라 분양 받는 사람은 모르고 샀으면 사기당한 것이고 알고 사는 사람들은 주택 수에 포함되지 않고 역세권 위주에 월세 수익을 받기 위해서 할 수 있습니다 이러한 집에 혹여나 임차한 사람은 전입신고 가능하고 주임법 대상에 보호 대상입니다 월세는 대부분 소액보증금 최우선변제권에 포함되다 보니 추후 문제시에도 큰 불이익은 없습니다 근생빌라 분양 받는 사람은 정확하게 알고 선택하셔야 하며 이런 분양 매물 몇 년 뒤에 추후에 매매 나 전세하시는 분은 굳이 다른 매물 많은데 하실 필요 없어 보이며 월세 임차인중 사회 초년생으로 차 없이 전철역에 가깝워서 출퇴근 이동이 편리하다 하면 임차하셔도 무방합니다

 

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